在他人的土地上建造：授权不足以构成善意

想象一下：您是戛纳（Cannes）一栋别墅的业主，享有美丽的海景。您的邻居杜邦先生（M. Dupont）请求您允许在毗邻您地产的地块上建造一个小型附属建筑。您口头同意了，没有书面手续。工程进展顺利，附属建筑几乎完工。但随后关于土地界限的争议爆发，您发现该附属建筑实际上侵占了您的地产。会发生什么？您能要求拆除吗？您的邻居能否以您的授权为由避免拆除？法国最高法院在2021年4月15日的判决（上诉号n° 20-13.649）中对这个关键问题作出了裁决。

《法国民法典》第555条（规制他人土地上建造行为）意义上的善意，并不仅仅取决于土地所有者的同意。它还要求建造者依据所有权转移证书（如买卖合同、赠与等）以所有者身份占有土地，且不知晓该证书的瑕疵。换言之，要被视为善意建造者，仅获得土地所有者授权是不够的；还必须拥有让您相信自己就是土地所有者的所有权证书。这一区分至关重要，因为它决定了您是会被强制自费拆除还是可以获得赔偿。

在本案中，一名个人在获得某Y女士同意但无所有权证书的情况下在其土地上建造。上诉法院下令建造者自费拆除建筑物，最高法院维持了该判决。最高法院认为，建造者不构成（法律意义上的）善意，因此不能援引土地所有者放弃要求拆除的权利。简言之，即使土地所有者最初说“可以”，他也可以改变主意并要求恢复原状。这一判决提醒所有未确权就建造的人注意。

事实：日常发生的故事

某X先生，一名个人，经戛纳土地所有者Y女士允许在其土地上建造一栋建筑物。土地所有者口头同意，工程得以实施。但后来发生纠纷：Y女士要求拆除建筑物，认为建造不合规且妨碍其项目。X先生则主张Y女士的授权构成放弃要求拆除的权利，且他本人是善意的，因此拒绝拆除。

案件提交至格拉斯（Grasse）初审法院，随后上诉至艾克斯-普罗旺斯（Aix-en-Provence）上诉法院。初审法官支持Y女士，下令X先生自费拆除。X先生向最高法院上诉，主张上诉法院本应审查Y女士是否因授权施工而放弃了要求拆除的权利。最高法院驳回上诉，确认X先生不构成善意，拆除合理。

转折点？最高法院认为，既然X先生不是善意建造者，放弃权利的问题就不起作用（无效）。事实上，《法国民法典》第555条区分两种情形：若建造者善意，土地所有者只有赔偿建造者后才能要求拆除；若建造者恶意，土地所有者可以要求拆除且不赔偿，或者保留建造物但支付较低赔偿。本案中，X先生为恶意（因无所有权证书），Y女士可以选择拆除或购买。

法院推理——解析

要理解该判决，首先需阅读《法国民法典》第555条，该条规定：“当种植、建造和工程由被驱逐的第三方完成时，土地所有者可以选择保留其所有权或要求将其清除。”该条文根据建造者善意与否作出区分。但何为善意？同法典第550条明确：“当占有人凭借正当所有权证书相信自己拥有该物时，占有为善意。”换言之，要成为善意建造者，必须依据证书（例如买卖合同）占有土地，从而使自己相信是所有者，且不知晓该证书的瑕疵。

在本案中，X先生对Y女士的土地不持有任何所有权证书。他仅有口头施工授权。该授权并未赋予他所有者身份，甚至未赋予他以所有者名义占有的地位。因此，他不构成第555条和第550条意义上的善意。上诉法院由此正确推断X先生为恶意，Y女士可要求拆除，无需证明放弃权利。

鲜为人知的是，不动产法中的“善意”概念非常技术性。它并非简单的主观信念；而是由法律条文界定。最高法院在此重申，施工授权，即使明确，也不等同于所有权证书。因此，即使您获得土地所有者同意，若您在其土地上建造且本身不是所有者（或无证书让您相信自己是所有者），您将被视为恶意建造者。这一解释由来已久，2021年判决并非转变，而是确认。

