Décision de référence : cc • N° 15-12.545 • 2016-04-14 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire à Mimizan d’un appartement que vous avez démembré – vous avez donné l’usufruit à votre enfant tout en gardant la nue-propriété. Un jour, le syndic vous réclame les charges impayées par l’usufruitier. Vous pensiez être à l’abri, mais le règlement de copropriété contient une clause de solidarité. Êtes-vous tenu de payer ? Cette question, je l’ai vue se poser concrètement dans des dossiers à Tarnos ou à Mimizan. La Cour de cassation, dans un arrêt du 14 avril 2016 (n° 15-12.545), a tranché : cette clause est licite et applicable, même si vous n’avez pas informé le syndic du démembrement. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. [J] est nu-propriétaire d’un lot de copropriété ; Mme [G]-[F], son usufruitière. Le règlement de copropriété prévoit que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges […] et que nu-propriétaire et usufruitier sont solidairement responsables ». Or, les charges ne sont pas payées. Le syndicat des copropriétaires assigne les deux en paiement, en se fondant sur cette clause.
Problème : M. [J] soutient qu’il n’a jamais été informé de ses obligations, car le démembrement n’a pas été notifié au syndic. Il estime que la clause ne peut lui être opposée. La cour d’appel lui donne raison, considérant que la solidarité ne peut jouer sans notification. Mais le syndic se pourvoit en cassation.
Rebondissement : la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel. Elle rappelle que la clause du règlement de copropriété est un contrat qui s’impose à tous les copropriétaires, qu’ils aient ou non notifié le démembrement. Peu importe que le syndic n’ait pas été averti : la solidarité existe par la clause elle-même.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Les juges du fond avaient appliqué l’article 1240 du Code civil (ex-1382) : « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Ils estimaient que le nu-propriétaire n’avait pas commis de faute puisqu’il ignorait la clause. Mais la Cour de cassation écarte ce raisonnement.
Elle se fonde sur la loi du 10 juillet 1965 (loi sur la copropriété) et sur le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle. L’article 6 de cette loi dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties privatives et des parties communes, les conditions de jouissance et les modalités de répartition des charges ». La solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier est une modalité de paiement des charges, parfaitement licite.
undefined, la clause s’applique automatiquement, sans qu’une notification soit nécessaire. Le nu-propriétaire est réputé avoir accepté cette solidarité en achetant le lot, même en démembrement. Ce n’est pas une décision novatrice : la Cour de cassation confirme une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-11.246).
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes nu-propriétaire : vous pouvez être poursuivi par le syndic pour les charges impayées par l’usufruitier. Exemple : à Tarnos, un nu-propriétaire a dû payer 3 200 € de charges arriérées alors que l’usufruitier était insolvable. Vous devez donc surveiller le paiement des charges par l’usufruitier ou demander une quittance mensuelle.
Si vous êtes usufruitier : vous êtes également tenu solidairement. Mais en pratique, c’est vous qui occupez le logement, donc vous devez payer les charges courantes. Le nu-propriétaire peut se retourner contre vous s’il a payé à votre place.
Si vous êtes acquéreur d’un lot démembré : vérifiez le règlement de copropriété avant d’acheter. Une clause de solidarité peut vous exposer à des dettes de l’autre titulaire.
Si vous êtes syndic : vous pouvez réclamer le paiement des charges à l’un ou l’autre, sans avoir à prouver la notification du démembrement. Cela simplifie le recouvrement.
undefined : même si le nu-propriétaire n’a pas été informé, il reste redevable. undefined, j’ai rencontré des dossiers où des nu-propriétaires ont été surpris de recevoir une mise en demeure du syndic alors qu’ils pensaient n’avoir que des droits, pas d’obligations financières.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Lisez le règlement de copropriété avant tout démembrement : vérifiez s’il contient une clause de solidarité. Si oui, prévoyez dans l’acte de démembrement qui paiera les charges – et faites-le respecter.
- Informez le syndic par écrit : envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au syndic pour notifier le démembrement et indiquer qui est responsable du paiement. Cela évitera toute confusion.
- Exigez un relevé de charges périodique : demandez au syndic de vous adresser chaque année un relevé indiquant les sommes dues par lot. Si vous êtes nu-propriétaire, vérifiez que l’usufruitier paie.
- Si vous êtes poursuivi, payez puis exercez un recours contre l’autre : en vertu de la solidarité, vous pouvez payer la totalité, puis vous retourner contre l’usufruitier pour obtenir sa part. Mais attention : si celui-ci est insolvable, vous restez seul débiteur.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s’inscrit dans une série d’arrêts favorables à la liberté contractuelle. Dès 1993, la Cour de cassation avait validé la solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier (Civ. 3e, 10 mars 1993, n° 91-11.246). Plus récemment, elle a précisé que cette clause s’applique même si le démembrement est antérieur à l’entrée en vigueur du règlement (Civ. 3e, 10 septembre 2015, n° 14-17.374).
La tendance est claire : les juges protègent le syndicat des copropriétaires en facilitant le recouvrement des charges. Pour les propriétaires démembrés, c’est une source de vigilance. À l’avenir, on peut s’attendre à ce que les tribunaux continuent d’appliquer strictement les clauses contractuelles, sans exiger de formalités supplémentaires.
En pratique : ce qu’il faut faire
- Vérifiez votre règlement de copropriété : cherchez la clause relative aux charges et au démembrement. S’il y a une solidarité, notez-la.
- Si vous êtes nu-propriétaire : demandez à l’usufruitier de vous fournir les preuves de paiement des charges chaque trimestre.
- Si vous êtes usufruitier : payez les charges à temps pour éviter une action du syndic contre le nu-propriétaire, qui pourrait ensuite se retourner contre vous.
- En cas d’impayé : ne comptez pas sur l’absence de notification pour échapper à la solidarité. Payez, puis exercez un recours contre le co-débiteur.
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