房地产中介违法行为：更宽松的法律溯及适用

想象一下：您在博索莱伊（Beausoleil，位于摩纳哥高地）拥有一套漂亮的公寓。您委托一家房地产中介出售。该中介在签署初步协议前就收取了买方10%的定金。几个月后，交易失败。买方要求退还定金。中介拒绝退还，声称有手续费。您想知道：中介有权收取这笔钱吗？如果有，条件是什么？

这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1966年10月11日的一项判决（案号66-90.479）中裁定的问题。这起案件虽然已有数十年历史，但对所有房地产专业人士及其客户来说仍然具有现实意义。原则很简单：在刑事领域，更宽松的法律具有溯及力。但这对您具体意味着什么？

这一判决是房地产法的基石。它明确了中介收取定金和保证金的制度。它为那些在更严厉的旧法下可能无意中违法的中介提供了宝贵的保护。但注意：这种溯及力并非自动适用，其条件严格。让我们深入细节。

事实：一个每天都会发生的故事

X先生，博索莱伊（Beausoleil）的一名房地产中介，从事房地产交易活动。1959年，在1960年6月21日法律生效前，他在几笔交易中从潜在买方处收取了保证金和定金。当时，1958年12月16日的法令绝对禁止任何从事公寓或住宅买卖、交换、租赁或转租业务的人收取或接受任何金额的存款、保证金或登记费。

简言之，房地产中介在任何情况下都不得在签署公证文件前收取一分钱。这条规则过于严厉。但立法者很快意识到它过于僵化：它阻碍了市场，并将交易推向地下。因此，1960年6月21日的法律放宽了这一禁令。其第2条规定，付款或交付可以按照法规文本确定的条件和人员执行，该文本将考虑所提供的担保。

这一法规文本是1965年3月25日的法令，于3月30日公布，并在六个月后即1965年9月30日生效。但在此期间，X先生因在1959年至1960年间收取定金而受到刑事追诉，该行为受1958年法令管辖。上诉法院判处其有罪，拒绝适用更宽松的新法。上诉法院认为，事实发生在1960年6月21日法律之前，该法律不具有溯及力。X先生向最高法院提起上诉，最高法院支持了他的请求。

法院推理——详细解析

法国最高法院（Cour de cassation）依据刑法的一项基本原则：更宽松的刑事法律的溯及力。这一原则如今载于《法国刑法典》（Code pénal）第112-1条，在1966年时已根据旧《刑法典》第4条生效。该原则规定，如果新法减轻了惩罚，则适用于其生效前实施的犯罪，前提是判决尚未成为终审判决。换句话说，在判决时，法官必须适用对被告最有利的法律，即使该法律晚于事实发生。

在本案中，1960年6月21日的法律总体上比1958年法令更宽松。诚然，其第1条在某些情况下扩大了犯罪的定义，但第2条引入了一项例外，允许中介在特定条件下接收资金。最高法院指出，“从整体上看”，新法更宽松。因此，它应适用于其颁布前实施的行为，只要在法官判决时实施细则已生效。

而1965年3月25日的法令已公布并于1965年9月30日生效，早于上诉法院的判决。上诉法院本应适用该法令。其拒绝适用违反了“更有利法律溯及原则”（principe de rétroactivité in mitius）。最高法院撤销了该判决。这一推理是一个重要里程碑：它确认了对“更宽松”的评估应从整体上进行，逐项规定，而非逐条比较。一部法律可能在某一点上更严厉，但总体上更宽松：整体才是关键。

对您的实际影响

对于房地产中介或开发商而言，这一判决意味着您可以在特定条件下，在签署公证文件前收取定金或保证金，而无需担心刑事追诉。但注意：这些条件严格。1965年3月25日的法令（现已编入《建设与住宅法典》（Code de la construction et de l'habitation）第R. 321-1条及后续条款）要求资金存入托管账户或由银行担保。如果您不遵守这些手续，您仍然违法。

