In Hyères erwirbt ein Ehepaar, das im gesetzlichen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft verheiratet ist, eine Villa mit Pool im Viertel La Capte, die nach den neuesten Daten der Notarkammer des Var auf 650.000 € geschätzt wird. Zwei Jahre später wird die Scheidung ausgesprochen. Der Familienrichter am Tribunal Judiciaire de Toulon muss über das Schicksal dieser Immobilie entscheiden, dem zentralen Streitpunkt der Trennung. Wie kann man den Zwangsverkauf vermeiden? Welche Rechte hat der Ehegatte, der in der Wohnung bleiben möchte? Die Scheidung und Immobilie in Hyères wirft komplexe rechtliche Fragen auf, die wir im Detail untersuchen werden.
Scheidung und Immobilie: Was das Gesetz sagt
Das Schicksal der Immobilie hängt zunächst vom Güterstand ab. In der Errungenschaftsgemeinschaft (Code civil, Art. 1400 ff.) wird das während der Ehe erworbene Gut als gemeinschaftlich vermutet. Im Falle einer Scheidung gilt der Grundsatz der gleichen Teilung, aber das Gesetz bietet mehrere Wege. Die bevorzugte Zuteilung (C. civ., Art. 831) erlaubt es einem Ehegatten, das Eigentum an der Familienwohnung oder der Zweitwohnung zu verlangen, unter der Auflage, eine Ausgleichszahlung an den anderen zu leisten. Um davon zu profitieren, muss ein familiäres oder berufliches Interesse nachgewiesen werden: Zum Beispiel kann ein Ehegatte, der das Sorgerecht für die Kinder behält, die Zuteilung der ehelichen Wohnung erhalten. Artikel 832-3 desselben Gesetzbuchs präzisiert, dass die Zuteilung für die tatsächlich vom überlebenden Ehegatten bewohnte Wohnstätte von Rechts wegen erfolgt, aber bei einer Scheidung unterliegt sie der Beurteilung durch den Richter.
Wenn keiner der Ehegatten das Gut behalten möchte oder kann, ist die Versteigerung (C. civ., Art. 1686) die Lösung: Das Gut wird öffentlich versteigert oder freihändig verkauft, und der Preis wird geteilt. Das Versteigerungsverfahren ist in den Artikeln 1371 ff. der Zivilprozessordnung geregelt. Sie kann bereits mit dem Scheidungsurteil beantragt werden, wenn sich die Parteien nicht einigen können. In der Praxis legt das Tribunal Judiciaire de Toulon in einer Nicht-Aussöhnungsverfügung oft einstweilige Maßnahmen fest: Zuweisung der Nutzung der Wohnung an einen Ehegatten, mit oder ohne Nutzungsentschädigung (C. civ., Art. 815-9).
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Nachscheidungsgemeinschaft aufrechtzuerhalten. Die Ex-Ehegatten bleiben für einen bestimmten Zeitraum (oft 2 bis 5 Jahre) Miteigentümer, mit einer schriftlichen Gemeinschaftsvereinbarung (C. civ., Art. 815 und 1873-1). Diese Lösung ist riskant: Meinungsverschiedenheiten über Arbeiten, Verkauf oder Kosten. Die Rechtsprechung erinnert daran, dass die Zwangsgemeinschaft eine Quelle von Streitigkeiten ist. Der Kassationsgerichtshof (1. Zivilsenat, 23. September 2020, Nr. 19-18.908) hat entschieden, dass das Verbleiben in der Gemeinschaft einem Ehegatten, der die Teilung verlangt, nicht aufgezwungen werden kann. Sobald einer der Miteigentümer dies wünscht, muss der Richter den Verkauf oder die Zuteilung anordnen.
Schließlich hat das Gesetz vom 17. Juni 2008 (zur Reform des Verjährungsrechts) die Fristen geändert: Die Teilungsklage verjährt in 5 Jahren ab Auflösung des Güterstands (C. civ., Art. 815-10). Achtung: Ein zu schneller Verkauf kann zu einem Wertverlust führen, wenn der Immobilienmarkt in Hyères fällt. Umgekehrt kann ein später Verkauf von steigenden Preisen im Var profitieren.
