Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 05-70.071 • 2006-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Besançon, im Viertel Clairs-Soleils. Eines Morgens erhalten Sie einen eingeschriebenen Brief der Stadt: Ihr Grundstück wird für den Bau einer neuen Straße enteignet. Man bietet Ihnen eine Entschädigung. Aber auf welches Datum bezieht man sich für die Bewertung? Die Frage ist entscheidend: Je nach gewähltem Datum kann die Entschädigung um mehrere tausend Euro variieren. Genau dieses Problem musste der Kassationshof in diesem Urteil vom 8. Juni 2006 entscheiden.
Das Gesetz sieht vor, dass der Wert eines enteigneten Grundstücks zu einem bestimmten „Referenzdatum“ festgelegt wird, das von dem Zeitpunkt abhängt, an dem das Städtebaudokument (PLU oder früherer POS) wirksam wurde. Befindet sich das Grundstück jedoch in einem Erschließungsgebiet (z. B. ZAC), gilt ein spezifischer Plan: der Bebauungsplan (PAZ). Mit der Städtebaureform von 2000 wurden diese PAZ in die PLU integriert. Welches Datum ist also maßgeblich? Das des PAZ oder das des PLU?
Der Kassationshof hat geantwortet: Es ist das Datum der Wirksamkeit des PAZ, das maßgeblich ist, selbst nach seiner Integration in den PLU. Mit anderen Worten: Die Änderung des Namens oder des Dokuments ändert die Regel nicht. Diese Entscheidung gibt Eigentümern und Gemeinden Sicherheit, birgt aber auch Überraschungen für diejenigen, die dachten, der neuere PLU sei günstiger. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Audincourt (Doubs), sieht sein Grundstück in einem geplanten Erschließungsgebiet (ZAC) eingetragen. 1998 genehmigt die Gemeinde den Bebauungsplan (PAZ) dieser ZAC. Dieser PAZ legt die städtebaulichen Regeln für das Gebiet fest. 2002 genehmigt die Gemeinde ihren expropriation-date-reference-plu" class="internal-link" title="Enteignung und Referenzdatum: Was der PLU für Ihr Grundstück ändert">lokalen Stadtplan (PLU), der gemäß dem Gesetz den PAZ integriert. Der PLU wird zum wirksamen Dokument.
2004 leitet die Gemeinde ein Enteignungsverfahren zur Errichtung öffentlicher Einrichtungen ein. Der Enteignungsrichter muss das Referenzdatum für die Bewertung des Grundstücks bestimmen. Gemäß Artikel L. 213-4 a) des Stadtgesetzbuchs ist dieses Datum das der Wirksamkeit des Flächennutzungsplans (POS) oder des PLU. Aber der PAZ ist weder ein POS noch ein PLU. Was also tun?
Die Gemeinde argumentiert, dass das Referenzdatum das des PLU (2002) sei, was dem Grundstück einen geringeren Wert verleihen würde. Herr X hingegen macht geltend, dass es das Datum des PAZ (1998) sei, das günstiger sei, da das Grundstück zu dieser Zeit einen höheren Wert hatte. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof, der diese neue Rechtsfrage entscheiden muss.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei Texte. Zunächst Artikel L. 311-7 des Stadtgesetzbuchs (der vorsieht, dass PAZ, die vor dem 1. April 2001 erlassen wurden, mit der Genehmigung des PLU in diesen integriert werden). Sodann Artikel L. 213-4 a) desselben Gesetzbuchs (der das Referenzdatum für die Enteignung als das Datum der Wirksamkeit des letzten geltenden Städtebaudokuments festlegt).
Die Richter argumentieren wie folgt: Der PAZ unterliegt nach seiner Integration in den PLU dem gleichen rechtlichen Regime wie der PLU. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich das Referenzdatum ändert. Im Gegenteil, da der PAZ vor der Genehmigung des PLU wirksam war, ist dieses frühere Datum maßgeblich. Mit anderen Worten: Die Integration des PAZ in den PLU wirkt nicht zurück. Der Hof ist der Ansicht, dass das „letzte geltende Städtebaudokument“ im Sinne von Artikel L. 213-4 a) der PAZ ist, da er vor dem PLU das einzige anwendbare Dokument war.
Damit bestätigt der Hof eine für den Eigentümer schützende Auslegung: Das Referenzdatum kann nicht künstlich durch die Annahme eines neuen Dokuments verschoben werden. Achtung jedoch: Diese Lösung gilt nur, wenn der PAZ vor dem 1. April 2001 genehmigt wurde. Für spätere PAZ gilt eine andere Regel. Wenig bekannt ist, dass diese Entscheidung zu einer Zeit erging, als das Gesetz „Solidarité et renouvellement urbain“ (SRU) von 2000 noch neu war. Sie verhinderte, dass Gemeinden das Referenzdatum zu ihren Gunsten änderten, indem sie schnell einen PLU genehmigten.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks in einer ZAC sind, dessen PAZ vor April 2001 genehmigt wurde, ist diese Entscheidung eine gute Nachricht. Sie garantiert Ihnen, dass die Enteignungsentschädigung auf der Grundlage des Grundstückswerts zum Zeitpunkt dieses PAZ berechnet wird, nicht zu einem späteren, möglicherweise ungünstigeren Datum. Beispielsweise könnte ein Grundstück in Audincourt, das 1998 auf 100.000 € geschätzt wurde, 2002 nur noch 80.000 € wert sein. Der Unterschied ist erheblich.
Für die Gemeinden bedeutet diese Entscheidung Wachsamkeit: Sie können nicht hoffen, die Kosten von Enteignungen durch eine beschleunigte Verabschiedung eines PLU zu senken. Für Käufer oder Mieter sind die Auswirkungen indirekt: Der Kaufpreis oder die Miete eines Grundstücks in einer ZAC kann durch das Enteignungsrisiko und das anwendbare Referenzdatum beeinflusst werden.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer ein Entschädigungsangebot auf der Grundlage des PLU-Datums angenommen hatten,
