Dividendes de SCI et quasi-usufruit : qui touche l'argent de la vente ?

À Paray-le-Monial, une famille détient les parts d'une SCI (société civile immobilière) depuis des décennies. Le père, usufruitier (celui qui a le droit d'utiliser les biens et d'en percevoir les revenus), et les enfants, nus-propriétaires (ceux qui possèdent le bien sans pouvoir l'utiliser tant que l'usufruit dure), se partagent les fruits de la location. Mais un jour, la SCI vend tous ses immeubles. L'argent tombe dans la caisse. L'usufruitier veut distribuer ce produit sous forme de dividendes. Les nus-propriétaires crient à l'abus. Qui a raison ?

Cette question, vous vous la posez peut-être si vous êtes dans une situation de démembrement (séparation de la propriété entre usufruit et nue-propriété). La réponse est simple : sauf accord écrit, le dividende prélevé sur le prix de vente revient au nu-propriétaire, l'usufruitier n'ayant qu'un quasi-usufruit (droit d'utiliser la somme mais obligation de la restituer à la fin de l'usufruit) sur cette somme. Et surtout, l'usufruitier ne commet pas d'abus en votant cette distribution.

Explication détaillée de cette décision rendue par la Cour de cassation le 19 septembre 2024, qui sécurise les pratiques des SCI et éclaire les droits de chacun.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mme [F], usufruitière de 3 135 parts d'une SCI, et M. [F], nu-propriétaire des mêmes parts, sont en conflit. La SCI possède un patrimoine immobilier conséquent. En 2017, elle vend la totalité de ses actifs immobiliers. Le produit de la vente est placé en compte courant d'associé. Puis, en 2018, l'usufruitière participe à une assemblée générale qui décide de distribuer ce produit sous forme de dividendes. M. [F] estime que cette distribution est un abus d'usufruit (utilisation excessive de ses droits par l'usufruitière) et assigne sa mère en justice pour obtenir l'extinction de son usufruit et des dommages et intérêts.

Le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône, puis la cour d'appel de Dijon, rejettent sa demande. M. [F] se pourvoit en cassation. Il soutient que sa mère a commis un abus en distribuant des sommes issues de la vente d'actifs immobiliers, qui relèvent normalement de la nue-propriété, et non de l'usufruit.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 septembre 2024, rejette le pourvoi. Elle confirme que l'usufruitière n'a pas abusé de son droit : le dividende prélevé sur le produit de la vente revient au nu-propriétaire, car l'usufruitière n'a qu'un quasi-usufruit sur la somme distribuée. En d'autres termes, elle a le droit d'utiliser l'argent, mais doit le restituer à la fin de l'usufruit. Voter sa distribution n'est donc pas un abus.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur les articles 578 et suivants du Code civil, qui définissent l'usufruit (droit de jouir d'un bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Elle rappelle un principe fondamental : en l'absence de convention particulière entre le nu-propriétaire et l'usufruitier de parts sociales, le dividende prélevé sur le produit de la vente de la totalité des actifs immobiliers d'une SCI revient au nu-propriétaire. Pourquoi ? Parce que le produit de la vente remplace l'immeuble vendu : il est donc lui-même un bien en nue-propriété. L'usufruitier ne peut en percevoir que les intérêts (ou, en l'espèce, un quasi-usufruit sur la somme, c'est-à-dire un droit d'usage avec obligation de restitution).

Le raisonnement est le suivant : la distribution de dividendes sur ce produit ne fait que transférer aux associés une somme qui, dans le patrimoine de la SCI, représente la valeur des immeubles vendus. Le nu-propriétaire, en tant que propriétaire du fonds, doit recevoir cette valeur. L'usufruitier, lui, ne fait que gérer la somme temporairement. Il ne commet donc pas d'abus en votant la distribution, puisque celle-ci ne lui profite pas indûment : elle bénéficie au nu-propriétaire.

Cette décision confirme une jurisprudence antérieure (notamment Cass. civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-21.660) mais précise le cas spécifique des dividendes issus de la vente d'actifs. Elle écarte l'argument de l'abus d'usufruit, qui aurait pu être retenu si l'usufruitier avait utilisé la somme à des fins personnelles sans contrepartie. Ici, la distribution est conforme à l'intérêt social et ne lèse pas le nu-propriétaire, qui récupère in fine la valeur des immeubles.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le nu-propriétaire de parts de SCI : Cette décision vous rassure : si la SCI vend ses immeubles et distribue le produit, vous avez droit à ce dividende. L'usufruitier ne peut pas le garder pour lui. En revanche, si l'usufruitier perçoit la somme et la consomme (par exemple en l'utilisant pour ses dépenses courantes), il devra la restituer à la fin de l'usufruit. Vous avez donc une créance contre lui. Pour éviter les conflits, prévoyez une convention écrite précisant le sort des produits de vente.

