Décision de référence : cc • N° 70-13.550 • 1971-12-08 • Consulter la décision →
Par un arrêt du 8 décembre 1971 (pourvoi n° 70-13.550), la Cour de cassation a précisé les conditions de la bonne foi du constructeur sur le terrain d'autrui au sens de l'article 555 du Code civil. Dans cette affaire, un propriétaire avait construit une maison empiétant sur le terrain voisin. Le voisin lésé avait demandé la démolition des constructions empiétant sur son sol. La cour d'appel avait débouté le demandeur au motif qu'il ne prouvait pas la mauvaise foi du constructeur. La Cour de cassation a cassé cette décision, jugeant que la bonne foi ne peut être invoquée que par celui qui possède un titre translatif de propriété.
Cette décision de référence répond à une question que se pose tout propriétaire : un constructeur qui empiète sur le terrain voisin peut-il invoquer sa bonne foi pour éviter la démolition ? La Cour de cassation fixe une règle simple : pour être de bonne foi au sens de l'article 555 du Code civil (qui régit les constructions sur le terrain d'autrui), le constructeur doit posséder le terrain en vertu d'un titre translatif de propriété (acte de vente, donation, etc.) dont il ignore les vices. En clair, si vous construisez sans aucun droit sur le terrain, vous êtes de mauvaise foi, sauf circonstances exceptionnelles.
Dans cet article, nous allons décortiquer cette décision, comprendre ce qu'elle change concrètement pour les propriétaires, les locataires et les professionnels de l'immobilier, et vous donner des conseils pratiques pour éviter ce type de litige.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire oppose deux voisins à Furiani, en Haute-Corse. Le constructeur a édifié une maison qui empiétait sur le terrain de son voisin. Ce dernier l'a assigné en justice pour obtenir la suppression des constructions empiétant sur son sol. Devant la cour d'appel, le constructeur a invoqué sa bonne foi, affirmant qu'il ne savait pas qu'il construisait sur le terrain d'autrui. La cour d'appel lui a donné raison et a débouté le propriétaire lésé au motif que celui-ci ne prouvait pas la mauvaise foi du constructeur.
Mais le propriétaire du terrain ne s'est pas laissé faire : il s'est pourvu en cassation. Son argument était imparable : le constructeur n'invoquait aucun titre de propriété sur le terrain qu'il occupait indûment. Il ne pouvait donc pas être de bonne foi. La Cour de cassation lui a donné raison et a cassé l'arrêt de la cour d'appel.
Ce qui est intéressant, c'est le cheminement : d'abord une décision locale favorable au constructeur, puis un revirement en cassation. Cela montre que les juges du fond peuvent se tromper, et qu'il est essentiel de connaître les règles précises de la bonne foi.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 555 du Code civil, qui distingue le constructeur de bonne foi et celui de mauvaise foi. Le texte dit que si le propriétaire du sol choisit de conserver la construction, il doit rembourser au constructeur de bonne foi soit le coût des matériaux et la main-d'œuvre, soit la plus-value apportée au fonds. En revanche, le constructeur de mauvaise foi n'a droit qu'au remboursement des matériaux, et encore, sans la main-d'œuvre. Autrement dit, la bonne foi permet d'obtenir une indemnisation bien plus favorable.
Mais qu'est-ce que la bonne foi ? La Cour de cassation en donne une définition stricte : le constructeur est de bonne foi s'il possède le terrain en vertu d'un titre translatif de propriété (un acte qui lui a transféré la propriété, comme une vente ou une donation) dont il ignore les vices. Exemple : vous achetez un terrain, vous construisez, et on découvre ensuite que le vendeur n'était pas le vrai propriétaire. Vous êtes de bonne foi car vous aviez un titre, même vicié. En revanche, si vous construisez sans aucun titre, vous ne pouvez pas invoquer la bonne foi, même si vous ignoriez la limite exacte.
Attention toutefois : la Cour ne dit pas que le constructeur sans titre est toujours de mauvaise foi. Mais elle renverse la charge de la preuve : ce n'est pas au propriétaire du sol de prouver la mauvaise foi du constructeur, c'est au constructeur de prouver sa bonne foi, et pour cela, il doit démontrer qu'il possédait un titre. C'est un revirement de jurisprudence implicite par rapport à des décisions antérieures qui exigeaient du propriétaire la preuve de la mauvaise foi.
Ce que peu de gens savent : cette règle s'applique aussi aux plantations et aux constructions édifiées par un locataire ou un usufruitier. Un locataire qui construit sans autorisation du propriétaire est présumé de mauvaise foi, sauf s'il prouve un titre.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un terrain et qu'un voisin empiète chez vous, cette décision vous donne une arme : vous n'avez pas à prouver sa mauvaise foi, c'est à lui de prouver sa bonne foi en montrant un titre de propriété sur la parcelle litigieuse. En pratique, cela signifie que la démolition est quasiment automatique si le voisin n'a aucun droit écrit sur la bande de terrain.
Si vous êtes celui qui a construit, ne croyez pas que votre ignorance suffise. Vous devez impérativement vérifier les limites de votre propriété avant de construire. Un bornage préalable est votre meilleure protection. Le constructeur qui dispose d'un titre de propriété pourra invoquer sa bonne foi, à condition que l'erreur de limites soit involontaire.
Pour les professionnels de l'immobilier (promoteurs, notaires, agents), cette décision rappelle l'importance de vérifier les titres de propriété et de réaliser des bornages systématiques. Un promoteur qui construit un lotissement sans bornage rigoureux s'expose à des demandes de démolition coûteuses.
Dans un contexte de tension immobilière, un empiètement même minime peut avoir des conséquences financières importantes, tant en termes de valeur du terrain que de coût de démolition et de procédure.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites borner votre terrain avant toute construction. Le bornage (délimitation officielle des propriétés) est le seul moyen de connaître avec certitude les limites. Il représente un coût variable selon la surface, mais c'est un investissement qui vous évite des procès bien plus coûteux.
- Conservez tous vos titres de propriété et actes notariés. En cas de litige, c'est votre titre qui fera foi pour établir votre bonne foi. Rangez-les dans un endroit sûr, et numérisez-les.
- Avant d'acheter un terrain, vérifiez le bornage existant. Demandez au vendeur le procès-verbal de bornage. S'il n'existe pas, exigez qu'il soit réalisé avant la vente, ou prévoyez une clause suspensive.
- En cas d'empiètement constaté, ne tardez pas à agir. L'action en démolition se prescrit par 30 ans à compter de la construction. Mais plus vous attendez, plus il sera difficile de prouver les faits. Envoyez une lettre recommandée au voisin, et consultez un avocat spécialisé.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision de 1971 est constamment rappelée par la Cour de cassation. Par exemple, dans un arrêt du 3 novembre 2011 (n° 10-25.833), elle a jugé que le constructeur qui a obtenu un permis de construire mais n'a aucun titre de propriété ne peut être considéré de bonne foi.
