Stellen Sie sich vor: eine gehobene Wohnanlage auf der Halbinsel Giens in Hyères. 15 Wohneinheiten, ein genehmigter Wirtschaftsplan, aber seit drei Monaten zahlt ein Wohnungseigentümer seine Wohngeldzahlungen nicht mehr. Zunächst 2.000 €, dann 5.000 €. Der Verwalter mahnt mehrfach, die Anwaltskanzlei wird eingeschaltet. Diese im Var leider häufige Situation gefährdet das finanzielle Gleichgewicht einer gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft. Ungedeckte Wohngeldzahlungen in Hyères sind nicht nur eine Unannehmlichkeit: Sie können zu Wassersperren, nicht durchgeführten Reparaturen oder sogar zur Insolvenz der Wohnungseigentümergemeinschaft führen. Was sagt das Gesetz? Wie kann man effektiv handeln?
Ungedeckte Wohngeldzahlungen: Der rechtliche Rahmen
Die Zahlung der Wohngeldzahlungen ist eine grundlegende gesetzliche Verpflichtung, geregelt durch das Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 über die Rechtsstellung des Wohnungseigentums an Gebäuden. Artikel 10 dieses Gesetzes bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an den Kosten für die gemeinsamen Dienstleistungen und Gemeinschaftseinrichtungen sowie an den Kosten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen zu beteiligen. Konkret muss jeder Wohnungseigentümer seinen Anteil an den Betriebskosten (Strom für Gemeinschaftsflächen, Aufzugswartung, Reinigungsvertrag) und den in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten zahlen.
Im Falle eines Zahlungsrückstands stehen der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Rechtsbehelfe zur Verfügung. Artikel 19 desselben Gesetzes ermächtigt den Verwalter, den säumigen Wohnungseigentümer per Einschreiben mit Rückschein zu mahnen. Erfolgt die Zahlung nicht innerhalb von dreißig Tagen, kann der Verwalter nach Zustimmung des Verwaltungsbeirats ein gerichtliches Verfahren einleiten. Grundlage der Klage ist der Wohnungseigentumsvertrag (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung), der die Verteilung der Miteigentumsanteile und die Berechnungsmethode der Wohngeldzahlungen festlegt.
Darüber hinaus sieht Artikel 35 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vor, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft vom Präsidenten des Tribunal Judiciaire de Toulon eine Zahlungsanordnung ohne vorherige kontradiktorische Verhandlung für fällige Wohngeldzahlungen erhalten kann. Dieses beschleunigte Verfahren ist besonders nützlich im Var, wo die Verhandlungstermine lang sein können (darauf werden wir zurückkommen). Ergänzend legt das Dekret Nr. 67-223 vom 17. März 1967 (insbesondere Artikel 12) die Modalitäten der Beitreibung und die Zustellungsnachweise fest.
Schließlich ist wichtig zu beachten, dass die unbezahlten Wohngeldzahlungen zu einer persönlichen Schuld des Wohnungseigentümers werden und in die Datei der Zahlungsstörungen bei Krediten an Privatpersonen (FICP) eingetragen werden können, wenn ein Pfändungsverfahren eingeleitet wird. Für weitere Informationen können Sie die offizielle Website von Service-Public.fr zu Wohngeldzahlungen konsultieren.
Besonderheiten in Hyères und im Var
In Hyères, einer Touristenstadt im Var, ist der Immobilienmarkt durch einen hohen Anteil an Zweitwohnungen und Ferienwohnungen geprägt. Nach Angaben der Notarkammer des Var (2024) liegt der mittlere Quadratmeterpreis für Bestandsimmobilien in Hyères bei etwa 3.800 €, mit begehrten Gegenden wie der Halbinsel Giens oder Almanarre. Diese Konstellation führt zu einem häufigen Eigentümerwechsel, manchmal mit geografischer Distanz, was das Risiko von ungedeckten Wohngeldzahlungen in Hyères erhöht.
Das Tribunal Judiciaire de Toulon, zuständig für das gesamte Département Var, behandelt jährlich mehrere hundert Wohnungseigentumsfälle. Die Verhandlungsdauer für ein reguläres kontradiktorisches Verfahren kann 8 bis 12 Monate betragen, während eine Zahlungsanordnung innerhalb von 4 bis 6 Wochen erlassen wird. Lokale Fachanwälte, wie die der Anwaltskammer von Toulon, stellen seit 2022 einen Anstieg der Beitreibungsanträge um 20 % fest (Quelle: Observatoire des contentieux immobiliers PACA).
Eine weitere Besonderheit: Die Küste des Var unterliegt dem Küstenschutzgesetz (loi littoral), was die Durchführung von in der Eigentümerversammlung beschlossenen Arbeiten (Baugenehmigungen) erschweren kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaften in Hyères müssen daher besonders auf ihre Liquidität achten. Bei Zahlungsrückständen kann die Gemeinschaft auch die solidarische Bürgschaft des Verkäufers verlangen, wenn der Erwerber neu ist, gemäß Artikel 6-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965.
Wie handeln? Das Verfahren Schritt für Schritt
- Außergerichtliche Mahnung und Zahlungsaufforderung: Der Verwalter sendet zunächst ein einfaches Schreiben, dann ein Einschreiben mit Rückschein (Artikel 19 des Gesetzes von 1965). Frist: 15 Tage nach Fälligkeit der Wohngeldzahlungen.
- Einschaltung des Verwaltungsbeirats: Der Verwalter beantragt die Genehmigung zur Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens. Beschluss des Verwaltungsbeirats (oder der Eigentümerversammlung, wenn die Beträge einen in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schwellenwert überschreiten).
- Zahlungsanordnung (beschleunigtes Verfahren): Die Gemeinschaft reicht einen Antrag beim Präsidenten des Tribunal Judiciaire de Toulon ein. Kopie der Wohngeldabrechnung, der Teilungserklärung und der Zahlungsaufforderung. Anordnung innerhalb von 4-6 Wochen.
- Zustellung und Widerspruch: Die Anordnung wird durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt. Der Wohnungseigentümer hat 1 Monat Zeit, Widerspruch einzulegen. Bei Widerspruch wird die Sache zur Hauptverhandlung verwiesen.
- Verhandlung und Urteil: Plädoyer vor der Kammer für einstweilige Verfügungen oder dem Vollstreckungsrichter. Die Gemeinschaft kann Schadensersatz (10 % der geschuldeten Beträge) und eine pauschale Beitreibungsgebühr verlangen (Artikel 10-1 des Gesetzes von 1965).
- Zwangsvollstreckung: Pfändung von Bankkonten oder