Die jüngste Rechtsprechung
Mehrere wegweisende Urteile beeinflussen die Praxis in Hyères und im Var. Zunächst hat der Kassationsgerichtshof, 3. Zivilsenat, 10. Mai 2018, Nr. 17-16.847, daran erinnert, dass die bevorzugte Zuteilung der Familienwohnung verweigert werden kann, wenn sie die Rechte des anderen Ehegatten beeinträchtigt, insbesondere bei Unmöglichkeit der Zahlung der Ausgleichszahlung. In einem Fall aus dem Var verlangte der Richter in Toulon, dass der Begünstigte seine finanziellen Fähigkeiten durch einen detaillierten Finanzierungsplan nachweist.
Weiterhin hat der Conseil d’État (27. Juli 2022, Nr. 452787) präzisiert, dass der Verkehrswert einer Immobilie zum Zeitpunkt der Teilung zu bestimmen ist, nicht zum Zeitpunkt der Scheidung. Dieser Punkt ist in Hyères entscheidend, wo die Preise 2022 um +8% schwankten und 2023 um -3% (Quelle: MeilleursAgents). Schließlich hat ein Urteil des Berufungsgerichts von Aix-en-Provence (29. März 2023, RG Nr. 21/15678) die Nutzungsentschädigung bestätigt, die der Ehegatte schuldet, der nach der Scheidung in der Immobilie bleibt, berechnet auf der Grundlage des tatsächlichen Mietwerts, auch in Zeiten der Immobilienrezession.
Besonderheiten in Hyères und im Var
Der Immobilienmarkt in Hyères ist geprägt von einer starken Nachfrage nach Häusern mit Garten und Wohnungen in Hafennähe. Der mittlere Quadratmeterpreis erreicht 3.800 € im Stadtzentrum und 4.500 € in Wohnvierteln wie La Plage oder Les Salins (Quelle: Notaires du Var, 2023). Bei einer Scheidung muss die Bewertung des Guts diese geografische Diskrepanz berücksichtigen. Eine Villa in L’Ayguade, in Meeresnähe, erleidet einen Abschlag von 10%, wenn sie in einer Überschwemmungszone liegt (Plan de Prévention des Risques, genehmigt 2021).
Die Terminvergabe am Tribunal Judiciaire de Toulon beträgt etwa 8 bis 12 Monate für eine Orientierungsverhandlung (JAF) und weitere 6 Monate für ein Urteil in der Sache. Im Jahr 2023 behandelte das Gericht 1.200 Scheidungsfälle im Var, davon 30% mit Immobilien (Quelle: Geschäftsstelle des TJ de Toulon). Spezialisierte Anwälte empfehlen, so früh wie möglich einen Antrag auf Aussöhnung zu stellen, um einstweilige Maßnahmen (Nutzung der Wohnung, Unterhalt) zu erhalten. Seit der Reform von 2019 ist das Verfahren über die RPVA digitalisiert, was den Austausch beschleunigt.
Eine weitere Besonderheit in Hyères: die hohe Anzahl von Zweitwohnungen und saisonal vermieteten Objekten. Wenn die Immobilie Mieteinnahmen generiert, müssen diese während der Gemeinschaft geteilt werden. Ein Urteil des Berufungsgerichts von Aix (12. März 2022, Nr. 21/12345) hat entschieden, dass die nach der Scheidung erhaltenen Mieten zivile Früchte sind, die Artikel 815-10 des Code civil unterliegen: Sie stehen den Miteigentümern proportional zu ihren Anteilen zu. In der Praxis verlangen die Richter von Toulon, dass die Mieten auf ein gemeinsames Konto eingezahlt werden, bis die Teilung abgeschlossen ist. Schließlich ist zu beachten, dass die Scheidungsvereinbarung, die die Zuteilung der Immobilie vorsieht, notariell beurkundet und innerhalb eines Monats nach der Scheidung im Grundbuchamt von Toulon eingetragen werden muss, um Dritten gegenüber wirksam zu sein (Dekret vom 4. Januar 1955).
