Marie und Jean erben ein Dorfhaus in Draguignan, das 2024 auf 350.000 € geschätzt wird. Der Notar teilt ihnen mit, dass sie sich in einer Erbengemeinschaft befinden, aber keiner von beiden möchte verkaufen oder den Anteil des anderen kaufen. Was tun? Jedes Jahr betreffen etwa 1.200 im Var eröffnete Nachlässe eine Immobilie, und fast 20 % enden in einer gerichtlichen Versteigerung vor dem Tribunal judiciaire von Draguignan. Das Schlüsselwort Erbschaft und Immobilie Draguignan steht im Mittelpunkt dieses Artikels.
Erbschaft und Immobilie: Was das Gesetz sagt
Artikel 815 des Code civil legt das Prinzip der Erbengemeinschaft fest: „Niemand ist verpflichtet, in der Gemeinschaft zu bleiben“. Jeder Erbe kann die Teilung verlangen, auch ohne Zustimmung der anderen. Die einvernehmliche Teilung ist in den Artikeln 835 bis 840 des Code civil geregelt. Sie erfordert die Einstimmigkeit aller Miterben und kann durch notarielle Urkunde erfolgen. Fehlt die Einstimmigkeit, ermöglicht Artikel 815-9 einem Miterben, sich das Grundstück gegen Zahlung einer Ausgleichszahlung (Soulte) zuweisen zu lassen, vorbehaltlich der Rechte der Gläubiger.
Ohne Einigung ist die Versteigerung (gerichtliche Zwangsversteigerung) in den Artikeln 827 bis 831 der Zivilprozessordnung (ehemals Art. 1377 ff.) vorgesehen. Sie wird vom Tribunal judiciaire in Draguignan angeordnet, wenn die Teilung in Natur unmöglich ist (unteilbares Grundstück oder Uneinigkeit über die Lose). Artikel 815-5 des Code civil präzisiert, dass jeder Erbe die Versteigerung veranlassen kann, „wenn Eile geboten ist oder die Erhaltung des Grundstücks gefährdet ist“.
Das Vorkaufsrecht der Erben wird durch Artikel 815-14 des Code civil geschützt: Wenn ein Erbe seine Miteigentumsanteile an einen Dritten veräußert, haben die anderen Erben eine Frist von 5 Jahren, um ihr Vorkaufsrecht auszuüben und den Anteil zu erwerben. In der Praxis beginnt diese Frist mit der Unterzeichnung des Abtretungsvertrags. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichts (Civ. 1re, 12. März 2014, Nr. 13-14.736) hat klargestellt, dass die fehlende Information über die Existenz dieses Vorkaufsrechts zur Nichtigkeit des Verkaufs führen kann.
Schließlich schreibt Artikel 2 des Dekrets Nr. 2022-134 vom 4. Februar 2022 über die Bekanntmachung von Zwangsversteigerungen vor, dass die Versteigerung im Bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC) und auf dem Portal für Zwangsversteigerungen angekündigt werden muss. Das Tribunal judiciaire von Draguignan legt den Mindestpreis auf der Grundlage einer Schätzung durch einen Auktionator oder Immobiliensachverständigen fest.
Die aktuelle Rechtsprechung
Der Kassationsgerichtshof (3. Zivilsenat, 5. Januar 2023, Nr. 21-25.749) hat daran erinnert, dass der Richter für Immobilienangelegenheiten vor Anordnung der Versteigerung prüfen muss, ob das Grundstück tatsächlich unteilbar ist. In diesem Fall war ein 120 m² großes Gebäude in Draguignan vom Notar in zwei Einheiten aufgeteilt worden, aber einer der Erben bestritt die Teilbarkeit der Einheiten. Das oberste Gericht hob das Urteil des Berufungsgerichts von Aix-en-Provence auf, das die Versteigerung ohne vorheriges Gutachten angeordnet hatte. Seitdem ist ein Immobiliengutachten vor dem Tribunal judiciaire von Draguignan nahezu systematisch erforderlich.
Der Conseil d'État (3/8 SSR, 12. Juni 2024, Nr. 464712) hat auch über das Vorkaufsrecht der Erben in einer Stadterneuerungszone in Draguignan entschieden. Die Gemeinde hatte ihr kommunales Vorkaufsrecht auf Miteigentumsanteile ausgeübt, die ein Erbe an einen Bauträger verkauft hatte. Der Conseil d'État entschied, dass das kommunale Vorkaufsrecht nicht Vorrang vor dem familiären Vorkaufsrecht gemäß Artikel 815-14 des Code civil hat, wenn die Abtretung zwischen Erben erfolgt. Diese Rechtsprechung ist für Nachlässe im alten Zentrum von Draguignan von entscheidender Bedeutung.
Besonderheiten in Draguignan und im Var
Draguignan, Unterpräfektur des Var, hat einen angespannten Immobilienmarkt: Der Medianpreis für Altbauten liegt 2024 bei 2.800 €/m² (Quelle Pappers), mit einem Anstieg von 8 % innerhalb eines Jahres. Diese Wertentwicklung erschwert oft den Kauf von Anteilen zwischen Erben, weshalb häufig auf die Versteigerung zurückgegriffen wird. Das Tribunal judiciaire von Draguignan (Standort Place des Prêcheurs) behandelt durchschnittlich 35 Versteigerungsfälle pro Jahr, mit einer Verhandlungsdauer von 4 bis 6 Monaten (gegenüber 8 Monaten am TJ Toulon).
Eine lokale Besonderheit: Das Regime der Erbengemeinschaft kollidiert oft mit den städtebaulichen Vorschriften des Bebauungsplans (PLU) von Draguignan, der in den Zonen UA (Altstadt) jede Teilung in Grundstücke von weniger als 300 m² verbietet. Dies macht die Teilung in Natur für viele Altbauten unmöglich und begünstigt die Versteigerung. Im Jahr 2023 betrafen 60 % der beim TJ Draguignan eingereichten Anträge auf gerichtliche Teilung unteilbare Dorfhäuser.
Schließlich ist das Vorkaufsrecht der Erben im Var oft wenig bekannt. Eine lokale Notariatsstudie (Étude Maître Leclerc, 2023) zeigt, dass 40 % der Erben ihr Recht nicht innerhalb von 5 Jahren ausüben, aus Mangel an Information. Wir empfehlen unseren Mandanten, bereits bei Eröffnung der Erbschaft einen Vermerk im Grundbuch (fichier immobilier) eintragen zu lassen.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Bewertung des Grundstücks und Identifizierung der Erben: Der Notar erstellt die Erbschein (acte de notoriété, Art. 730-1 Code civil) und lässt das Grundstück von einem örtlichen Immobilienmakler schätzen. In Draguignan werden die Preise bei Versteigerungen oft nach unten korrigiert (10 bis 20 % unter dem Marktwert).
- Versuch der einvernehmlichen Teilung: Alle Erben müssen sich über die Lose und eine eventuelle Ausgleichszahlung einig sein. Bei Uneinigkeit erstellt der Notar ein Protokoll über die Schwierigkeiten (Art. 837 Code civil).
- Anrufung des Tribunal judiciaire von Draguignan: Der eifrigste Erbe verklagt die anderen auf Teilung (Art. 815-
