Decisione di riferimento: cc • N° 21-19.936 • 2023-07-21
Avete appena acquistato una villa a Mandelieu-la-Napoule, con vista sul mare, e scoprite, sei mesi dopo, delle importanti crepe nei muri portanti. Il venditore vi aveva assicurato che tutto era in ordine. Panico a bordo: quanto tempo avete per citarlo in giudizio? E se siete il venditore, fino a quando potete essere preoccupati? Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno sulla Costa Azzurra, dove il settore immobiliare è sovrano e i vizi a volte ben nascosti.
La risposta arriva dalla Corte di Cassazione con una sentenza del 21 luglio 2023 (n° 21-19.936). Essa ricorda le regole del gioco: l'azione in garanzia per vizi occulti deve essere intentata entro due anni dalla scoperta del vizio, ma esiste un termine massimo di vent'anni dalla vendita iniziale. Un equilibrio sottile tra protezione dell'acquirente e sicurezza giuridica del venditore.
Che siate acquirenti, venditori o professionisti del settore immobiliare a Mougins o altrove, questa sentenza chiarisce i vostri diritti e obblighi. Decifriamola insieme, semplicemente.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un appartamento a Mandelieu, lo vende al Sig. Y nel 2010. Qualche anno dopo, il Sig. Y scopre infiltrazioni d'acqua ricorrenti e difetti di costruzione nascosti. Cita in giudizio il Sig. X nel 2018. Ma il Sig. X, a sua volta, chiama in garanzia il proprio venditore, il Sig. Z, da cui aveva acquistato l'immobile nel 2005. Problema: tra la vendita iniziale (2005) e la citazione in garanzia (2018), sono trascorsi più di 13 anni. Il venditore iniziale sostiene che l'azione è prescritta. I giudici di merito danno ragione al Sig. Y, condannando il Sig. X al risarcimento, ma respingono la chiamata in garanzia del Sig. X contro il Sig. Z, ritenendo che il termine massimo di 20 anni fosse superato? No, non è così semplice. La Corte d'Appello aveva applicato un termine di prescrizione decennale, ma la Corte di Cassazione cassa la sentenza: ricorda che si applica il termine massimo di 20 anni, che decorre dalla vendita conclusa dalla parte chiamata in garanzia, in questo caso la vendita del 2005. Ora, la citazione in garanzia è avvenuta nel 2018, quindi entro i 20 anni. Pertanto, l'azione di regresso del Sig. X contro il Sig. Z non era prescritta. La causa viene rinviata.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa su due testi: l'articolo 1648, primo comma, del Codice civile, che fissa il termine dell'azione in garanzia per vizi occulti a due anni dalla scoperta del vizio, e l'articolo 2232 dello stesso codice, che istituisce un termine massimo di vent'anni dalla nascita del diritto, indipendentemente dal termine di prescrizione applicabile. In materia di vizi occulti, la nascita del diritto è il giorno della vendita conclusa dalla parte che si chiama in garanzia. Per l'azione principale dell'acquirente contro il proprio venditore, il termine massimo decorre quindi dalla vendita tra di loro. Per l'azione di regresso (il venditore che chiama in garanzia il proprio venditore), il termine massimo decorre dalla vendita tra questi ultimi.
La Corte precisa che questo termine massimo si applica alle vendite commerciali o miste concluse prima dell'entrata in vigore della legge del 17 giugno 2008 (che ha portato il termine di prescrizione da 10 a 20 anni), se il termine decennale anteriore non era scaduto a tale data. Per le vendite civili, si applica dall'entrata in vigore della legge, senza che la durata totale possa eccedere quella prevista dalla legge anteriore. In altre parole, la Corte armonizza i regimi imponendo un tetto di 20 anni, rispettando al contempo i diritti acquisiti.
In chiaro, un venditore non può più essere preoccupato oltre i 20 anni dalla vendita, anche se il vizio viene scoperto successivamente. È una sicurezza per i venditori, ma anche un monito per gli acquirenti: non tardate ad agire!
Cosa cambia per voi — concretamente
Per l'acquirente: se scoprite un vizio occulto, avete due anni per agire in giudizio dalla scoperta. Ma attenzione: se avete acquistato più di 20 anni fa, siete in ritardo, anche se il vizio è stato appena scoperto. Esempio: acquistate una casa a Mougins nel 2005, scoprite nel 2024 termiti nascoste. Potete agire fino al 2026 (2 anni dalla scoperta), ma non oltre il 2025 (20 anni dalla vendita). Quindi in realtà avete solo fino al 2025. Bisogna quindi essere reattivi.
Per il venditore: siete protetti oltre i 20 anni. Ma se siete chiamati in garanzia dal vostro acquirente, potete a vostra volta chiamare il vostro venditore, a condizione che la citazione avvenga entro 20 anni dal vostro acquisto. Nel caso, il venditore intermedio (Sig. X) ha potuto rivalersi contro il suo venditore (Sig. Z) perché la citazione era avvenuta entro i 13 anni.
Per il professionista immobiliare: questi termini sono inderogabili. Assicuratevi di informare bene i vostri clienti sui rischi e sulle scadenze. Una clausola di garanzia nell'atto di vendita può essere utile, ma non prolunga il termine massimo.
Quello che pochi sanno è che il termine di due anni può essere interrotto da una citazione in via d'urgenza o da un riconoscimento di debito. Ma il termine massimo di 20 anni è assoluto: nessuna interruzione lo prolunga.
