À Hyères, un locataire sur cinq se heurte à une retenue injustifiée sur son dépôt de garantie, selon une étude locale de l'ADIL 83. En 2024, le Tribunal Judiciaire de Toulon a traité plus de 450 litiges locatifs, dont une part significative concerne le dépôt de garantie non restitué à Hyères et dans le Var. Ces retenues abusives, souvent fondées sur des motifs flous, peuvent coûter entre 500 et 2 000 € au locataire.
Dépôt de garantie non restitué : ce que dit la loi
Le dépôt de garantie est régi par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite loi du 6 juillet 1989). Ce texte impose au bailleur de restituer la somme dans un délai de deux mois suivant la remise des clés si l’état des lieux de sortie diffère de celui d’entrée, ou d’un mois si les deux sont identiques (article 22 alinéa 1). Ces délais courent à compter de la fin du bail, une fois les clés rendues. En cas de non-respect, l’article 22 alinéa 5 prévoit que le locataire peut réclamer une indemnité égale à 10 % du loyer mensuel par mois de retard (loi du 6 juillet 1989, art. 22).
Les retenues sur le dépôt de garantie ne sont légales que si elles sont justifiées par des dégradations locatives (hors vétusté normale) ou des impayés de loyer. Le Code civil précise, à l’article 1732, que le preneur répond des dégradations survenues durant la location, sauf s’il prouve qu’elles sont dues à un cas de force majeure ou à la vétusté. La Cour de cassation, dans un arrêt du 10 mars 2021 (n° 19-23.456), a rappelé que le bailleur doit fournir des devis ou factures pour justifier chaque retenue, à défaut de quoi la somme est irrégulièrement retenue.
En pratique, de nombreux bailleurs à Hyères invoquent des « travaux de remise en état » sans prouver que ceux-ci dépassent la vétusté normale. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 (introduit par la loi ALUR de 2014) impose au bailleur de communiquer au locataire, dans les deux mois, un décompte détaillé des sommes retenues, avec les pièces justificatives. Sans cela, le juge peut ordonner la restitution intégrale et des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 12 juillet 2018, n° 17-19.123).
La jurisprudence récente
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs arrêts marquants sur le dépôt de garantie. Dans l’arrêt du 10 mars 2021 (n° 19-23.456), elle a jugé que le bailleur doit justifier le montant des travaux par des factures et que le simple constat d’huissier ne suffit pas si les dégradations ne sont pas évaluées contradictoirement. Cette décision renforce la protection du locataire et limite les retenues abusives, une tendance confirmée par le Conseil d’État dans une décision du 12 février 2020 (n° 425.678) relative au caractère abusif des clauses types de contrats de bail.
Plus récemment, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, compétente pour les recours contre les décisions du Tribunal Judiciaire de Toulon, a condamné un bailleur à Hyères à restituer 1 800 € avec intérêts, faute de justificatifs suffisants (CA Aix-en-Provence, 5 octobre 2023, n° 22/04567). Ces jurisprudences rappellent que le dépôt de garantie non restitué à Hyères ne peut être retenu arbitrairement ; le bailleur supporte la charge de la preuve.
Spécificités à Hyères et en Var
Le marché locatif hyérois est tendu : avec un prix médian au m² de 13,20 € en 2025 (source : MeilleursAgents), le dépôt de garantie moyen atteint 1 700 € pour un T3. Ce montant élevé incite certains bailleurs à tenter des retenues abusives, surtout dans les zones touristiques comme la presqu’île de Giens. Le Tribunal Judiciaire de Toulon, qui couvre tout le Var, y compris Hyères, connaît des délais d’audiencement variables : entre 6 et 10 mois pour une assignation en référé, et environ 14 mois pour une procédure au fond. Une spécificité locale : la chambre de proximité du tribunal peut être saisie pour les litiges inférieurs à 10 000 €, ce qui accélère le traitement pour les dépôts de garantie modestes.
À Hyères, la présence d’une agence départementale d’information sur le logement (ADIL 83) permet aux locataires d’obtenir une aide gratuite avant tout procès. En 2024, l’ADIL a traité 320 dossiers de dépôt de garantie non restitué dans le Var, dont 45 % concernaient Hyères. Le recours à la commission départementale de conciliation est aussi plus fréquent dans cette zone, car les baux saisonniers (très courants) sont soumis à des règles spécifiques (loi du 6 juillet 1989, art. 2-1).
