Referenzentscheidung: cc • N° 16-27.481 • 2018-03-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie wären in Parentis-en-Born, in dieser Residenz am See, wo jeder Eigentümer von Ruhe träumt. Die jährliche Eigentümerversammlung steht bevor, und wie jedes Jahr steigen die Spannungen zwischen denen, die Arbeiten wünschen, und denen, die die Nebenkosten niedrig halten wollen. Dieses Jahr stellt sich eine ungewöhnliche Frage: Kann man zwei Vorsitzende wählen, um die Versammlung zu leiten? Schließlich würde dies ermöglichen, die unterschiedlichen Ansichten besser zu vertreten...
Diese Situation ist gar nicht so selten. In Wohnungseigentümergemeinschaften von Tarnos wie anderswo können Meinungsverschiedenheiten zu originellen Lösungen führen, manchmal zu originell im Hinblick auf das Gesetz. Aber was denkt die Justiz wirklich darüber? Kann man den Vorsitz einer Eigentümerversammlung wirklich teilen?
Der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) hat diese Frage 2018 in einem Urteil geklärt, das nun als Referenz dient. Seine Antwort ist klar und unmissverständlich: Nein, eine Eigentümerversammlung kann nur einen Vorsitzenden bestimmen. Diese Entscheidung, obwohl technisch, hat sehr konkrete Auswirkungen für alle Wohnungseigentümer. Sehen wir uns an, warum.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einer ganz gewöhnlichen Wohnungseigentümergemeinschaft, ähnlich denen, die ich regelmäßig im Bezirk Mont-de-Marsan antreffe. Mehrere Eigentümer, jeder mit eigenen Vorstellungen zur Verwaltung des Gebäudes. Während einer Eigentümerversammlung waren die Spannungen so groß, dass kein einzelner Kandidat die erforderliche Mehrheit für die Wahl zum Vorsitzenden erreichte.
Angesichts dieser Sackgasse ersannen die anwesenden Eigentümer eine Lösung: Warum nicht zwei Vorsitzende wählen? So könnten Herr Martin, ein Befürworter einer strengen Finanzverwaltung, und Frau Dubois, die Verschönerungsarbeiten befürwortet, die Versammlung gemeinsam leiten. Die Idee schien verlockend: Jeder würde eine Tendenz vertreten, und die Entscheidungen wären ausgewogener.
Die Versammlung führte daher diese Doppelwahl durch. Die Protokolle (die offiziellen Sitzungsniederschriften) erwähnten diese gemeinsame Bestimmung eindeutig. Die Miteigentumsanteile (die Eigentumsanteile an der Gemeinschaft, ausgedrückt in Tausendsteln oder Zehntausendsteln) wurden auf die verschiedenen Beschlüsse verteilt: 34.555 Anteile für einige Entscheidungen, 38.175 für andere, was die Spaltung der Gemeinschaft deutlich zeigte.
Doch bald traten Probleme auf. Wer sollte die offiziellen Dokumente unterzeichnen? Wer vertrat die Versammlung rechtlich im Streitfall? Waren die in dieser Sitzung gefassten Beschlüsse gültig? Ein unzufriedener Eigentümer rief die Gerichte an. Der Fall gelangte nach mehreren Wendungen vor den Gerichten erster Instanz und der Berufung bis zum Kassationsgerichtshof.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs prüften diese Frage mit großer Sorgfalt. Ihre Argumentation stützt sich auf Artikel 22 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, den grundlegenden Text, der die Wohnungseigentümergemeinschaften in Frankreich regelt. Dieser Artikel legt die Regeln für das Funktionieren der Eigentümerversammlungen fest, ohne jedoch die Anzahl der möglichen Vorsitzenden ausdrücklich zu erwähnen.
Aber Vorsicht: Das Fehlen einer ausdrücklichen Erwähnung bedeutet nicht, dass alles erlaubt ist. Die Richter erinnerten an einen grundlegenden Grundsatz des Versammlungsrechts: die Einheit der Leitung. Mit anderen Worten, eine Versammlung muss wie jedes Entscheidungsorgan eine klare und einheitliche Leitung haben, um effektiv zu funktionieren. Stellen Sie sich ein Schiff mit zwei Kapitänen vor, die widersprüchliche Befehle geben: Das Ergebnis wäre Chaos.
Der Gerichtshof analysierte die Argumente beider Parteien. Diejenigen, die die Doppelspitze verteidigten, beriefen sich auf die Freiheit der Eigentümer, ihre Versammlungen nach eigenem Ermessen zu organisieren. Wenn alle einverstanden seien, warum sollte man diese pragmatische Lösung verbieten? Doch der Gerichtshof wies dieses Argument zurück: Bestimmte Regeln sind zwingend, um die Rechtssicherheit der gefassten Beschlüsse zu gewährleisten.
Klar gesagt: Die Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Seit Jahren vertreten die Gerichte die Auffassung, dass die Bestimmung eines einzigen Vorsitzenden eine Voraussetzung für die Gültigkeit der Beschlüsse (der in der Versammlung abgestimmten Entscheidungen) ist. Es handelt sich also nicht um eine bloße Formalität, sondern um eine gesetzliche Anforderung. Was nur wenige wissen: Eine schlecht geleitete Versammlung kann dazu führen, dass alle ihre Beschlüsse für ungültig erklärt werden, selbst wenn sie ansonsten rechtmäßig waren.
In diesem Fall hob der Gerichtshof das Urteil des Berufungsgerichts auf, das die Doppelspitze bestätigt hatte. Er verwies die Sache an ein anderes Berufungsgericht zurück, damit es unter Anwendung dieses nunmehr klaren Grundsatzes erneut entscheidet: Nur eine Person darf die Eigentümerversammlung leiten.
Was das für Sie konkret ändert
Aber was ändert das genau in Ihrem Alltag als Wohnungseigentümer? Nehmen wir konkrete Beispiele, wie diese Residenz in Tarnos, wo ich kürzlich Eigentümer beraten habe.
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, müssen Sie nun wissen, dass jede Wahl von mehr
