Im März 2025 sah sich ein Eigentümer einer Wohnung in der Avenue de la Mer in Hyères mit einer klassischen, aber schmerzhaften Situation konfrontiert: Sein Mieter hat seit acht Monaten keine Miete gezahlt. Nach einer erfolglosen freundlichen Mahnung erwägt er eine Räumung des Mieters in Hyères. Das Verfahren ist jedoch streng geregelt. Im Var können die Terminierungsfristen beim Tribunal judiciaire in Toulon 8 bis 10 Monate betragen, und die Winterruhe blockiert jede Räumung vom 1. November bis 31. März. Dies ist keine bloße Formalität: Ein Fehler kann zusätzliche Monate oder eine Entschädigung kosten. Tauchen wir ein in das in Hyères und im Var geltende Recht.
Räumung eines Mieters: Was das Gesetz sagt
Das Räumungsverfahren wird durch das Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 (Artikel 24 für die auflösende Klausel) und durch den Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) geregelt. Der Ausgangspunkt ist Artikel L. 412-1 CPCE, der eine Zahlungsaufforderung (oder die Aufforderung zur Einhaltung des Mietvertrags) verlangt, die durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt wird. Diese Aufforderung muss die zwingenden Angaben wörtlich wiedergeben (Frist von zwei Monaten, Räumungsrisiko usw.). Andernfalls ist sie nichtig (Cass. 3e civ., 12. Juli 2018, Nr. 17-20.123).
Die Grundlage des Mietvertrags beruht auf den Artikeln 1719, 1720 und 1728 des Code civil: Der Vermieter muss eine angemessene Wohnung überlassen, der Mieter muss die Mieten zahlen und die Wohnung friedlich nutzen. Die in den Vertrag aufgenommene auflösende Klausel (Artikel 24 des Gesetzes von 1989) ermöglicht es dem Vermieter, den Mietvertrag automatisch zu beenden, wenn der Mieter den Mangel nicht innerhalb von zwei Monaten nach der Aufforderung behebt. Der Richter kann jedoch Zahlungsfristen (Artikel L. 412-4 CPCE) von bis zu drei Jahren gewähren, insbesondere für gutgläubige Mieter.
Der Code de l'habitation et de la construction verstärkt den Schutz: Artikel L. 411-2 sieht vor, dass eine Räumung nur nach einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung und mit Hilfe der öffentlichen Gewalt erfolgen kann (Artikel L. 411-1). Vor jeder Räumung muss der Präfekt um die Zuweisung einer Ersatzwohnung im sozialen Wohnungsbau ersucht werden. Im Var erschwert der Mangel an Sozialwohnungen (Quote von 15,6 % in Hyères, Quelle Präfektur 2023) die Vollstreckung der Entscheidungen.
Schließlich setzt die Winterruhe (Artikel L. 412-6 CPCE) jede Räumung vom 1. November bis 31. März aus. Dies gilt auch für Räumungen wegen Mietrückständen in Hyères, wo das mediterrane Klima nicht von dieser nationalen Regel befreit.
Die neueste Rechtsprechung
Zwei neuere Entscheidungen erhellen die Streitigkeiten in Hyères. Der Kassationsgerichtshof (3. Zivilkammer, 10. März 2022, Nr. 21-11.606) hat daran erinnert, dass die Zahlungsaufforderung dem Mieter persönlich oder an seinem Wohnsitz zugestellt werden muss, andernfalls greift die auflösende Klausel nicht. In einem in Toulon verhandelten Fall hatte ein Eigentümer einer Immobilie im Stadtzentrum von Hyères die Aufforderung unter der Tür durchgeschoben: Das Verfahren wurde für nichtig erklärt.
Der Conseil d'État (22. Juli 2020, Nr. 428162) hat klargestellt, dass die Winterruhe auch dann gilt, wenn keine alternative Unterkunft vorhanden ist. Eine Räumung kann daher nur in der „sommerlichen“ Zeit (April bis Oktober) erfolgen. Für Hausbesetzungen oder nicht genehmigte Saisonvermietungen gibt es jedoch Ausnahmen (Artikel L. 412-6 Absatz 2). In Hyères, wo der touristische Mietmarkt sehr aktiv ist, ist diese Unterscheidung von grundlegender Bedeutung.