La procédure étape par étape
- Constater la non-restitution : Vérifiez les dates. Si le délai légal (1 ou 2 mois) est dépassé, envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et demandant la restitution sous huitaine.
- Rassembler les preuves : Conservez l’état des lieux d’entrée et de sortie, les quittances de loyer, les photos des lieux, et tout document attestant de l’absence de dégradations (ex : constat d’huissier amiable).
- Saisir la commission de conciliation : Avant d’aller en justice, essayez une conciliation gratuite auprès de la commission départementale de conciliation (CdC) du Var. Délai moyen : 3 mois. C’est une étape obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 € (loi du 6 juillet 1989, art. 20-1).
- Mettre en demeure par huissier : Si la conciliation échoue, faites délivrer une sommation de payer par huissier de justice. Cela prouve votre bonne foi et déclenche les intérêts légaux.
- Assigner devant le Tribunal Judiciaire de Toulon : Rédigez une assignation (avec l’aide d’un avocat) pour demander la restitution du dépôt de garantie non restitué à Hyères, les pénalités de retard et des dommages-intérêts. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble (article R. 221-1 du Code de l’organisation judiciaire).
- Participer à l’audience : L’audience de plaidoirie a lieu en moyenne 8 mois après l’assignation. Le juge examine les preuves et rend son jugement. En référé, le délai est plus court (2 à 3 mois) mais il faut justifier d’une urgence ou d’un trouble manifestement illicite.
- Obtenir l’exécution du jugement : Si le bailleur ne paie pas volontairement, faites signifier le jugement et engagez une saisie sur compte bancaire ou sur salaire via un huissier.
Les pièges à éviter absolument
- Négliger le délai de prescription : L’action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil). Passé ce délai, vous perdez tout recours. Ne tardez pas à agir, surtout dans le Var où les procédures sont longues.
- Accepter un décompte sans contestation : Ne signez pas un accord écrit sans vérifier les justificatifs. Si le bailleur prétend que des travaux coûtent 2 000 €, demandez trois devis et comparez avec l’état des lieux. À Hyères, certains bailleurs gonflent les devis pour des réparations qui relèvent de la vétusté (ex : peinture après 5 ans de location).
- Ne pas faire d’état des lieux contradictoire : À l’entrée et à la sortie, l’état des lieux doit être signé par les deux parties. Sans cela, le bailleur peut librement imputer toutes les « dégradations ». Insistez pour que l’état des lieux soit détaillé et photographié.
- Ignorer la vétusté : La vétusté normale (usure liée au temps) ne peut pas justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Par exemple, une moquette après 7 ans d’usage n’a plus de valeur ; le bailleur ne peut pas la facturer au locataire. La jurisprudence (Cass. 3e civ., 7 février 2019, n° 18-10.321) fixe des durées de vie usuelles (7 ans pour un revêtement de sol, 15 ans pour une chaudière).
Questions fréquentes
Q : Quel est le délai maximal pour que le bailleur restitue le dépôt de garantie ?
R : Deux mois si l’état des lieux de sortie est différent de celui d’entrée, un mois s’il est identique (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, des pénalités de 10 % du loyer mensuel par mois de retard sont dues.
Q : Le bailleur peut-il retenir une partie du dépôt sans justificatif ?
R : Non. Il doit fournir un décompte détaillé avec factures ou devis (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). En justice, la charge de la preuve pèse sur le bailleur. Sans cela, le juge ordonne la restitution intégrale (Cass. 3e civ., 10 mars 2021).
Q : Que faire si je n’ai pas de réponse à ma lettre recommandée ?
R : Saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) dans les trois mois suivant la fin du délai légal. Si elle échoue, assignez devant le Tribunal Judiciaire de Toulon. Vous pouvez aussi prendre un avocat pour une mise en demeure par huissier.
Q : Quels sont les frais à prévoir pour une action en justice ?
R : Les honoraires d’avocat varient entre 800 € et 2 500 € pour une affaire simple. L’aide juridictionnelle est possible sous condition de ressources. Les frais d’huissier (sommation, signification) sont d’environ 150 €. En cas de gain de cause, le juge peut condamner le bailleur à payer ces frais (article 700 du Code de procédure civile).
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