Decisione di riferimento: Corte di cassazione, 3ª sezione civile • N. 00-16.106 • 15 gennaio 2003 • Consulta la decisione →
Avete avviato un progetto alberghiero nel quartiere del Marais a Parigi. Per finanziare l'acquisto e la ristrutturazione di un vecchio edificio, ricorrete a un contratto di locazione finanziaria: una società finanziaria (il locatore finanziario) acquista i muri, ve li affitta con una promessa di vendita alla scadenza, e vi affida l'incarico di eseguire i lavori. Qualche mese dopo l'apertura, compaiono crepe, infiltrazioni rendono inutilizzabili le camere. Smettete di pagare i canoni, ritenendo che il proprietario non abbia adempiuto all'obbligo di fornirvi un locale conforme. Ma il contratto contiene una clausola che esonera il locatore finanziario da ogni responsabilità per i vizi, anche occulti. Chi deve sopportare il costo delle riparazioni e la perdita di esercizio?
Questa domanda, un imprenditore su cinque se la pone nel corso della vita di una locazione finanziaria immobiliare. La sentenza emessa il 15 gennaio 2003 dalla terza sezione civile della Corte di cassazione (ricorso n. 00-16.106) fornisce una risposta netta, validando la clausola di esonero del locatore quando questi si è limitato a un semplice ruolo di finanziatore. La soluzione, deliberatamente favorevole al locatore finanziario, non è un caso isolato: si inserisce in una concezione coerente della ripartizione dei ruoli in questo tipo di montaggio in cui il conduttore è, in pratica, il vero committente. Esaminiamo questa vicenda sotto tutti i suoi aspetti.
I fatti: una storia come ce ne sono ogni giorno
La vicenda contrappone una società conduttrice (quella che prende in locazione l'immobile nell'ambito della locazione finanziaria) a due società locatrici finanziarie. Il fondatore della società conduttrice aveva individuato un edificio parigino ideale per trasformarlo in struttura alberghiera. Non disponendo della liquidità per acquistarlo e ristrutturarlo, ricorre alla locazione finanziaria immobiliare. Il meccanismo è semplice: le società locatrici finanziarie acquistano l'immobile e lo danno in locazione alla società esercente, con un'opzione di acquisto alla fine del contratto. Soprattutto, e questo è un punto cruciale, il contratto prevede che il conduttore si occupi lui stesso della progettazione e dei lavori di ristrutturazione, in virtù di un mandato espresso.
Molti contratti di locazione finanziaria includono questo tipo di mandato. Il locatore diventa proprietario giuridico, ma la maggior parte delle decisioni tecniche proviene dal conduttore. È ciò che è accaduto in questo caso: i piani, la scelta dei materiali, il monitoraggio del cantiere sono di competenza della società conduttrice. Una volta completato il cantiere, l'hotel apre le porte. Rapidamente compaiono difetti: infiltrazioni, problemi strutturali, problemi di impermeabilizzazione. L'attività alberghiera è compromessa. La società conduttrice, gravemente colpita, decide di smettere di pagare i canoni, sperando di costringere il locatore a prendere in carico le riparazioni. Invoca l'eccezione di inadempimento (il diritto di sospendere il proprio pagamento quando l'altra parte non adempie alla propria obbligazione, qui l'obbligo di consegna di un bene conforme). La risposta del locatore finanziario è immediata: il contratto contiene una clausola secondo cui «il locatore è sollevato da ogni responsabilità in caso di controversia o contestazione riguardante la progettazione, la costruzione, la qualità dei materiali o i vizi apparenti o occulti».
Portata in giudizio, la società conduttrice cita in giudizio le locatrici finanziarie per far annullare tale clausola, che ritiene abusiva e costitutiva di una condizione potestativa (in altre parole, una clausola puramente discrezionale), e chiede, in via subordinata, la risoluzione del contratto o il rimborso dei canoni. Dopo una prima sconfitta dinanzi alla corte d'appello, ricorre in cassazione. Ma l'Alta Corte conferma, senza la minima ambiguità, la posizione dei giudici di merito.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione affronta qui un classico del diritto dei contratti speciali: la validità di una clausola limitativa o esonerativa di responsabilità in un contratto di locazione finanziaria. Il conduttore sosteneva che la clausola fosse nulla, poiché svuotava il contratto della sua sostanza, eliminando ogni obbligazione essenziale a carico del locatore. Tuttavia, secondo una giurisprudenza costante, una clausola che contraddice l'obbligazione essenziale di un contratto è considerata non scritta. L'argomento sembrava affascinante: se il locatore non ha alcun obbligo di consegnare un immobile senza vizi, cosa rimane del contratto?
La corte d'appello di Parigi aveva respinto l'argomento. Per farlo, si era concentrata sulla realtà dei ruoli: «il locatore finanziario ha avuto solo un ruolo di finanziatore; l'operazione di acquisto, ristrutturazione e allestimento di un immobile in hotel è stata interamente avviata dal fondatore della società conduttrice, che ne ha poi assunto gli impegni». In altre parole, il conduttore non è un semplice locatario passivo: ha scelto il bene, ideato il progetto, diretto i lavori. Il locatore ha solo fornito i capitali. La clausola di esonero «tiene esattamente conto di questa realtà di una costruzione da parte del conduttore in virtù del mandato che gli era stato conferito a tal fine». Pertanto, l'obbligo di consegna non è annientato; è semplicemente circoscritto. Il locatore deve mettere a disposizione un immobile, ma la conformità tecnica e l'assenza di vizi spettano al conduttore, che agisce come suo mandatario per i lavori.
Il fondamento legale merita attenzione. La corte d'appello fa implicitamente riferimento all'articolo L. 111-24 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione, allora applicabile, che disciplina le responsabilità dei costruttori. Ma l'ess
