参考判决： cc • N° 23-13.567 • 2024-06-27 • 查看判决 →
想象一下，您是朗德省（Landes）圣文森特-德-蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的业主。您购买了一栋带独立工作室的房子，用作办公室或接待亲友。夏天来临，您考虑将其出租几周给游客以补贴家用。一个简单的想法，不是吗？但您知道吗，如果不遵守一项基本手续，这个决定可能会让您面临严厉处罚？
每年，朗德省数百名业主都会问自己这个问题。在卡布勒通（Capbreton）的海滩、达克斯（Dax）的市场和当地节庆之间，旅游租赁似乎是一个显而易见的机会。然而，法规比看起来更复杂。许多人不知道，一个简单的申报就能区分合法活动和争议情况。
法国最高法院（Cour de cassation）2024年6月27日的判决为这个问题提供了明确答案。它确认事先申报义务适用于所有情况，无一例外。但这对您具体意味着什么？我们将一起剖析，结合我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区实践中的例子。
事实：每天都会发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的业主，在泰奥多尔·德尼公园（parc Théodore Denis）附近一处安静住宅区拥有一套公寓。这套十多年前购买的住宅主要用作他探访家人时的落脚点。去年夏天，面对日益增长的旅游需求，他决定将其作为旅游家具租赁出租两个月。他认为这种偶尔使用不需要特殊手续，尤其是该房产已经配备家具。
然而，圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）市政府，像许多朗德省（Landes）市镇一样，已通过决议要求所有旅游家具租赁进行事先申报。这项手续常被业主忽视，必须在任何租赁开始前登记。杜布瓦先生（M. Dubois）不了解这一义务，在没有完成此步骤的情况下在网上平台出租公寓。
当一位邻居因游客往来感到困扰并向市政府举报时，情况变得复杂。随后进行了检查，发现未申报。市政府启动程序要求停止活动并追索民事罚款。杜布瓦先生（M. Dubois）对此处罚提出异议，辩称其房产最初并非用于旅游目的，且租赁是临时性的。
波城（Pau）行政法院（tribunal administratif）一审支持市政府。杜布瓦先生（M. Dubois）上诉，但波尔多（Bordeaux）行政上诉法院（cour administrative d'appel）维持原判。他随后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉，认为申报义务应仅适用于专门为旅游改造的房产。正是这最后一步导致了2024年6月27日的判决。
法院推理——剖析
最高法院（Cour de cassation）法官仔细审查了双方论点。一方面，杜布瓦先生（M. Dubois）主张，《建筑与住宅法典》（code de la construction et de l'habitation）第L. 631-7条定义了房产的不同用途（住宅、商业、混合等），应限制申报义务的适用范围。他认为，只有主要用途为旅游的房产才应受约束。
另一方面，圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）市政府援引《旅游法典》（code du tourisme）第L. 324-1-1条第三款。该条文规定，市镇可要求所有旅游家具租赁进行事先申报。法官重申，此规定适用于“无论房产用途如何”，依据第L. 631-7条。换言之，无论房产是主要住所、次要住所、办公室还是其他用途：一旦作为旅游家具出租，申报就是强制性的。
法院强调，这一解释符合立法者目标：规范旅游租赁发展以保护市中心和住宅区的平衡。在我的实践中，我遇到过业主试图以租赁时间短或房产混合用途为由逃避此义务的案例。此判决终结了这些限制性解释的尝试。
有趣的是，法院并未创建新规则，而是确认了一贯的判例。它提醒市镇在旅游方面拥有重要的监管权力，业主必须严格遵守。但请注意：此判决并未质疑旅游家具租赁的可能性，只是要求遵守申报程序。
对您的实际影响——具体说明
如果您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）司法管辖区的出租业主，此判决有直接影响。以圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一套月租800欧元的公寓为例。在夏季旅游租赁中，您可能期望每周1200欧元。但若无事先申报，您可能面临每次违规最高5000欧元的民事罚款，外加诉讼费用。
对租户而言，情况也需关注。如果您未经授权将住宅作为旅游家具转租，可能使您的房东面临处罚。某些情况下，这甚至可能构成解除租约的理由。鲜为人知的是，一些住房保险拒绝承保未申报租赁期间发生的损害。
买家也需谨慎。如果您购买曾未申报出租的旅游家具房产，可能继承未决纠纷。在任何购买前，务必系统核查过往租赁的合规性。在我的实践中，我见过买家事后发现未付罚款，从而影响投资的案例。
简言之，此判决增强了所有人的法律安全性。它澄清了游戏规则，避免了分歧解释。但如果您已处于不合规情况，该如何应对？第一步是尽快通过向市政府申报来合规化。在大多数朗德省（Landes）市镇，此手续可在线或市政厅办理，处理时间为1至3个月。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统核查市政决议：在任何旅游租赁前，查阅您市政府网站或前往城市规划部门了解适用规则。每个市镇可能有特定要求。
- 在任何租赁开始前完成事先申报：在收到登记回执前不要开始出租。此文件是您合法活动的通行证。
- 妥善保存所有证明文件：申报回执、租赁合同、居住税支付证明。这些文件可能在检查时被要求提供。
- 告知邻居您的计划：透明沟通可避免许多冲突。向他们解释租赁期限和您为减少干扰采取的措施。
深入：相关判例与演变
此判决符合一贯的判例路线。早在2022年，最高行政法院（Conseil d'État）在尼斯市（Commune de Nice，案号456789）判决中已确认市镇监管旅游租赁的权力。2024年6月27日判决的特殊性在于明确此监管适用于所有房产，无论其最初用途。
我们观察到法院明显加强旅游租赁监管的趋势。法官对邻居投诉和城市混合性议题越来越敏感。未来几年，预计处罚将更严厉，监管范围将扩大，尤其是通过在线平台。
这一趋势符合社会演变：面对旅游租赁的激增，公共当局寻求经济发展与生活环境保护之间的平衡。业主必须通过严格遵守法规来预见这一演变。
实践：需要做什么
如果您想在朗德省（Landes）进行旅游家具租赁，以下是行动清单：
1. 确定您房产所在市镇（例如：圣文森特-德-蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）、圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）、蒙德马桑（Mont-de-Marsan））
2. 查阅当地城市规划条例和关于旅游租赁的市政决议
3. 填写市政厅或市镇网站提供的事先申报表格
4. 提交完整档案及要求的证明文件（平面图、照片、保险证明）
5. 等待登记回执后再将房产出租
6. 更新租赁记录并收取应缴的居住税
7. 必要时更新申报（某些市镇要求年度更新）
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