Copropriété sans terrain commun : quand la Cour de cassation remet les pendules à l'heure

Imaginez la scène : à Chamalières, dans la banlieue chic de Clermont-Ferrand, deux immeubles mitoyens partagent une rampe d'accès chauffante et une entrée de garage communes. Les propriétaires, des sociétés civiles immobilières, s'entendent bien jusqu'au jour où l'une d'elles décide de revendre ses lots. Le repreneur conteste le statut de copropriété, arguant que la rampe est située sur le terrain de l'autre. La question est simple, mais ses conséquences sont explosives : cet ensemble est-il ou non une copropriété ?

Cette interrogation, des centaines de propriétaires et de syndics se la posent chaque année. Faut-il forcément que des parties communes (c'est-à-dire des espaces ou équipements partagés) soient réparties sur plusieurs fonds pour que la loi du 10 juillet 1965 s'applique ? Ou suffit-il qu'elles soient conçues pour l'usage commun, même si elles sont physiquement sur la propriété d'un seul ? La réponse de la Cour de cassation, rendue le 26 mars 2020, est un véritable coup de semonce.

Dans cet arrêt, la Haute juridiction casse la décision de la cour d'appel qui avait validé le statut de copropriété. Elle exige désormais que soient constatés « l'existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers ». undefined, pas de copropriété sans partage réel des sols ou des équipements. Une clarification qui peut tout changer pour des milliers de résidences.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Chamalières, avait acquis des lots dans un ensemble immobilier composé de deux bâtiments édifiés sur deux fonds distincts. Pour accéder à son garage, il empruntait une rampe chauffante et une entrée commune, toutes situées sur le terrain de l'autre société propriétaire. Jusque-là, tout fonctionnait : les charges d'entretien étaient réparties entre les copropriétaires, et le syndic gérait l'ensemble.

Mais en 2015, M. X décide de vendre ses lots. Le candidat acquéreur, conseillé par un avocat, soulève une difficulté : si la rampe est sur le terrain d'autrui, comment justifier que M. X paie des charges de copropriété ? Le notaire refuse de rédiger l'acte. M. X assigne alors l'autre société devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand pour faire reconnaître l'existence d'une copropriété.

Premier rebondissement : le tribunal lui donne raison. Il estime que la rampe et l'entrée, bien que situées sur un seul fonds, sont des parties communes car elles servent aux deux immeubles. L'autre société fait appel. La cour d'appel de Riom confirme le jugement en 2018, jugeant que l'usage commun suffit à créer la copropriété. Mais la société insatisfaite se pourvoit en cassation.

Deuxième rebondissement : la Cour de cassation censure la cour d'appel. Elle rappelle que l'article 1er, alinéa 2, de la loi de 1965 (dans sa version antérieure à 2018) exige que l'immeuble comprenne des « parties communes » et des « parties privatives », ce qui suppose une répartition des terrains et services. Or, en l'espèce, la rampe et l'entrée étaient sur la propriété d'une seule société. Sans constater que les deux fonds étaient grevés de servitudes ou qu'il existait des espaces communs répartis, la cour d'appel a violé la loi.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre l'arrêt, il faut revenir au texte de base : l'article 1er, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (le statut de la copropriété) dispose que la loi s'applique à « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation […] dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ». Chaque lot comprend une partie privative (votre appartement) et une quote-part de parties communes (les escaliers, le toit, le terrain).

La difficulté, c'est que la loi ne définit pas précisément ce qu'est une « partie commune ». La jurisprudence a donc dû préciser. La cour d'appel de Riom avait adopté une approche « fonctionnelle » : est commune toute chose conçue pour l'usage de tous, même si elle est située sur un seul terrain. undefined peu importe le support foncier, seul compte l'usage.

La Cour de cassation, elle, privilégie une approche « structurelle ». Elle exige que les « terrains et services communs » existent objectivement. Cela signifie qu'il faut un partage des sols (par exemple, un terrain indivis) ou des servitudes (droit de passage, etc.) entre les différents fonds. undefined, l'usage commun ne suffit pas : il faut que la propriété des équipements soit elle-même répartie ou grevée de droits réels.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des promoteurs avaient construit deux immeubles sur des parcelles voisines avec une piscine et un parking communs. Sans acte de copropriété ou servitude, les propriétaires se sont retrouvés dans une impasse juridique. Cet arrêt confirme qu'il faut être extrêmement vigilant lors de l'acquisition.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? La Cour de cassation ne condamne pas la copropriété de fait : elle exige simplement que les juges du fond vérifient l'existence d'une « organisation commune » fondée sur des droits réels partagés, pas seulement sur une intention ou un usage.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un lot dans un ensemble immobilier où les parties prétendument communes sont situées sur le terrain d'un seul voisin, cette décision vous concerne directement.

