Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 04-18.528 • 2005-11-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Grundstück in Mulhouse gekauft, Sie bauen ein Haus, ohne eine Baugenehmigung zu beantragen – aus Unkenntnis oder überstürzt. Einige Jahre später fordert die Gemeinde mehrere tausend Euro von Ihnen, mit der Begründung, Sie hätten die vom Bebauungsplan (PLU) geforderten Parkplätze nicht geschaffen. Sie dachten, Sie seien sicher, da ohne Baugenehmigung die gesetzlich vorgesehene Pauschalabgabe nicht anwendbar ist? Irrtum. Der Kassationsgerichtshof hat mit einem Urteil vom 23. November 2005 einen anderen Weg eröffnet: den der zivilrechtlichen Haftung. Analyse einer Entscheidung, die nachlässigen Eigentümern teuer zu stehen kommen kann.
Was ändert das genau? Bisher stand den Gemeinden ein spezielles Instrument zur Verfügung: die Abgabe für die Nichtherstellung von Stellplätzen, vorgesehen in Artikel L. 421-3 des Code de l'urbanisme (heute L. 123-1-2). Dieses Instrument kann jedoch nur verwendet werden, wenn der Bau durch eine Baugenehmigung genehmigt wurde. Ohne Baugenehmigung war die Gemeinde wehrlos… es sei denn, sie wandte sich dem allgemeinen Recht der zivilrechtlichen Haftung zu. Das kommentierte Urteil bestätigt diese Lösung: Der Eigentümer, der ohne Baugenehmigung baut, begeht ein Verschulden, und die Gemeinde kann Ersatz des entstandenen Schadens verlangen, insbesondere des Fehlens von Parkplätzen.
Ob Sie Eigentümer in Altkirch, Bauträger in Mulhouse oder Privatperson sind – diese Entscheidung betrifft Sie. Sie erinnert daran, dass die Umgehung von Bauvorschriften finanzielle Sanktionen nach sich ziehen kann, selbst wenn der Verwaltungsweg verschlossen ist. In diesem Artikel erkläre ich die Vorgeschichte dieses Urteils, die Argumentation der Richter und vor allem, was Sie tun sollten, um einen Rechtsstreit zu vermeiden.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Mulhouse, beschließt, ein Gebäude zu errichten, ohne eine Baugenehmigung zu beantragen. Die Bauarbeiten werden durchgeführt, aber die Gemeinde entdeckt schnell den Verstoß. Sie leitet ein Strafverfahren wegen Bauens ohne Genehmigung ein und fordert parallel dazu Schadensersatz auf der Grundlage von Artikel 1382 des Code civil (heute 1240). Ihr Argument: Durch das Bauen ohne Genehmigung habe Herr X gegen Bauvorschriften verstoßen, insbesondere gegen diejenigen, die die Schaffung von Stellplätzen vorschreiben. Dieser Verstoß verursache der Gemeinschaft einen Schaden, da sie das Fehlen von Parkplätzen im öffentlichen Raum tragen müsse.
Herr X hingegen bringt ein technisches Argument vor: Die Klage auf Einziehung der Abgabe für die Nichtherstellung von Stellplätzen (gemäß Artikel L. 421-3) könne nur erhoben werden, wenn der Bau durch eine Baugenehmigung genehmigt worden sei. Ohne Baugenehmigung sei diese Klage unzulässig. Daraus folgert er, dass die Gemeinde nichts fordern könne. Das Berufungsgericht Paris, das mit dem Fall befasst war, gibt ihm in diesem Punkt recht: Die Gemeinde könne diesen speziellen Weg nicht nutzen. Es ist jedoch der Ansicht, dass die Gemeinde dennoch auf der Grundlage der zivilrechtlichen Haftung klagen könne. Herr X legt Kassation ein.
Der Kassationsgerichtshof weist seine Beschwerde zurück. Er bestätigt, dass die Gemeinde Ersatz ihres Schadens auf der Grundlage von Artikel 1382 (jetzt 1240) des Code civil verlangen kann, unabhängig von der speziellen Klage auf Einziehung. Mit anderen Worten: Auch ohne Baugenehmigung kann ein Eigentümer, der die Parkplatzvorschriften nicht einhält, zur Zahlung von Schadensersatz an die Gemeinde verurteilt werden. Diese Entscheidung ist wichtig, da sie eine Gesetzeslücke schließt: Ohne sie würden illegale Bauten in Bezug auf Parkplätze jeder Sanktion entgehen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um das Urteil zu verstehen, muss man auf Artikel 1382 des Code civil (heute 1240) zurückkommen, der besagt: „Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden er eingetreten ist, zum Ersatz.“ Dies ist der Grundsatz der zivilrechtlichen Haftung. Hier liegt das Verschulden klar: Bauen ohne Baugenehmigung ist ein Verstoß gegen Bauvorschriften. Der Schaden besteht im Fehlen von Parkplätzen, die die Gemeinde hätte verlangen müssen. Der Kausalzusammenhang ist direkt: Ohne Baugenehmigung konnte die Gemeinde die Schaffung der Stellplätze nicht durchsetzen.
Die Schwierigkeit ergab sich aus der Existenz einer speziellen Vorschrift, Artikel L. 421-3 des Code de l'urbanisme, der eine finanzielle Beteiligung bei Nichtherstellung von Stellplätzen vorsieht. Diese Vorschrift ist ein Verwaltungsverfahren, das nur durchgeführt werden kann, wenn eine Baugenehmigung erteilt wurde. Der Kassationsgerichtshof stellt klar, dass die Unmöglichkeit, diesen speziellen Weg zu nutzen, die Gemeinde nicht daran hindert, auf der Grundlage des allgemeinen Rechts zu klagen. Kurz gesagt: Beide Klagen bestehen nebeneinander – eine verwaltungsrechtliche (wenn Baugenehmigung vorliegt), die andere zivilrechtlich (auch ohne Baugenehmigung).
Die Richter wiesen daher das Argument von Herrn X zurück, die Gemeinde könne nur die gesetzliche Abgabe fordern. Sie erinnern daran, dass die zivilrechtliche Haftung ein allgemeines Recht ist, das auf alle Verschulden anwendbar ist, einschließlich solcher aus dem Bauordnungsrecht. Damit stärken sie die Befugnisse der Gemeinden im Umgang mit illegalen Bauten. Achtung jedoch: Die Höhe des Schadensersatzes ist gesetzlich nicht festgelegt; sie wird vom Richter je nach tatsächlichem Schaden bemessen. Dies kann von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro reichen, je nach Anzahl der fehlenden Stellplätze und dem lokalen Grundstückswert.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer in Mulhouse oder Altkirch sind und ohne Baugenehmigung gebaut haben, sollten Sie wissen, dass die Gemeinde nun Schadensersatz für die fehlenden Parkplätze fordern kann. Die