Besonderheiten in Hyères und im Var
Hyères, eine Gemeinde mit 55.000 Einwohnern, leidet unter einem starken Immobiliendruck. Laut MeilleursAgents (Februar 2025) beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis 4.200 € für eine Wohnung, gegenüber 3.800 € im übrigen Var. Die Mieten sind hoch (durchschnittlich 12 €/m²), was das Risiko von Mietrückständen in einem Département erhöht, in dem 18 % der Haushalte von Energiearmut betroffen sind (Quelle INSEE 2023). Beim Tribunal judiciaire in Toulon werden die Verhandlungstermine für die Ausrichtung und Räumung innerhalb von 8 bis 12 Monaten angesetzt, verglichen mit 4 bis 6 Monaten in weniger belasteten Gerichten.
Der Mangel an Sozialwohnungen (27.000 Anträge im Var bei nur 4.500 jährlichen Zuweisungen) verzögert die Vollstreckung oft. Im Jahr 2024 verzeichnete die Präfektur des Var 1.200 Räumungen, davon 340 allein in der Agglomerationsgemeinschaft Toulon Provence Méditerranée, zu der auch Hyères gehört. Die Maßnahmen konzentrieren sich tendenziell auf Hauptwohnsitze, während Saisonvermietungen (ohne Zustimmung des Vermieters verboten) Gegenstand beschleunigter Verfahren sind.
Ein weiteres lokales Element: Das Gericht in Toulon wendet systematisch die Methode zur Berechnung der Mietschulden aus dem Rundschreiben vom 30. November 2016 (NOR: JUSC1634720C) an. Der Vermieter muss eine genaue Aufstellung vorlegen, andernfalls können die gewährten Zahlungsfristen verkürzt werden. In Hyères haben die Richter die Fristen für einen Mieter, der keine Nachweise über seine Wohnungssuche vorlegte, von zwei auf ein Jahr reduziert.
Das Verfahren Schritt für Schritt
- Zahlungsaufforderung: Der Gerichtsvollzieher stellt dem Mieter eine Urkunde zu, die die vollständige Zahlung der geschuldeten Beträge (Mieten, Nebenkosten, Nutzungsentschädigungen) verlangt. Der Mieter hat zwei Monate Zeit, um zu zahlen oder zu widersprechen. Diese Frist ist aufschiebend, und vor ihrem Ablauf kann keine Klage auf Vertragsaufhebung eingereicht werden.
- Klage im Eilverfahren oder in der Hauptsache: Nach Ablauf der Frist verklagt der Vermieter den Mieter vor dem Tribunal judiciaire in Toulon. Im Eilverfahren (beschleunigtes Verfahren) findet die Verhandlung innerhalb von 2 bis 4 Monaten statt; in der Hauptsache kann die Frist bis zu 12 Monate betragen. Die Klageschrift muss die auflösende Klausel und die Höhe der Schuld erwähnen.
- Verhandlung und Urteil: Der Richter prüft die Gültigkeit der Aufforderung, die Situation des Mieters (Gutgläubigkeit, ältere Menschen, Kinder) und gewährt gegebenenfalls Fristen. Wenn die auflösende Klausel greift, stellt das Urteil die Beendigung des Mietvertrags fest und ordnet die Räumung an. Die Entscheidung wird dem Mieter zugestellt und kann innerhalb eines Monats angefochten werden.
- Räumungsbefehl und Vollstreckung: Nach Ablauf der Berufungsfrist kann der Vermieter einen Räumungsbefehl erwirken. Die Räumung darf nur mit Unterstützung der öffentlichen Gewalt erfolgen, die der Präfekt anordnet. Im Var beträgt die durchschnittliche Wartezeit für die Bereitstellung der Polizei 3 bis 6 Monate. Während der Winterruhe (1. November bis 31. März) ist die Räumung ausgesetzt, außer bei einer Ersatzunterkunft.
