Decisione di riferimento : cc • N° 09-12.294 • 2010-03-25 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Le Mans, rue des Minimes. Firmate un contratto di locazione con un conduttore che si presenta come artigiano. Sei mesi dopo, vi comunica di non essere mai stato artigiano, di aver agito per conto di una società in formazione. Volete annullare il contratto, ma il notaio che lo ha redatto vi dice di non aver verificato nulla. Chi è responsabile? Questa domanda, centinaia di proprietari se la pongono ogni anno. La decisione della Corte di cassazione del 25 marzo 2010 (n° 09-12.294) fornisce una risposta sfumata, che protegge il redattore dell'atto entro certi limiti. Ma attenzione: non tutto è permesso per questo.
Il dovere di consulenza del notaio (o dell'ufficiale giudiziario, in questa vicenda) è un tema delicato. Ci si aspetta che essi illuminino le parti sulla portata dei loro impegni. Ma fino a dove arriva questo obbligo? I giudici ci dicono: il professionista deve adattarsi allo scopo perseguito dalle parti e alle loro esigenze particolari, ma solo se ne è stato informato. In altre parole, se non dite nulla, non può indovinare.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Siamo nella Sarthe, vicino a Mamers. I consorti Y, Z e A sono proprietari di un locale commerciale. Nel 2002, concedono una locazione commerciale al sig. C, un professionista del settore di attività interessato. Contemporaneamente, i coniugi B fondano una EURL (Impresa Unipersonale a Responsabilità Limitata) per rilevare il contratto. Ma ecco: il contratto è stato redatto da un ufficiale giudiziario, che menziona il sig. C come conduttore a titolo personale. Ora, i coniugi B ritengono che il contratto dovesse essere concluso a nome della loro società in formazione. Citano in giudizio l'ufficiale giudiziario per violazione del suo dovere di consulenza.
Davanti alla corte d'appello, i coniugi B ottengono ragione: l'ufficiale giudiziario è condannato a risarcire il danno. Ma l'ufficiale giudiziario ricorre in cassazione. Sostiene di non essere stato informato dell'intenzione delle parti di far subentrare una società nel contratto. La Corte di cassazione gli dà ragione: il professionista non è tenuto a verificare le dichiarazioni fattuali delle parti, salvo che elementi suscitino i suoi sospetti. Ora, qui nulla lasciava pensare che il sig. C agisse per conto di un terzo. La sentenza viene cassata.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1147 del Codice civile (nella versione anteriore al 2016), divenuto poi l'articolo 1231-1, che sancisce il principio della responsabilità contrattuale: ogni professionista deve eseguire i propri obblighi in buona fede, pena il risarcimento dei danni. Ma precisa il contenuto del dovere di consulenza del redattore dell'atto. Secondo essa, questo dovere si valuta in concreto: bisogna guardare allo scopo perseguito dalle parti e alle loro esigenze particolari, ma a condizione che il professionista ne sia stato informato.
Nel caso di specie, l'ufficiale giudiziario non era stato avvertito che il sig. C agiva per conto di una società in formazione. Non poteva quindi indovinare che bisognava redigere il contratto con una clausola di ripresa degli impegni (meccanismo che permette a una società in formazione di riprendere gli atti conclusi in suo nome). La Corte aggiunge che se il professionista deve raccogliere i giustificativi necessari al suo intervento, non è tenuto a verificare le dichiarazioni di ordine fattuale delle parti, salvo che elementi oggettivi suscitino i suoi sospetti. È una conferma della giurisprudenza anteriore, non un revirement.
I coniugi B sostenevano che l'ufficiale giudiziario avrebbe dovuto informarsi sull'esatta qualità del conduttore. Ma la Corte ritiene che non sia suo compito: spetta alle parti informarlo. Questa decisione protegge il redattore dell'atto da un obbligo di polizia delle dichiarazioni che sarebbe eccessivo. Si basa su una logica di ripartizione delle responsabilità: ciascuno deve fornire le informazioni necessarie.
Cosa cambia per voi — concretamente
Proprietario locatore: se firmate un contratto di locazione commerciale, dovete indicare chiaramente al notaio o all'ufficiale giudiziario chi è il vero conduttore. Ad esempio, se affittate a un amministratore di società, precisate che il contratto è concluso con la società, non con la persona fisica. In mancanza, non potrete rivalervi contro il redattore dell'atto se sorge un problema. Immaginate un contratto a Mamers per un'attività di panetteria: se il conduttore si rivela insolvente, avrete perso sei mesi di affitto (circa 12.000 € per un affitto di 2.000 €/mese).
Conduttore: dovete essere trasparenti sulla vostra situazione. Se create una società dopo la firma, ditelo al redattore dell'atto. Un'omissione potrebbe impedirvi di chiedere conto al professionista.
Redattore dell'atto (notaio, ufficiale giudiziario): questa decisione vi rassicura, ma non vi dispensa dal dovere di consulenza. Dovete interrogare le parti sulla loro intenzione e sulla loro qualità. Se avete un dubbio, fate domande per iscritto. Conservate traccia di questi scambi.
In pratica, se vi trovate in una situazione in cui il redattore dell'atto non è stato informato, non potrete far valere la sua responsabilità. Ma se lo avete informato e lui non ha agito di conseguenza, potete citarlo in giudizio. Attenzione: l'azione di responsabilità si prescrive in 5 anni dalla scoperta del danno (articolo 2224 del Codice civile).
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Informate il redattore dell'atto per iscritto: prima della firma, inviate un'email o una lettera precisando chi è il vero conduttore, se
