Einleitung: Ein Damoklesschwert über dem Erwerb durch einen Ausländer
Ein Immobilie in Frankreich zu erwerben, wenn man Ausländer (außerhalb der EU oder nicht ansässig) ist, mag einfach erscheinen, aber das Vorkaufsrecht der Gemeinden stellt ein oft unterschätztes Hindernis dar. Mit diesem Instrument kann eine Gemeinde an die Stelle des Käufers treten und das Grundstück unter bestimmten Bedingungen selbst erwerben. Das Urteil vom 9. November 2022 der dritten Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs (Nr. 21-17.892) stellt klar, dass dieses Recht nicht absolut ist und der ausländische Käufer Rechtsmittel hat.
1. Das Vorkaufsrecht: Erinnerung an die Grundsätze
Das durch das Gesetz vom 5. Juli 1985 eingeführte städtebauliche Vorkaufsrecht (DPU) ermöglicht es Gemeinden, in bestimmten, durch ihren lokalen Stadtplan (PLU) festgelegten Zonen als vorrangiger Käufer eines zum Verkauf stehenden Grundstücks aufzutreten. Ziel ist es, die Kontrolle über Grundstücke für Projekte von allgemeinem Interesse (Sozialwohnungen, öffentliche Einrichtungen usw.) zu behalten.
Der Mechanismus ist einfach: Der Verkäufer muss der Gemeinde seine Verkaufsabsicht mitteilen (Absichtserklärung zur Veräußerung, DIA). Die Gemeinde hat dann zwei Monate Zeit, um ihr Vorkaufsrecht zum angegebenen Preis auszuüben. Antwortet sie nicht, kann der Verkauf frei durchgeführt werden.
1.1. Der ausländische Käufer und das DPU
Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Staatsangehörigkeit des Erwerbers. Theoretisch gilt das DPU für jeden Käufer gleichermaßen. In der Praxis können Gemeinden jedoch versucht sein, ein Grundstück vorzukaufen, um zu verhindern, dass es in die Hände eines Ausländers fällt, insbesondere in touristischen oder sensiblen Gebieten. Das Urteil von 2022 veranschaulicht diese Situation: Eine Gemeinde hatte ein an einen Schweizer Staatsangehörigen verkauftes Grundstück vorgekauft und argumentierte mit der Notwendigkeit, die Immobilienpreise für die ortsansässigen Bewohner stabil zu halten.
2. Analyse des Urteils 21-17.892: Der Kassationsgerichtshof schränkt das DPU ein
In diesem Fall hatte die Gemeinde Saint-Jean-de-Luz ein an ein nicht ansässiges Schweizer Paar verkauftes Haus vorgekauft. Die Erwerber fochten die Entscheidung vor Gericht an und machten geltend, die Gemeinde habe kein ausreichendes Allgemeininteresse nachgewiesen. Der Kassationsgerichtshof gab ihnen Recht und hob den Vorkauf auf.
Das oberste Gericht stellte klar, dass das Vorkaufsrecht nur aus einem klar identifizierten und verhältnismäßigen Grund des Allgemeininteresses ausgeübt werden darf. Im vorliegenden Fall berief sich die Gemeinde auf die „Erhaltung der sozialen Durchmischung“ und die Bekämpfung der „Immobilienspekulation“. Der Gerichtshof befand jedoch, dass diese Gründe zu allgemein und nicht durch konkrete Elemente (Fehlen eines genauen Erschließungsprojekts) gestützt seien.
2.1. Die Lehren für den ausländischen Käufer
Dieses Urteil ist ein Sieg für ausländische Erwerber. Es bekräftigt den Grundsatz, dass die Gemeinde ein Grundstück nicht allein deshalb vorkaufen darf, weil der Käufer Ausländer oder nicht ansässig ist. Die Entscheidung muss auf einem tatsächlichen und dokumentierten Projekt beruhen. Fehlt ein solches Projekt, ist der Vorkauf missbräuchlich.
Rechtliche Grundlagen:
- Art. L. 211-1 ff. des Code de l'urbanisme (DPU)
- Art. L. 213-1 desselben Gesetzbuchs (Fristen und Verfahren)
- Ständige Rechtsprechung: Cass. 3e civ., 9. Nov. 2022, Nr. 21-17.892
3. Weitere Risiken für den ausländischen Käufer
Über das DPU hinaus muss der nicht ansässige Ausländer bei mehreren Punkten wachsam sein:
- Steuern: Der Immobiliengewinn wird in Frankreich besteuert, auch für Nichtansässige. Doppelbesteuerungsabkommen (z. B. französisch-schweizerisches Abkommen) können eine Doppelbesteuerung vermeiden.
- Internationales Privatrecht: Der Güterstand und das Erbrecht können sich auf den Besitz der Immobilie auswirken. Es wird empfohlen, ein Testament zu verfassen oder eine Gesellschaftsform (SCI) zu wählen.
- Devisenkontrolle: Geldtransfers für den Erwerb müssen angemeldet werden (Kapitaltransfererklärung).
4. Wie Ihnen Maître Zakine helfen kann
Angesichts dieser Herausforderungen ist die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts entscheidend. Maître Cécile Zakine, Doktorin der Rechte und Rechtsanwältin am Pariser Anwaltskollegium, bietet Ihnen fundierte Expertise im internationalen Immobilienrecht.
4.1. Verhandlung und Absicherung des Verkaufs
Vor der Unterzeichnung prüfen wir, ob die Gemeinde ihr DPU nicht ausgeübt hat oder ob sie es missbräuchlich getan hat. Im Falle eines Vorkaufs fchten wir die Entscheidung vor dem Verwaltungsgericht an, gestützt auf die aktuelle Rechtsprechung.
4.2. Steueroptimierung und Strukturierung
Wir beraten Sie zur optimalen Haltestruktur (SCI, Miteigentum), um Steuern zu minimieren und die Übertragung zu erleichtern. Wir analysieren die anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen.
4.3. Rechtsstreitigkeiten und Rechtsmittel
Wenn die Gemeinde ohne triftigen Grund vorkauft, leiten wir eine Anfechtungsklage wegen Ermessensmissbrauchs ein. Das Urteil von 2022 ist ein solider Präzedenzfall, um die Entscheidung aufheben zu lassen.
Fazit: Ein eingeschränktes Vorkaufsrecht, aber Vorsicht ist geboten
Das Urteil vom 9. November 2022 beruhigt ausländische Erwerber: Die Gemeinde kann einen Verkauf nicht ohne ernsthafte Rechtfertigung blockieren. Dennoch bleibt das DPU ein mächtiges Instrument. Um Probleme zu vermeiden, ist eine professionelle Begleitung unerlässlich.