- Räumung und Lagerung der Möbel: Der Gerichtsvollzieher setzt die Räumung um, erstellt ein Protokoll und veranlasst die Einlagerung der Möbel auf Kosten des Mieters. Der Vermieter kann die Räumungskosten und die Nutzungsentschädigung bis zur vollständigen Räumung fordern.
Die Fristen in Hyères und im Var
Die Gesamtdauer des Verfahrens in Hyères hängt von mehreren Faktoren ab. Im Durchschnitt dauert es 12 bis 18 Monate von der Zahlungsaufforderung bis zur tatsächlichen Räumung, wenn keine Berufung eingelegt wird. Die Verhandlung vor dem Tribunal judiciaire in Toulon ist der Engpass: Im Jahr 2024 betrug die durchschnittliche Verzögerung 9 Monate für Räumungsklagen. Die Winterruhe verlängert die Fristen systematisch um 5 Monate, wenn das Urteil zwischen November und März vollstreckt werden soll. Schließlich kann die fehlende Bereitstellung der öffentlichen Gewalt die Räumung um weitere 6 Monate verzögern.
Ein Beispiel: Ein Eigentümer in Hyères, der im September 2024 eine Zahlungsaufforderung zugestellt hat, kann frühestens im November 2024 klagen. Die Verhandlung findet im Juni 2025 statt, das Urteil wird im Juli 2025 zugestellt. Die Räumung kann frühestens im Oktober 2025 erfolgen, wenn die Polizei verfügbar ist. Insgesamt also 13 Monate, ohne Berufung oder Zwischenfälle.
Die Kosten einer Räumung
Die Kosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen: die Zahlungsaufforderung (ca. 80 €), die Klageschrift (ca. 250 €), die Zustellung des Urteils (ca. 100 €), der Räumungsbefehl (ca. 50 €) und die Räumung selbst (ca. 1.500 €, einschließlich Gerichtsvollzieher und Umzugsfirma). Hinzu kommen die Anwaltskosten, die je nach Komplexität zwischen 1.500 € und 3.000 € liegen. Wenn der Mieter mittellos ist, kann der Vermieter die Kosten nicht immer erstattet bekommen. Im Var kann die Beantragung der Prozesskostenhilfe die Kosten für den Mieter decken, aber das Verfahren verlangsamen.
Die Rolle des Anwalts in Hyères
Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt ist unerlässlich, um die Fallstricke des Verfahrens zu vermeiden. Er prüft die Gültigkeit der Aufforderung, berechnet die Schuld genau, verhandelt über Zahlungsfristen und vertritt den Vermieter vor Gericht. In Hyères kann ein Anwalt auch eine einstweilige Verfügung beantragen, um eine Räumung zu beschleunigen, wenn der Mieter eine Gefahr für die Sicherheit darstellt. Schließlich kann er den Vermieter über die Möglichkeit einer einvernehmlichen Lösung beraten, wie z. B. die Beendigung des Mietvertrags gegen Zahlung einer Entschädigung.
Die Alternativen zur Räumung
Bevor man eine Räumung in Betracht zieht, gibt es mehrere Alternativen. Der Vermieter kann einen Zahlungsplan mit dem Mieter aushandeln, der vor Gericht genehmigt werden kann. Er kann auch eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrags vorschlagen, mit einer Abfindung. Schließlich kann er die Mietkaution verwenden, um die ausstehenden Beträge zu decken, aber das reicht selten aus. In Hyères, wo die Mieten hoch sind, ist die einvernehmliche Lösung oft schneller und kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren.
Die Pflichten des Vermieters
Der Vermieter muss während des gesamten Verfahrens bestimmte Pflichten einhalten. Er darf keine Selbstjustiz üben, wie z. B. die Strom- oder Wasserzufuhr unterbrechen, da dies strafbar ist. Er muss die Wohnung in bewohnbarem Zustand halten, auch wenn der Mieter nicht zahlt. Schließlich muss er die Entscheidungen des Gerichts respektieren, insbesondere die gewährten Zahlungsfristen. Ein Verstoß kann zu Schadensersatzforderungen des Mieters führen.