Pour le propriétaire bailleur : si vous louez un appartement dans une résidence où le parking ou le jardin est sur le terrain d'un autre, vous pourriez ne pas être tenu de payer les charges afférentes. Exemple : à Clermont-Ferrand, un propriétaire qui paie 1 200 € par an de charges de copropriété pour un immeuble de 6 lots, alors que la rampe d'accès est sur le terrain du voisin, pourrait contester le statut et réclamer le remboursement des trois dernières années (soit 3 600 €). Attention toutefois : la prescription quinquennale s'applique (article 2224 du Code civil).

Pour le locataire : votre bail mentionne des charges récupérables. Si la copropriété est remise en cause, le propriétaire peut être dans l'incapacité de fournir un décompte de charges justifié. En pratique, vous pourriez exiger un nouveau bail ou une révision du loyer. Mais rassurez-vous, les tribunaux protègent généralement les locataires de bonne foi.

Pour l'acquéreur : avant d'acheter, vérifiez le règlement de copropriété et le plan cadastral. Si les parties communes sont exclusivement sur une parcelle voisine, demandez une attestation notariale confirmant l'existence d'une servitude ou d'une indivision. En cas de doute, faites appel à un avocat spécialisé. Le coût d'une consultation (45 € avec Maître Zakine) est dérisoire face aux risques de litige.

Pour le copropriétaire : si votre syndicat vous réclame des charges pour des équipements situés chez le voisin, vous pouvez contester en assemblée générale. Exigez que le syndic fournisse un état descriptif de division (document qui répartit les parties communes). S'il ne peut pas, c'est un signal d'alarme.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez le titre de propriété : lors de toute acquisition, faites analyser le règlement de copropriété par un notaire. Assurez-vous que les parties communes sont bien réparties entre tous les lots et qu'elles sont situées sur des parcelles appartenant à l'ensemble des copropriétaires ou grevées de servitudes.
• Exigez un état descriptif de division à jour : ce document, obligatoire dans toute copropriété, décrit chaque lot et sa quote-part de parties communes. S'il est absent ou imprécis, refusez la signature. Vous pouvez demander sa mise à jour en assemblée générale.
• En cas de doute, faites réaliser un bornage : à Chamalières, un propriétaire a découvert que son garage empiétait de 2 m² sur le terrain voisin. Le bornage a révélé que la rampe d'accès était en partie sur le fonds d'autrui. Cela a permis de régulariser la situation avant tout contentieux.
• Consultez un avocat avant d'acheter : une première consultation de 30 minutes (45 €) permet d'identifier les risques. Ne vous fiez pas aux seules assurances du vendeur ou de l'agent immobilier. Le droit immobilier est truffé de pièges.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une tendance récente de la Cour de cassation à exiger une assise réelle (c'est-à-dire fondée sur des droits de propriété ou des servitudes) pour l'application du statut de la copropriété. Dans un arrêt du 13 décembre 2018 (n° 17-26.219), la Cour avait déjà jugé que des places de parking situées sur un terrain appartenant à un tiers ne pouvaient être des parties communes.

À l'inverse, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a assoupli les conditions de création d'une copropriété : depuis 2019, il est possible de constituer une copropriété « horizontale » (des maisons individuelles avec des équipements communs) sans que le terrain soit indivis. Mais cette loi ne s'applique qu'aux nouvelles constructions. Pour les ensembles antérieurs, la jurisprudence reste stricte.

undefined, c'est que si le statut de copropriété n'est pas applicable, les parties peuvent se retrouver en « indivision forcée » (article 815 du Code civil), avec des règles de gestion très contraignantes (unanimité pour les actes de disposition). Mieux vaut donc régulariser par une servitude conventionnelle ou une mise en copropriété volontaire.

Questions fréquentes

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