参考判决： cc • N° 11-25.476 • 2012-11-28 • 查阅判决 →
想象一下：您在勒卡内（Le Cannet）拥有一套带服务的住宅公寓。一天，业主大会投票决定与一家服务公司签订合同，提供辅助医疗服务、基本服务和可选个性化服务。部分区分所有权人反对，认为该合同修改了区分所有权规约，需要加重多数（1965年7月10日法律第26条）。关键问题在于：通过此类决议需要何种多数？
法国最高法院2012年11月28日判决（编号11-25.476）给出了明确答案：只要区分所有权规约中关于共用部分的享用、使用和管理的条款未作修改，简单多数或第24条（article 24）或第25条（article 25）规定的多数即可。但这对您（格拉斯或其他地方的区分所有权人）具体意味着什么？
本文将剖析此案，理解法官的推理，并探讨如何实际应用以避免纠纷。因为在我作为不动产法律专业律师的实践中，曾遇到因对多数规则理解不当而导致僵局和不必要费用的情况。
事实：日常发生的案例
本案始于格拉斯（Grasse）或勒卡内（Le Cannet）典型的带服务住宅。区分所有权规约已包含一份服务合同，区分了惠及全体区分所有权人的服务（如看守、绿地维护）和辅助医疗服务，并预留了部分共用部分用于这些服务。业主大会批准与一家服务公司签订新合同，该合同分为三类：基本服务、可选个性化服务和惠及全体居民的服务。
数位区分所有权人质疑该决议。他们认为该合同修改了区分所有权规约，因为它涉及专有部分的用途和费用分摊。他们认为此类决定本应适用三分之二多数（1965年法律第26条）。而区分所有权人联合会（syndicat des copropriétaires）则主张，这仅是对现有规约的执行，该规约已规定了此类服务。
争议一直上诉至法国最高法院。提出异议的区分所有权人（勒卡内的M. X和Mme Y）主张，相关预算与按通用份额（tantièmes généraux）承担的区分所有权费用无关。他们辩称，1965年法律第10条（article 10）关于费用的分类将被颠覆，专有部分的用途也将改变。但最高法院未采纳其观点。
转折点：最高法院撤销了上诉法院（cour d'appel）废止该决议的判决。最高法院认为，下级法院未说明该合同如何修改了区分所有权规约。简言之，只要规约在共用部分的享用、使用和管理方面保持不变，业主大会即可按规约规定的多数（通常为第24条或第25条多数）有效批准此类合同。
法院推理——详细解读
最高法院依据1965年7月10日法律第65-557号第26条，该条要求任何修改区分所有权规约（尤其是涉及共用部分的享用、使用和管理）的决定须经三分之二多数（即加重多数）通过。换言之，若服务合同未改变这些方面，简单多数（第24条）或绝对多数（第25条）即已足够。
法官指出，区分所有权规约已包含一份区分集体服务和辅助医疗服务的服务合同。新合同仅细化了服务类别（基本、可选个性化、集体），未改变费用分摊或共用部分的用途。但需注意：若合同增加了新费用或改变了专有部分的用途，则需加重多数。
最高法院驳回了区分所有权人关于相关预算涉及个人费用而非共同费用的论点。法院指出，看守费用属于一般费用，合同并未创设新的费用类别。鲜为人知的是，一般费用与特殊费用（第10条）之间的区分可能造成混淆。本案中，最高法院明确，仅凭存在可选服务并不会将共同费用转化为个人费用。
最后，最高法院批评上诉法院未充分说明其判决理由。法院要求下级法院具体说明合同如何修改了规约。这确认了判例法的一贯立场：区分所有权规约是各方之法律，只有对其明文修改才需要加重多数。
对您的实际影响
对于格拉斯（Grasse）的区分所有权人（包括投资性出租人），此判决意味着您可以在业主大会上投票同意附加服务（如辅助医疗或礼宾服务），而无需担心决议被撤销，前提是区分所有权规约已规定此类服务。例如：在格拉斯的住宅中，若规约提及看守服务，业主大会可以简单多数选择新的服务提供商，即使该提供商还提供个性化选项。
如果您是购房者，请在购买前务必检查区分所有权规约。在勒卡内（Le Cannet），带服务的住宅物业费用可能因通过的合同而异。不要仅凭当前费用金额：请了解业主大会在未经您个人同意的情况下签订新服务的可能性。
对于自住区分所有权人，您需知道，若服务合同改变了您专有部分的用途（例如，要求为医疗服务开放您的公寓），则需加重多数。但对于集体服务，您无法单独反对。若您处于此类情况，应在收到通知后2个月内检查业主大会会议记录（procès-verbal），如有疑问，咨询专业律师。
注意：若合同创设了个人费用（例如，按个人计费的辅助医疗服务），这并不因此修改规约。若为共同费用，则按通用份额分摊；若为个人费用，则直接向用户收费。在我的实践中，曾遇区分所有权人拒绝支付可选服务费用，而该服务已按简单多数通过并按份额分摊。判例法对其不利，除非规约明确禁止此类服务。
避免此类纠纷的四项建议
- 在购买或投票前阅读区分所有权规约。 找出关于服务、费用和共用部分使用的条款。在勒卡内，一份起草良好的规约可避免意外。
- 每次投票前核实适用的多数。 要求物业管理人（syndic）说明该决定是否修改规约。若仅涉及执行，简单多数即足够。
- 保留业主大会会议记录。 它们在争议中具有证明力。格拉斯一位区分所有权人在两年后质疑服务合同，因缺乏证据而被驳回。
- 一旦有疑问，咨询律师。 30分钟的咨询可能避免漫长且昂贵的诉讼。在不动产法中，时间对您不利：质疑期限通常为2个月。
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深入探讨：相关判例与趋势
此判决属于最高法院严格区分规约执行与修改的判例系列。在2011年1月12日判决（编号09-71.605）中，法院曾判定，决定停止规约规定的服务（如看守）需要加重多数，因为这改变了共用部分的用途。而本案中，增加可选服务并未修改规约。
因此，法院的趋势是保护业主大会的合同自由，只要遵守规约初始框架即可。但注意：某些上诉法院更为严格，要求合同符合建筑物的用途。未来，若您希望引入创新服务（如共享远程办公），最好通过加重多数修改规约以避免争议。
要点总结
常见问题：
问：我能质疑按简单多数通过的服务合同吗？
答：仅当合同修改了区分所有权规约中关于共用部分享用、使用或管理的条款时方可。否则，投票有效。
问：如果合同产生了新费用怎么办？
答：若为共同费用（集体服务），按份额分摊。若为个人费用（可选），向用户收费。两种情况下，若规约允许，简单多数即可。
问：采取行动的期限是多少？
答：自收到业主大会会议记录通知之日起2个月内可质疑决议。逾期则决议成为终局。
问：区分所有权人可以拒绝支付其集体服务份额吗？
答：不能，若合同已合法通过且服务为规约所规定。物业管理人可提起追偿程序。
问：如何知道合同是否修改了规约？
答：将新合同与规约条款比较。若共用部分使用方式相同且费用仍按份额分摊，则未修改。
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