参考判决： cc • N° 76-13.136 • 1978-01-24 • 查看判决 →
想象一下：您是塔朗斯（Talence）一栋漂亮房子的业主，拥有一个朝向公共小径的花园。您和邻居们一直享用这片绿地，每人都有自己的一小块指定土地。有一天，一位开发商购买了多个地块，提议通过取消共有部分来“简化”区分所有权，使每个人都成为其土地的专有业主。这听起来很合理，对吗？但注意：事情没那么简单。法律上，问题在于：当土地（即使是房屋下面的）仍为共有时，能否以多数决决定终止区分所有权？
法国最高法院在1978年1月24日（判决号76-13.136）给出的答案很明确：这种取消需要全体区分所有权人的一致同意。为什么？因为区分所有权的规则保护每个人的权利，而放弃一项物权（如共有部分的所有权）不能未经所有人同意。但这对于您作为业主或买受人具体意味着什么？让我们深入探讨这一奠基性判决。
在本文中，我们将剖析事实、法官的推理以及对业主、区分所有权人和不动产专业人士的实际影响。您将发现为什么1978年的这一判决至今仍具现实意义，以及它如何保护您……或让您的生活更复杂。那么，准备好理解区分所有权的微妙之处了吗？
事实：一个每天都在发生的故事
回到1965年的波尔多（Bordeaux）。X先生是一大片由土地和房屋组成的不动产的业主，他决定以区分所有权方式出售地块。他制定了区分所有权规约（规定生活规则及共有部分和专有部分分配的文件），并将几个地块（1、4、5、7和12号地块）出售给买受人。1967年，Y先生购买了2号和3号地块。3号地块包括建筑物一层的专属使用权，但土地仍为共有。1971年，X先生将6、9和10号地块转让给其子。到目前为止，一切顺利。
但情况恶化了。区分所有权人之间爆发冲突：一些人希望终止区分所有权以成为其土地的专有业主，而另一些人则反对。事实上，区分所有权规约规定，包括房屋下的土地在内的土地仍为共有。每个区分所有权人固然对其花园享有专属使用权（排他性使用），但在法律上，土地属于全体共有。要取消这种共有状态（多人共同拥有一项财产的情况），需要集体决定。
该案诉至法院，随后上诉至波尔多上诉法院。初级法官裁定，取消区分所有权可以多数决决定。但反对的区分所有权人向最高法院提起上诉。最高法院在1978年1月24日的判决中撤销了上诉法院的判决。最高法院认为，当全部土地仍为共有时，取消区分所有权需要全体区分所有权人的同意。换言之，只要有一票反对即可阻止该项目。
法院的推理——详细解析
要理解该判决，必须研究其法律依据。最高法院依据1965年7月10日法律（规范区分所有权）第1条和《法国民法典》第1134条（现第1103条），该条规定合法订立的协议对当事人具有法律效力。简而言之，区分所有权规约是所有区分所有权人接受的合同。修改该合同，尤其是为了取消区分所有权本身，需要当事人的一致同意。
但最高法院更进一步。它明确指出，在这种特殊情况下，土地（即使是建筑物所在的土地）仍为共有。而1965年法律区分了共有部分（属于全体）和专有部分（属于个人）。在这里，规约将土地定性为共有，即使每个区分所有权人对其花园享有专属使用权。这种定性至关重要：要将共有部分转变为专有部分，需要一致同意。为什么？因为每个区分所有权人对共有部分享有一项所有权（一份份额，即一个分数）。放弃这一权利需要其个人同意。
鲜为人知的是，这一判决属于保护少数区分所有权人的判例体系。法官希望避免多数人强加其意志而损害每个人的权利。但注意：如果土地从一开始就被定性为专有部分，结果会不同。但在这里，规约是明确的。总之，要取消区分所有权，要么一致同意，要么通过一致同意修改规约。在我的实践中，我曾遇到开发商试图以三分之二多数强行通过的案例。这一判决提醒他们，个人所有权受到保护。
这对您的具体影响
对于出租业主（出租其房产的人），这一判决意味着您不能单独或与少数邻居决定退出区分所有权。如果您想出售您的地块并使其脱离区分所有权，您需要说服所有其他区分所有权人。具体例子：您在波尔多拥有一套公寓，住宅区的花园是共有的。一个开发商提议购买整个区域以建造一栋大楼。即使80%的区分所有权人同意，剩下的20%也可以阻止该项目。因此，如果您想保留您的财产，您受到保护；但如果您想出售给开发商，您也可能受阻。
对于承租人（租户），影响是间接的。该判决维持了现状：区分所有权继续存在，费用按规约分摊。但如果您租住房屋的业主出售其地块，新业主必须遵守区分所有权规则。您的绿地不会突然被取消。
对于买受人（购房者），这是一个需要注意的点。在购买区分所有权中的地块前，请检查区分所有权规约：土地是共有还是私有？如果您购买带花园的房子，请确保土地归您个人所有。否则，未经他人同意，您不能将其围起来或出售。塔朗斯的例子：一对夫妇购买了一栋带大花园的房子。规约规定土地是共有的，但有专属使用权。他们想建一个游泳池。未经全体大会（如果修改共有部分则需一致同意）同意，不可能。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前检查区分所有权规约。不要只看表面：指定的花园在法律上可能仍是共有。请您的公证人准确解释土地和室外空间的定性。
- 如果您想修改共有部分的分配，请做好谈判准备。任何将共有部分转变为专有部分的行为都需要一致同意。预见反对意见，并提前与邻居讨论。
- 在分割或整体出售项目中，咨询专业律师。专业人士将帮助您评估可行性并起草必要文件。不要试图以简单多数强行通过：最高法院会提醒您遵守规则。
- 记录您的协议。如果您获得一致同意以取消区分所有权，请由公证人起草修改书并在不动产登记处公示。否则，区分所有权人之间的口头或书面协议可能被质疑。
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深入探讨：相关判例及发展
1978年的判决并非孤立。它属于保护少数区分所有权人权利的一系列判决。例如，在1977年3月9日的判决（75-14.217号）中，最高法院已裁定取消地役权（如通行权）需要相关土地所有人的一致同意。最近，最高法院在2016年9月8日的判决（15-19.246号）中重申了这一原则：修改共有部分的分配需要一致同意，除非规约明确允许。
这一判例是连续的。它表明法院重视物权的稳定性。简而言之，不能以多数决剥夺一个区分所有权人对共有部分的权利。这对开发商有影响：在启动区分所有权重组项目前，他们必须确保获得所有人的同意。否则，项目可能被搁置多年。
实践中：该做什么
常见问题解答：
问：如果我的花园被定性为有专属使用权的共有部分，我可以围起来吗？
答：如果规约允许（通常如此），可以。但对于建筑（工具棚、游泳池），可能需要全体大会同意。请检查规约。
问：如果我想将地块出售给希望取消区分所有权的开发商，该怎么办？
答：您可以出售您的地块，但开发商需要获得一致同意才能取消区分所有权。如果无法做到，他必须遵守现行规则。告知买受人这一限制。
问：区分所有权人能否无正当理由反对取消区分所有权？
答：可以，因为这是所有权。他无需证明其反对理由。这是一项绝对权利，除非滥用（但滥用难以证明）。
问：质疑以多数决通过的取消决定有何时效？
答：自文件在不动产登记处公示之日起5年内可提起无效之诉。超过此期限，诉讼时效消灭。
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