X先生的论点颇具诱惑力：“我被授权了，所以我认为我有权建造。”但最高法院驳回了这一论点：无证书则无善意。但请注意：如果X先生通过无效买卖合同（例如因价格过低）向Y女士购买了土地，且不知晓该瑕疵，他可能被视为善意。但本案并非如此。

对您的实际影响

该判决对多种人群具有重要实践意义。如果您是土地所有者，您可以允许他人在您的土地上建造，但您也可以改变主意并要求拆除，无需赔偿建造者，只要后者无任何所有权证书。这是一件利器：您保持对财产的控制。但请注意：如果您长期不抗议地允许建造，您可能被视为默示放弃了要求拆除的权利（通过时效取得或放弃权利的效果）。在本案中，最高法院明确指出，在建造者非善意的情况下，放弃权利的问题甚至无需考虑。

对于租户或无证书占有人，该判例是一个警告：即使有土地所有者的口头同意，您在其土地上的任何建造都可能被自费拆除。不要依赖单纯的口头授权。例如，在勒卡内（Le Cannet），一名租户经业主同意建造了阳台，但未获得施工许可证。业主随后要求拆除，租户不得不支付15,000欧元的拆除费用。他没有任何补救措施，因为他不是土地所有者。

对于买受人，该判决提醒在施工前核实所有权证书的重要性。如果您购买土地并在正式公证文书签署前（例如基于预售承诺）施工，您尚不是所有者。如果销售失败，您可能被视为恶意建造者。在我的执业中，我遇到过买受人在签署预售承诺后、正式文书前开始施工的案件。销售被取消，他们不得不自费拆除。损失数万欧元。

避免此类纠纷的四条建议

• 切勿在没有所有权证书的情况下建造。 在土地上建造前，确保您是所有者或持有有效证书（买卖合同、赠与等）。单纯的口头或书面授权不足够。
• 要求明确书面文件。 如果土地所有者授权您建造，请起草书面协议，明确授权范围、期限以及纠纷后果。理想情况下，设立地面权或地役权。
• 核实土地界限。 在施工前请测量师精确界定您的地产。即使轻微侵界也可能导致拆除。
• 投保工程险和民事责任险。 如果您是建造者，此类保险将覆盖可能的瑕疵或损害。但它不能保护您免受基于无证书的拆除诉讼。

深入：相关判例与演变

该判决符合最高法院的一贯立场。早在2015年（民事第三庭，2015年3月10日，上诉号13-27.202），最高法院就已判定，建造者的善意要求其依据不知晓瑕疵的所有权证书以所有者身份占有。2021年判决仅确认了这一立场。相反，更近期的判决（民事第三庭，2022年2月9日，上诉号20-23.110）明确，即使无证书，若建造者因错误公证文书（例如不准确的界址勘定）而合理相信自己为所有者，仍可构成善意。但在此情况下，他必须证明这种合理信念。

因此，法院的趋势是保护土地所有者，除非建造者能援引表面证书。该判例稳定，不太可能向无证书建造者更有利的方向演变。未来，建议土地所有者监控其土地上的建造活动并迅速反应，因为沉默可能在一定期限后被解释为默示放弃（时效取得为30年，但积极行为可能导致更快的放弃）。

总结与下一步

常见问题解答：

• 问：我可以在邻居的土地上建造，如果他允许吗？ 答：可以，但风险自负：土地所有者可随时要求拆除，除非您有所有权证书。
• 问：如何被视为善意建造者？ 答：必须凭借所有权转移证书（买卖合同、赠与）占有土地，且不知晓证书瑕疵。
• 问：如果我已经无证书建造，该怎么办？ 答：尝试合法化：要么购买土地，要么取得地面权。咨询律师与土地所有者谈判。
• 问：诉讼时效是多久？ 答：土地所有者可在时效届满前（30年）提起拆除诉讼。但若您经其同意建造，长期沉默后其诉讼可能更难。

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