Copropriété : un bailleur ne peut reprocher à son locataire des travaux qu’il a autorisés

Installés depuis peu dans un local parisien du 10e arrondissement, les époux Y ont entrepris, avec l’accord de leur propriétaire, d’abattre un mur pour agrandir leur boutique. Quelques semaines plus tard, une mise en demeure du syndic accompagnée d’une plainte du bailleur leur tombe dessus : les travaux seraient contraires au règlement de copropriété. Les voilà accusés d’une faute qu’ils ne soupçonnaient même pas. Leur tort ? N’avoir pas su que l’immeuble vivait sous un régime de copropriété. La question qui hante tous les propriétaires-bailleurs se pose alors : peut-on reprocher à son locataire une infraction au règlement de copropriété quand on l’a soi‑même autorisé à réaliser les travaux ?

La Cour de cassation répond par la négative dans cet arrêt du 3 mars 2004, et ce, de manière vigoureuse. Le copropriétaire-bailleur ne saurait faire supporter au locataire les conséquences de sa propre méconnaissance des obligations collectives. L’ignorance du locataire, entretenue par le silence du bailleur, fait écran à toute action en responsabilité.

Derrière cette solution se profile une règle bien plus large : celui qui donne son accord ne peut pas se retourner ensuite contre celui qui a exécuté la prestation autorisée, sauf à avoir clairement informé l’intéressé des limites juridiques à respecter. Ce principe, d’application quotidienne en droit immobilier, mérite d’être décrypté pour éviter de coûteux malentendus.