Pour l'usufruitier : Vous pouvez voter la distribution sans crainte d'être accusé d'abus. Mais attention : la somme que vous recevez est un quasi-usufruit. Vous devez la conserver ou l'investir prudemment, car vous devrez la restituer au nu-propriétaire à votre décès ou à la fin de l'usufruit. Si vous dépensez tout, vous laissez une dette à vos héritiers. Exemple chiffré : à Digoin, une SCI vend un immeuble pour 300 000 €. L'usufruitier reçoit 150 000 € de dividendes. S'il les utilise pour des travaux personnels, les nus-propriétaires pourront réclamer cette somme à sa succession.

Pour le professionnel de l'immobilier (notaire, avocat, conseiller) : Cette décision clarifie la répartition des droits en cas de démembrement. Elle incite à rédiger des statuts de SCI ou des conventions d'usufruit précisant le sort des produits exceptionnels (vente d'actifs, plus-values). Sans clause, le nu-propriétaire est prioritaire sur le capital, l'usufruitier sur les revenus courants (loyers).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention d'usufruit. Avant toute opération, prévoyez par écrit qui bénéficie des dividendes issus de la vente d'actifs. Vous pouvez prévoir un partage proportionnel ou une répartition différente selon les montants.
• Conservez les traces des décisions d'assemblée. Si vous êtes nu-propriétaire, exigez que la distribution soit votée en assemblée générale et que le procès-verbal mentionne l'affectation des sommes. Cela évitera les contestations ultérieures.
• Si vous êtes usufruitier, ne consommez pas le quasi-usufruit. Placez les sommes reçues sur un compte dédié, ou investissez-les dans des actifs non consomptibles (immobilier, actions). Ainsi, vous pourrez les restituer en nature ou en valeur.
• Consultez un avocat spécialisé avant toute vente importante. À Paray-le-Monial comme ailleurs, un conseil juridique en amont vous évitera des années de procédure. Maître Zakine peut vous aider à rédiger une convention adaptée.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle cohérente. Dans un arrêt du 12 juillet 2018 (n° 17-21.660), la Cour de cassation avait déjà jugé que le prix de vente d'un bien grevé d'usufruit appartient au nu-propriétaire, l'usufruitier n'ayant qu'un droit sur les intérêts. Ici, la transposition aux parts sociales est logique : le dividende remplace le prix de vente, et suit le même régime.

En revanche, un arrêt du 13 mai 2020 (n° 19-11.432) avait sanctionné un usufruitier qui avait utilisé des dividendes pour ses besoins personnels sans les restituer. La présente décision précise que le simple fait de voter la distribution n'est pas un abus, mais l'utilisation effective des sommes peut l'être. Les tribunaux feront donc la distinction entre le vote (licite) et l'emploi des fonds (qui doit respecter le quasi-usufruit).

À l'avenir, attendez-vous à ce que les juges soient plus attentifs à l'affectation des sommes distribuées. Les conventions d'usufruit seront de plus en plus recommandées pour sécuriser les opérations.

Récapitulatif et prochaines étapes

Question : Puis-je, en tant que nu-propriétaire, exiger les dividendes issus de la vente des immeubles de la SCI ?
Réponse : Oui, sauf convention contraire. L'usufruitier ne peut les conserver, il n'en a que l'usage temporaire.

Question : L'usufruitier commet-il un abus en votant la distribution de ces dividendes ?
Réponse : Non, selon cette décision, tant que la distribution est régulière et que l'usufruitier respecte son obligation de restitution.

Question : Que faire si l'usufruitier a déjà consommé les sommes ?
Réponse : Vous pouvez agir en justice pour obtenir une indemnité à la fin de l'usufruit, sur la succession de l'usufruitier. Conservez les preuves de la distribution.

Question : Puis-je prévoir une répartition différente dans les statuts de la SCI ?
Réponse : Oui, une clause statutaire ou une convention d'usufruit peut modifier la règle légale. Faites-vous assister par un avocat pour sa rédaction.

Question : Quels sont les délais pour agir ?
Réponse : L'action en responsabilité contre l'usufruitier se prescrit par 5 ans à compter de la distribution. Pour la restitution, le délai court à la fin de l'usufruit (décès ou renonciation).

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