Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-10.602 • 2021-01-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer in Nizza, im Viertel Cimiez. Sie haben vor einigen Jahren ohne Genehmigung eine Veranda gebaut. Die Stadtverwaltung forderte Sie zum Abriss auf, aber Sie haben widersprochen: „Die Zuständigkeit für Bauplanung wurde an die Métropole Nice Côte d'Azur übertragen, also darf die Gemeinde nicht mehr eingreifen!“ Genau diese Art von Situation hat der Kassationsgerichtshof im Januar 2021 entschieden.
Diese Frage taucht in meiner Kanzlei regelmäßig auf, sowohl in Grasse als auch in Mont-de-Marsan. Mit der Zunahme von Gemeindeverbänden glauben viele Eigentümer, dass die Gemeinden ihre polizeilichen Befugnisse im Bauplanungsrecht verloren haben. Aber wie verhält es sich tatsächlich?
Die Entscheidung vom 21. Januar 2021 gibt eine klare Antwort: Die Gemeinde behält – gleichzeitig mit dem öffentlichen Gemeindeverband (EPCI) – die Befugnis, den Abriss oder die Herstellung des rechtmäßigen Zustands eines illegalen Bauwerks zu verlangen. Sehen wir, was das konkret für Sie bedeutet.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Martin, Eigentümer einer Villa in Vallauris, hatte 2018 ohne Baugenehmigung einen 25 m² großen Gartenschuppen errichtet. 2019 forderte die Gemeinde Vallauris ihn nach Feststellung des Verstoßes auf der Grundlage von Artikel L. 480-14 des Bauplanungsgesetzbuchs (der es den Behörden erlaubt, den Abriss illegaler Bauten zu verlangen) zum Abriss auf.
Herr Martin focht diese Aufforderung vor dem Verwaltungsgericht an. Sein Argument? Seit 2016 war die Zuständigkeit für den örtlichen Bauplan (PLU) auf die Communauté d'Agglomération de Sophia Antipolis (CASA) übertragen worden. Seiner Ansicht nach hatte die Gemeinde daher keine Befugnis mehr, im Bauplanungsrecht tätig zu werden, auch nicht für Abrissverfahren.
Das Verwaltungsgericht gab Herrn Martin recht und befand, dass die Kompetenzübertragung die Gemeinde ihrer Handlungsbefugnis beraubt habe. Die Gemeinde legte Berufung ein, aber das Verwaltungsberufungsgericht bestätigte dieses Urteil. Überraschung: Die Gemeinde legte Kassation ein und argumentierte, sie behalte eine unabhängige Sonderpolizeibefugnis, die von der Kompetenzübertragung unberührt bleibe.
Der Kassationsgerichtshof musste daher diese grundlegende Frage entscheiden: Kann eine Gemeinde, die ihre PLU-Zuständigkeit auf einen EPCI übertragen hat, noch den Abriss illegaler Bauten verlangen? Die Antwort hat Auswirkungen auf Tausende von Eigentümern an der Côte d'Azur.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof nahm eine sorgfältige Analyse der Gesetzestexte vor. Er stützte sich hauptsächlich auf Artikel L. 480-14 des Bauplanungsgesetzbuchs (der die Verfahren für den Abriss illegaler Bauten regelt) und Artikel L. 422-3 desselben Gesetzbuchs (der sich mit Kompetenzübertragungen befasst).
Hier ist die Argumentation der Richter, allgemeinverständlich erklärt: Artikel L. 480-14 gibt den Gemeinden ausdrücklich die Befugnis, den Abriss oder die Herstellung des rechtmäßigen Zustands zu verlangen. Diese Befugnis fällt unter die sogenannte „Sonderpolizei“ des Bauplanungsrechts, die von der Zuständigkeit für die Aufstellung der PLU zu unterscheiden ist. Mit anderen Worten: Selbst wenn eine Gemeinde ihre Zuständigkeit für die Festlegung der Bauplanungsregeln (den PLU) überträgt, behält sie ihre Befugnis, diese Regeln durchzusetzen.
Der Gerichtshof hob daher das Urteil des Verwaltungsberufungsgerichts auf, da dieses gegen Artikel L. 480-14 verstoßen habe, indem es der Gemeinde die Anwendung des Textes verweigerte. Er erinnerte an einen grundlegenden Grundsatz: Die Übertragung der Zuständigkeit für den PLU führt nicht zur Übertragung aller Befugnisse im Bauplanungsrecht.
Diese Argumentation bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Gemeinden bleiben die ersten Akteure der Bauplanungspolizei auf ihrem Gebiet. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer glaubten, nach Kompetenzübertragungen der Kontrolle der Gemeinde zu entgehen. Diese Entscheidung macht diesen Hoffnungen ein Ende.
Was ändert das konkret für die Eigentümer? Die Antwort ist einfach: Sie können sowohl vom Gemeindeverband ALS AUCH von der Gemeinde für denselben Verstoß belangt werden. Das verdoppelt das Prozessrisiko.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer und Vermieter in Nizza sind, bedeutet diese Entscheidung, dass Sie besonders auf die Rechtmäßigkeit Ihrer Bauten achten müssen. Die Métropole Nice Côte d'Azur kann Sie kontrollieren, aber auch die Stadt Nizza. Konkret: Wenn Sie ohne Genehmigung Arbeiten in einer von Ihnen vermieteten Wohnung durchgeführt haben, riskieren Sie zwei parallele Verfahren.
Für Mieter ist die Bedeutung anders: Wenn Ihr Vermieter illegale Arbeiten in der von Ihnen bewohnten Wohnung durchgeführt hat, könnten Sie von einem Abrissverfahren betroffen sein. In diesem Fall konsultieren Sie schnell einen Anwalt, um Ihre Rechte zu erfahren, insbesondere hinsichtlich Mietminderung oder Kündigung des Mietvertrags.
Käufer sollten doppelt vorsichtig sein. Prüfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Vallauris nicht nur die
