Décision de référence : cc • N° 78-10.567 • 1979-06-26 • Consulter la décision →
Dans un arrêt du 26 juin 1979, la Cour de cassation a tranché une question récurrente en matière de droit de propriété : un propriétaire peut-il exiger la démolition d'une construction qui empiète, même de quelques centimètres, sur son terrain ? La réponse est oui, et ce principe a été rappelé avec force dans cette décision.
La haute juridiction a jugé que l'article 555 du Code civil (qui permet au propriétaire du terrain de conserver les constructions réalisées sur son fonds par un tiers, moyennant indemnité) ne s'applique pas quand le constructeur a empiété sur le terrain voisin. Autrement dit, même si l'empiètement est minime, le propriétaire du fonds envahi peut exiger la démolition de la partie qui dépasse. Ni l'importance minime de l'empiètement, ni la bonne foi du constructeur ne peuvent s'opposer à cette demande. C'est une règle protectrice du droit de propriété.
Concrètement, cette jurisprudence signifie que vous n'êtes pas obligé de subir un empiètement, même modeste. Cependant, le tribunal pourra vérifier la réalité de l'empiètement et, dans de rares cas, préférer des dommages-intérêts à la démolition si celle-ci cause un préjudice disproportionné. Le principe reste que le propriétaire lésé a le choix. Examinons les faits de cette affaire.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire qui a donné lieu à cet arrêt met en scène deux propriétaires dans un contexte classique de construction mitoyenne. M. X, propriétaire à Barentin, avait entrepris des travaux d'extension de sa maison. Par erreur ou par négligence, il a fait dépasser ses fondations et une partie du mur sur le terrain voisin appartenant à M. Delord. Ce dernier, constatant l'empiètement, a demandé la démolition de la partie empiétante. M. X s'y est opposé, arguant que l'empiètement était minime (quelques centimètres à peine) et qu'il était de bonne foi. Il invoquait l'article 555 du Code civil pour proposer une indemnisation à son voisin, plutôt que de démolir.
En première instance, les juges ont ordonné la démolition de la partie de construction reposant sur le fonds voisin, malgré son importance minime. La cour d'appel de Rouen a confirmé cette décision. M. X s'est alors pourvu en cassation, soutenant que l'article 555 du Code civil devait s'appliquer et que la démolition ne pouvait être ordonnée sans qu'il soit tenu compte de la bonne foi et de la modicité de l'empiètement.
Mais la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Elle a estimé que l'article 555 n'est pas applicable lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage. Peu importe l'ampleur de l'empiètement : si le propriétaire du fonds voisin exige la démolition, celle-ci doit être ordonnée. Cette solution est ferme et ne laisse que peu de marge de manœuvre au constructeur maladroit. Le message est clair : avant de construire, vérifiez scrupuleusement les limites de votre terrain.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour comprendre la décision, il faut d'abord saisir ce que dit l'article 555 du Code civil. Cet article règle le sort des constructions réalisées par un tiers sur le terrain d'autrui. En principe, le propriétaire du sol peut choisir de conserver la construction en payant une indemnité au constructeur (si celui-ci était de bonne foi) ou exiger sa démolition. Mais la Cour de cassation précise ici que ce texte ne s'applique pas quand le constructeur dépasse les limites de son propre terrain. Pourquoi ? Parce que le constructeur n'a pas construit sur le terrain d'autrui en totalité : il a construit sur son propre terrain, mais a débordé sur le fonds voisin. La situation est différente, et le propriétaire lésé peut invoquer la protection de son droit de propriété, fondée sur l'article 544 du Code civil (droit de jouir et disposer de sa chose de la manière la plus absolue).
Le raisonnement des juges s'appuie également sur le principe général de responsabilité civile délictuelle, aujourd'hui codifié à l'article 1240 du Code civil (qui oblige à réparer le dommage causé par sa faute). En empiétant, le constructeur commet une faute qui cause un préjudice au propriétaire voisin. Ce préjudice est constitué par l'atteinte même au droit de propriété. La Cour de cassation affirme que la démolition peut être ordonnée « quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement ». Autrement dit, la demande de démolition est un droit discrétionnaire du propriétaire : il n'a pas à justifier d'un préjudice particulier, l'empiètement en soi est déjà un préjudice.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette solution n'est pas nouvelle. Elle s'inscrit dans une jurisprudence constante. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans des arrêts antérieurs, que l'empiètement, même minime, justifie la démolition. L'arrêt de 1979 confirme cette ligne sévère. Les juges n'ont pas voulu créer une exception pour les petits empiètements, car cela aurait ouvert la porte à des abus et fragilisé le droit de propriété. Attention toutefois : si la démolition devait entraîner un préjudice manifestement disproportionné pour le constructeur (par exemple, détruire tout un bâtiment pour un empiètement de 2 cm), le juge pourrait, dans un souci d'équilibre, préférer allouer des dommages-intérêts. Mais c'est l'exception, pas la règle.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette jurisprudence a des implications pratiques très concrètes, selon votre profil. Si vous êtes propriétaire bailleur et que votre locataire entreprend des travaux sans autorisation, vous pouvez exiger la démolition de tout empiètement sur le terrain voisin. Mais attention : vous pourriez aussi être responsable vis-à-vis du voisin si vous ne faites pas cesser l'empiètement. En tant que locataire, vous devez savoir que tout aménagement qui dépasse les limites du terrain peut vous exposer à une action en démolition, même si vous êtes de bonne foi. Acquéreur d'un bien, vérifiez avant d'acheter qu'aucune construction ne dépasse sur le terrain voisin : un empiètement non déclaré peut vous être opposé après la vente.
Prenons un exemple chiffré. Imaginons que vous êtes propriétaire à Petit-Quevilly. Votre voisin a construit un abri de jardin qui déborde de 15 cm sur votre terrain. Vous pouvez exiger la démolition de cette partie. Le coût de la démolition sera à la charge du voisin, responsable de l'empiètement. Si vous ne demandez rien, vous risquez, avec le temps, de perdre la possibilité d'agir (prescription trentenaire, ou plus courte si la construction est à usage d'habitation – 10 ans). Si vous vendez votre maison, l'acquéreur pourrait se retourner contre vous pour défaut d'information.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement. Envoyez une mise en demeure à votre voisin par lettre recommandée avec accusé de réception, demandant la suppression de l'empiètement dans un délai raisonnable. En cas de refus, vous pouvez saisir le tribunal compétent pour faire ordonner la démolition sous astreinte.