对于买方或承租人而言，这一判决也保护了您。如果中介在不满足法定条件的情况下收取了定金，您可以要求退还已付金额，甚至提起责任诉讼。举一个具体例子：在圣洛朗杜瓦尔（Saint-Laurent-du-Var），一名买方为了一套15万欧元的公寓向中介支付了1.5万欧元定金。中介将钱存入普通账户而非托管账户。交易失败。买方可以要求全额退款，如果中介拒绝，可以以滥用信任或违反《建设与住宅法典》第L. 321-1条为由起诉中介。

对于出租房产业主而言，这一原则也适用于租赁：对于空房租赁，您不能要求超过一个月租金（不含杂费）的押金，中介费也有上限。如果您支付了过高的押金，可以要求退还超出部分。

避免此类纠纷的四条建议

• 切勿在未立即将定金或保证金存入专门托管账户的情况下收取。 使用一个专用的银行账户，与您的专业账户分开，并以书面形式告知客户账户号码和释放条件。
• 起草符合《建设与住宅法典》规定的预订合同或初步销售协议。 注明付款、退还条件以及所提供的担保（例如银行担保）。
• 定期了解立法和法规的变化。 1960年6月21日的法律已多次修改；如今，奥盖法（Loi Hoguet，1970年1月2日第70-9号法律）及其实施细则规定了相关规则。参加专业培训以保持更新。
• 如有疑问，在收取资金前咨询专门从事房地产法的律师。 一次30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免刑事定罪和更高的法律费用。例如，对于1万欧元的定金，咨询费（45欧元）与所涉风险（罚款、退款、损害赔偿）相比微不足道。

深入探讨：相关判例与演变

1966年的这一判决遵循了法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场：更宽松的刑事法律的溯及力是一项绝对原则，即使对于持续犯罪或惯常犯罪也是如此。在1964年3月4日的判决（Cass. crim., 4 mars 1964, Bull. crim. n° 89）中，最高法院适用了废除某项定罪的新法。更近期的，2007年3月27日的判决（Cass. crim., 27 mars 2007, n° 06-85.716）提醒法官必须比较旧法与新法下的刑罚，并选择最有利的。

但注意：如果新法更严厉，则该原则不适用。例如，1989年7月6日关于租赁的法律加强了出租人的义务；它不适用于其生效前签订的租约。同样，2014年的ALUR法对房地产中介引入了新的禁令，但对其生效前的行为不具有溯及力。

鲜为人知的是，立法者有时会出于公共秩序原因明确排除溯及力。但若无相反规定，更有利法律的利益自动适用。在我的执业中，我遇到过一些案件，其中房地产中介因旧法下的行为被追诉，而判决时更宽松的新法已经生效。在这些案件中，仅凭溯及力的辩护理由就足以使起诉失败。

总结与下一步

常见问题解答

1. 我可以要求退还签署初步协议前向中介支付的定金吗？ 可以，如果中介未遵守法定条件（托管账户、银行担保）。如果中介不当保留资金，您还可以要求损害赔偿。
2. 如果我因在未遵守法律的情况下收取定金而受到刑事追诉，该怎么办？ 立即咨询律师。检查在事实发生与判决之间是否有更宽松的法律生效。如果有，您的律师可以援引溯及力以争取不起诉或无罪释放。
3. 要求退还定金的诉讼时效是多久？ 在刑事方面，公诉时效为6年（轻罪）或3年（违警罪），自事实发生之日起计算。要求退还的民事诉讼时效为5年，自付款之日起计算。
4. 这一判决适用于租赁吗？ 是的，同样的原则适用于租赁中收取的押金和中介费。1989年7月6日的法律规定了严格规则；任何超额收取均可被质疑。
5. 我能否因在禁止某行为的法律生效前实施的行为而被定罪？ 不能，根据更严厉刑事法律不溯及既往的原则。但如果新法更宽松，则具有溯及力。

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