Decisione di riferimento : cc • N° 11-18.166 • 2012-05-30 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Ouistreham, e stipulate un contratto di locazione con un conduttore. Ma prima della firma definitiva dal notaio, cambiate idea e decidete di finalizzare l'accordo tra di voi, senza passare per l'atto autentico. Qualche mese dopo, scoppia una controversia: il conduttore vi rimprovera un difetto di informazione sulle spese, e si rivale contro il notaio che aveva preparato il progetto. Il notaio può essere condannato? Questa domanda, molti proprietari e conduttori se la pongono. La risposta della Corte di Cassazione in una sentenza del 30 maggio 2012 è chiara: il dovere di consiglio del notaio non è illimitato.
Nel caso di specie, dei coniugi avevano acquistato un campeggio e affidato a un notaio la redazione di una locazione commerciale. Ma le parti hanno infine rinunciato all'atto autentico e firmato un atto sotto firma privata (un contratto redatto tra privati, senza la forma solenne del notaio). Il notaio non ha percepito alcun compenso. Successivamente, gli acquirenti hanno ritenuto che il notaio avesse mancato al suo dovere di consiglio e lo hanno citato in giudizio per responsabilità.
Cosa ha risposto la Corte di Cassazione? Che il notaio non era tenuto a un dovere di consiglio completo poiché non era stato messo in condizione di finalizzare l'atto autentico. In altre parole, finché il contratto non è firmato dal notaio, la sua responsabilità è limitata. Vediamo i dettagli di questa vicenda e cosa cambia per voi, siate proprietari, conduttori o professionisti a Mondeville o altrove.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
I signori Z., proprietari di un campeggio a Ouistreham, desiderano affittare una parte del loro terreno a un gestore. Si rivolgono al signor Y., notaio a Mondeville, per redigere una locazione commerciale. Il notaio prepara un progetto. Ma al momento della firma, le parti decidono di non procedere all'atto autentico: firmano un semplice atto sotto firma privata, senza la presenza del notaio. Il signor Y. non percepisce quindi i suoi onorari.
Successivamente, sorge una controversia tra i coniugi Z. e il conduttore. Quest'ultimo ritiene che il contratto di locazione sia svantaggioso e invoca un difetto di informazione. I coniugi Z. si rivolgono allora contro il notaio, rimproverandogli di non averli sufficientemente consigliati sulle clausole del contratto, in particolare sulla durata, il canone e le spese. Lo citano in giudizio per ottenere danni e interessi.
La corte d'appello dà loro ragione: condanna il notaio a risarcire i coniugi Z. per aver mancato al suo dovere di consiglio. Il notaio ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza: secondo lei, il notaio non doveva esercitare pienamente il suo dovere di consiglio poiché le parti avevano rinunciato all'atto autentico. In breve, il notaio non è stato messo in condizione di portare a termine la sua missione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il fondamento legale invocato è l'articolo 1382 del Codice civile (divenuto articolo 1240 dalla riforma del 2016), che dispone che «qualsiasi fatto dell'uomo, che cagiona ad altri un danno, obbliga colui per colpa del quale è avvenuto a risarcirlo». Per impegnare la responsabilità di un notaio, occorre provare una colpa, un pregiudizio e un nesso di causalità.
Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ritiene che la corte d'appello non abbia caratterizzato la colpa. Perché? Perché il dovere di consiglio del notaio è legato alla sua missione di redazione di un atto autentico. Finché l'atto non è firmato in sua presenza, il notaio non è tenuto a verificare tutti gli aspetti del contratto. Può dare consigli, ma la sua responsabilità è impegnata solo se viene commessa una colpa nell'ambito della sua missione effettiva.
Attenzione però: ciò non significa che il notaio possa permettersi tutto. Se redige un progetto contenente errori grossolani, la sua responsabilità potrebbe essere ritenuta. Ma qui, le parti hanno volontariamente rinunciato all'atto autentico. In altre parole, hanno scelto di non beneficiare delle garanzie offerte dal notaio. La Corte di Cassazione ricorda che il notaio non è l'assicuratore universale delle parti.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una giurisprudenza costante: il notaio è tenuto a un dovere di consiglio completo solo quando è effettivamente remunerato e può compiere la sua missione fino al termine. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui clienti avevano firmato un compromesso di vendita senza passare dal notaio, e poi tentavano di rimproverargli un difetto di informazione. La risposta è spesso la stessa: il notaio non è responsabile se le parti hanno scelto di fare a meno dei suoi servizi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: se fate redigere un progetto di locazione da un notaio, ma firmate infine un atto sotto firma privata, non potrete rivalervi contro di lui per un difetto di consiglio, salvo errore manifesto nel progetto. Esempio concreto: a Mondeville, un proprietario affitta un locale commerciale a 1 200 € al mese. Il notaio redige un progetto con una clausola di indicizzazione. Se il proprietario firma un atto sotto firma privata senza questa clausola, non potrà rimproverare al notaio di non averlo avvertito. Al contrario, se il progetto contiene un errore di calcolo del canone, il notaio potrebbe essere responsabile.
Per il conduttore: dovete essere vigili se firmate un contratto di locazione senza passare dal notaio. Non potrete contare sul notaio per proteggervi. Se avete dubbi su una clausola, è meglio chiedere un parere legale prima di firmare.
