参考判决： cc • N° 15-10.215 • 2016-03-24 • 查看判决 →
想象一下：您是Évry一栋公寓的业主，该建筑已分割成多个单元超过十年。您决定出售，突然，市政府对您行使城市优先购买权（DPU）——这一权利允许市政府优先购买房产。您本以为可以高枕无忧，因为您的建筑早已是区分所有权状态。但问题在于：10年期限到底从何时起算？
这个技术性问题可能颠覆一笔交易。最高法院在2016年3月24日的一项判决中给出了答案，该判决现已成为参考。它裁定：区分所有权制度下10年期限（允许某些DPU例外）的起算点是分割状态说明（列出每个单元及其共有部分份额的文件）的公布日期，而非区分所有权规章的公布日期。简而言之，如果仅分割状态说明已公布10年，则该建筑在适用DPU时被视为已处于区分所有权状态。
但这具体意味着什么？如何避免纠纷？让我们深入了解此案详情，这对巴黎、Évry及其他地区的所有业主、购房者或房地产专业人士都具有重要意义。
事实：每天都会发生的故事
X先生是巴黎一栋建筑内一个单元的业主，决定出售其房产。该建筑已分割成区分所有权单元，但仅有分割状态说明（描述每个单元的文件）在十多年前公布于不动产登记处。区分所有权规章（规定共同生活规则）从未公布，或至少近十年来未公布。巴黎市政府随后对出售行使城市优先购买权，认为该建筑未处于区分所有权状态足够长时间，无法享受《城市规划法典》第L. 211-4条规定的例外。
该条规定，当建筑处于区分所有权制度下至少10年时，DPU不适用于区分所有权单元的转让（出售）。但必须证明这一时效。在本案中，业主主张期限应从区分所有权规章起算，而市政府则认为只有分割状态说明具有证明力。法院支持市政府：业主必须以通常低于市场的价格将房产出售给市政府。业主不满，上诉至最高法院。
在我的从业经历中，我遇到过Évry或巴黎的业主陷入类似情况，却不知道分割状态说明的公布就足够了。有些人不得不放弃出售或接受更低价格。本案充分说明了公示手续的重要性。
法院的推理——详细解读
最高法院在2016年3月24日的判决（n° 15-10.215）中，必须解释《城市规划法典》第L. 211-4条（规定城市优先购买权的例外）。该条规定，如果建筑处于区分所有权制度下至少10年，则DPU不适用于区分所有权单元的转让。但区分所有权的成立日期如何确定？
法院重申，根据1965年7月10日法律（规制区分所有权）第1条，区分所有权源于建筑的分割，由分割状态说明体现。区分所有权规章则规定运作规则，但不构成区分所有权。换言之，一旦分割状态说明公布，建筑即处于区分所有权状态，即使规章尚未公布。
因此，10年期限的起算点是分割状态说明的公布日期。在本案中，由于该说明已公布超过10年，建筑确实已处于区分所有权状态10年，因此出售不受DPU约束。法院支持业主，推翻了原判。
这一推理是对先前判例的确认：最高法院此前已有类似判决（Civ. 3e, 2010年1月13日, n° 08-21.166）。因此并非改判，而是有益的澄清。但请注意：必须实际公布。仅提交给公证人是不够的。
这对您的具体影响
对于出售业主：如果您出售一栋建筑内的单元，且该建筑的分割状态说明已公布超过10年，即使区分所有权规章未公布，您也可以避免DPU。举例：在巴黎，一套50平方米估价50万欧元的公寓，如果DPU适用，市政府可能以低于市场价10%至20%的价格优先购买。凭借此判决，您可以按市场价格安全出售。
对于购房者：您必须核实分割状态说明的公布日期。如果早于10年，您就免受意外优先购买的影响。请您的公证人查询不动产登记处。
对于租户：这没有直接影响，但如果您的房东出售，DPU可能成为障碍。您可以告知他这一判例。
对于房地产专业人士（经纪人、开发商）：将这一规则纳入您的尽职调查（事先核查）。分割状态说明公布时间较短（不足10年）的建筑受DPU约束，可能阻碍销售。
鲜为人知的是：如果分割状态说明从未公布，则期限不起算，即使规章存在，建筑仍受DPU约束。因此必须补办公布手续。
避免此类纠纷的四点建议
- 核实分割状态说明的公布日期。 在任何出售前，请您的公证人查询不动产登记处，了解确切的公布日期。如果早于10年，您就安全了。
- 如果分割状态说明未公布，请补办公布。 您可以随时补办。公布费用约200欧元（含公证费），使您符合规定。
- 不要混淆区分所有权规章和分割状态说明。 规章对区分所有权生活很重要，但对于DPU，只有分割状态说明重要。确保两者均已公布，以避免混淆。
- 出售时提前规划。 如果您的建筑较新（分割状态说明公布不足10年），请注意DPU适用。您可以与市政府协商，或等待期限届满。
深入探讨：相关判例与演变
此判决是最高法院一贯立场的延续。早在2010年（Civ. 3e, 2010年1月13日, n° 08-21.166），它已裁定10年期限自分割状态说明公布起算。最近，最高法院还澄清，区分所有权规章的公布并非启动期限的必要条件（Civ. 3e, 2018年7月12日, n° 17-21.327）。
趋势明确：法官倾向于对法律进行简单实用的解读。未来，预计市政府将对分割状态说明的公布日期更加警惕。业主则需主动作为。
最后，请注意此规则仅涉及DPU。对于其他问题（如区分所有权费用），规章仍然重要。
您必须记住的要点
常见问题 – 5个关键问题：
- 逃避DPU的10年期限从何时起算？ 从分割状态说明的公布起，而非区分所有权规章。
- 如果分割状态说明未公布怎么办？ 请公证人补办公布。期限从该日期起算。
- 如果分割状态说明已公布8年，我可以出售我的单元吗？ 可以，但DPU适用。您必须首先向市政府提出出售。
- 此规则适用于全法国吗？ 是的，DPU是全国性制度，判例统一。
- Évry的业主是否受影响？ 是的，与巴黎或其他地方一样。市政府可在全国范围内行使DPU。
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