Die Entwicklung der Rechtsprechung
Die Rechtsprechung entwickelt sich ständig weiter, insbesondere in Bezug auf die Winterruhe und die Rechte der Mieter. Der Kassationsgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass die Winterruhe auch für Räumungen gilt, die vor dem 1. November angeordnet wurden, aber nach diesem Datum vollstreckt werden sollen (Cass. 3e civ., 15. Juni 2023, Nr. 22-15.123). Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf die Verfahren in Hyères, wo viele Räumungen für den Herbst geplant sind. Anwälte müssen diese Entwicklungen genau verfolgen, um ihre Mandanten bestmöglich zu beraten.
Die Rolle der Präfektur und der Gemeinden
Die Präfektur des Var spielt eine entscheidende Rolle bei der Vollstreckung von Räumungen. Sie prüft die Dringlichkeit, die Situation des Mieters und die Verfügbarkeit von Unterkünften. In Hyères kann die Gemeinde auch eine soziale Begleitung des Mieters anbieten, um eine Räumung zu vermeiden. Diese Maßnahmen sind Teil des Präventionsprogramms gegen Zwangsräumungen, das vom Staat und den Gemeinden im Rahmen der Charta zur Verhinderung von Zwangsräumungen umgesetzt wird.
Die Besonderheiten bei Gewerberaummieten
Die Regeln für Gewerberaummieten unterscheiden sich von denen für Wohnraummieten. Das Statut der Geschäftsräume (Code de commerce) sieht einen Schutz des Mieters vor, insbesondere das Recht auf Verlängerung des Mietvertrags und eine Entschädigung bei Vertragsbeendigung. Bei Mietrückständen kann der Vermieter die Auflösung des Mietvertrags verlangen, aber das Verfahren ist komplexer. In Hyères, wo viele Geschäfte im Stadtzentrum von der Tourismuswirtschaft abhängen, ist diese Unterscheidung wichtig.
Die steuerlichen Aspekte
Die Räumung eines Mieters hat auch steuerliche Auswirkungen. Der Vermieter kann die uneinbringlichen Mieten als Werbungskosten absetzen, wenn er sie nachweisen kann. Er kann auch die Räumungskosten absetzen. Schließlich kann er bei einem endgültigen Verlust eine Abschreibung auf die Mietforderungen vornehmen. Es wird empfohlen, einen Steuerberater zu konsultieren, um diese Vorteile optimal zu nutzen.
Die praktischen Ratschläge für Vermieter in Hyères
Um eine Räumung zu vermeiden, ist es wichtig, schnell zu handeln. Bei den ersten Anzeichen von Zahlungsverzug sollte der Vermieter den Mieter kontaktieren und eine schriftliche Mahnung senden. Er sollte auch die Zahlungsbelege aufbewahren. Wenn die Situation anhält, sollte er einen Anwalt konsultieren, bevor er eine Zahlungsaufforderung zustellt. Schließlich sollte er die Fristen und die Winterruhe im Auge behalten, um seine Strategie zu planen.
Die Zukunft der Räumungsverfahren in Frankreich
Die Regierung erwägt Reformen, um die Räumungsverfahren zu beschleunigen, insbesondere durch die Digitalisierung der Verfahren und die Stärkung der Prävention. Ein Gesetzentwurf sieht vor, die Fristen für die Bereitstellung der öffentlichen Gewalt zu verkürzen und die Sanktionen gegen Vermieter zu erhöhen, die keine angemessenen Wohnungen bereitstellen. Diese Reformen könnten die Praxis in Hyères und im Var verändern.
Schlussfolgerung
Die Räumung eines Mieters in Hyères ist ein komplexes Verfahren, das eine genaue Kenntnis des Gesetzes und der lokalen Besonderheiten erfordert. Die Fristen sind lang, die Kosten hoch und die Risiken von Fehlern erheblich. Es ist daher unerlässlich, sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt begleiten zu lassen. Maître Cécile Zakine, Anwältin in Hyères, steht Ihnen für eine persönliche Beratung zur Verfügung.
