Referenzentscheidung: Cour de cassation, chambre criminelle • N° 84-94.954 • 18. Juli 1985 • Entscheidung einsehen →
In Paris erhält ein Immobilienmakler jeden Monat einen Umschlag von einem Bauträger. Ein Hausmeister wird von einem Bauunternehmen regelmäßig mit Theaterkarten beschenkt. Können diese diskreten Gefälligkeiten, die nie formalisiert wurden, Korruption darstellen? Der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 18. Juli 1985 bejaht und einen wesentlichen Grundsatz aufgestellt: Der Charakter der Vorherigkeit der korrupten Vereinbarung kann sich allein aus der Regelmäßigkeit der gewährten Vorteile ergeben. Mit anderen Worten, es ist nicht erforderlich, eine ausdrückliche und datierte Vereinbarung nachzuweisen; eine Abfolge von Geschenken kann ausreichen, um zu belegen, dass der Begünstigte beeinflusst wurde.
Warum interessiert diese fast vierzig Jahre alte Entscheidung heute den Eigentümer einer Wohnung in Paris, den Mieter, der eine Unterkunft sucht, oder den Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft? Weil Korruption nicht auf öffentliche Aufträge beschränkt ist; sie infiltriert auch den privaten Sektor, und das Immobilienrecht ist davon nicht ausgenommen. Undurchsichtige Transaktionen, getarnte Provisionen, Vorteile in Form von Sachleistungen, um einen Mietvertrag oder eine Baugenehmigung zu erhalten: Die Gelegenheiten sind zahlreich. Die Tragweite dieses Urteils zu verstehen bedeutet, sich die Mittel zu verschaffen, um solche Missstände zu erkennen und zu verhindern.
Was das oberste Gericht sagt, ist eindrucksvoll: Bei Strafverfolgung wegen aktiver und passiver Korruption verlangen die Richter nicht den unmöglichen Beweis einer formellen vorherigen Absprache. Die Regelmäßigkeit der Geschenke oder der übergebenen Geldbeträge genügt, um die Vorherigkeit der korrupten Vereinbarung zu belegen. Diese Lösung, die in einem Fall von Pflanzern und Angestellten entwickelt wurde, findet im Immobilienbereich starken Widerhall, wo Abhängigkeitsverhältnisse und „Schmiergelder“ gedeihen können. Analyse.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 1985 befasst sich der Kassationsgerichtshof mit einem Fall, der auf den ersten Blick weit entfernt von den Pariser Gerichtssälen zu sein scheint. Angestellte eines Unternehmens, dessen Tätigkeit sich um die landwirtschaftliche Produktion dreht, erhalten von Pflanzern relativ hohe Geldbeträge oder Sachgeschenke. Was hat das mit Immobilien zu tun? Nichts, könnte man sagen. Und doch ist der Mechanismus universell. Hier waren die betreffenden Angestellten damit beauftragt, Proben zu untersuchen, ein entscheidender Vorgang für die Qualität des Produkts. Die Pflanzer, die darauf bedacht waren, günstige Ergebnisse zu erzielen, hatten die Gewohnheit angenommen, diese Angestellten regelmäßig zu „belohnen“. Die Umschläge und Geschenke häuften sich, ohne dass jemals eine schriftliche Vereinbarung formalisiert wurde.
Der Fall gelangt vor die Tatsacheninstanzen, die die Beteiligten wegen Korruption verurteilen. Diese legen Kassation ein und bringen ein Argument vor: Korruption setzt eine vorherige Vereinbarung voraus, das heißt einen Pakt, der vor der Durchführung der betreffenden Handlung geschlossen wurde. Sie machten geltend, es sei nicht bewiesen, dass die Geschenke vor den beanstandeten Untersuchungen vereinbart worden seien. Der Kassationsgerichtshof weist den Einwand zurück. Nach seiner Auffassung ergibt sich der Charakter der Vorherigkeit der Vereinbarung ausreichend aus der Tatsache, dass die Vorteile regelmäßig gewährt wurden, so dass sie notwendigerweise den Handlungen des Bestechenden vorausgingen und den Bestochenen bestimmten. Kurz gesagt: Wenn sich Gefälligkeiten über einen Zeitraum wiederholen, ist es vernünftig daraus zu schließen, dass sie dazu bestimmt waren, ein zukünftiges Verhalten zu beeinflussen, und zwar von den ersten Übergaben an.
Übertragen wir dies auf einen immobilienbezogenen Kontext. Stellen Sie sich einen Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor, der jeden Monat ein „Geschenk“ vom Geschäftsführer einer Wach- und Sicherheitsfirma erhält. Könnte der Verwalter behaupten, es gebe keinen korrupten Pakt, weil kein schriftlicher Vertrag die Verpflichtung festgelegt habe, diese Firma auszuwählen? Das Urteil von 1985 besagt das Gegenteil: Die Regelmäßigkeit der Vorteile verrät die Existenz einer verdeckten Vereinbarung. Diese Lehre ist entscheidend für alle, die in der Branche tätig sind, wo die Versuchungen zahlreich sind.
Die Argumentation des Gerichts — im Detail
Um die Tragweite dieser Entscheidung zu erfassen, muss man sich mit der Aufgabe des Strafrichters befassen. Korruption, ein Delikt, das in den Artikeln 177 und 179 des damals geltenden Strafgesetzbuchs vorgesehen ist (heute ist das Delikt der Korruption in den Artikeln 432-11 ff. des Strafgesetzbuchs für Amtsträger und in den Artikeln 445-1 ff. für Privatpersonen definiert), setzt die Existenz eines Pakts zwischen Bestechendem und Bestochenem voraus. Dieser Pakt muss der Handlung, die man zu erreichen sucht, vorausgehen. Die dem Kassationsgerichtshof gestellte Frage war daher einfach: Wie kann diese Vorherigkeit bewiesen werden, wenn die Parteien kein Dokument unterzeichnet haben und sich hinter dem Anschein spontaner Geschenke verstecken?
Die Antwort der Richter ist erhellend. Sie weigern sich, sich in einer formalen Logik einzuschließen. Der Charakter der Vorherigkeit erfordert keinen direkten Beweis (ein Schriftstück, ein Zeugnis); er kann aus schwerwiegenden, präzisen und übereinstimmenden Indizien abgeleitet werden. Im vorliegenden Fall ist das entscheidende Indiz die Regelmäßigkeit der Zahlungen. Warum sollte ein Pflanzer einem Angestellten wiederholt Geschenke machen, wenn nicht, um sich dessen Wohlwollen bei den nächsten Kontrollen zu sichern? Der zeitliche Zusammenhang ergibt sich von selbst: Da die Vorteile regelmäßig gewährt werden, gehen sie notwendigerweise den Handlungen des Bestochenen voraus. Das Gericht fügt hinzu, dass diese Vorteile den Bestochenen „bestimmt“ haben, das heißt, sie haben seine Entscheidung beeinflusst.
Damit revolutioniert das oberste Gericht nicht das Beweisrecht, aber es erleichtert dessen Umsetzung erheblich. Es erinnert daran, dass der Richter über einen weiten Ermessensspielraum bei der Würdigung der Beweise verfügt. Diese Rechtsprechung ist besonders relevant im Immobilienbereich, wo mündliche Absprachen und informelle Gefälligkeiten an der Tagesordnung sind. Sie sendet eine klare Warnung an alle Beteiligten: Auch ohne schriftlichen Vertrag kann eine regelmäßige Vorteilsgewährung als Korruptionsindiz gewertet werden.
