Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 21-12.114 • 2022-09-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind kurz davor, das Haus Ihrer Träume in Offemont, nahe Belfort, zu kaufen. Der Vorvertrag ist unterschrieben, die Immobilienfinanzierung bewilligt, die Umzugskartons sind bereit. Plötzlich übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aus (das Recht einer Gebietskörperschaft, ein Grundstück vorrangig zu einem festgesetzten Preis zu erwerben) und Sie sind ausgeschlossen. Frustrierend, nicht wahr? Aber was passiert, wenn die Gemeinde Ihnen nach Ihrem Ausschluss anbietet, Ihnen das Grundstück zum gleichen Preis zu verkaufen? Und wenn Sie annehmen, können Sie dann noch den ursprünglichen Verkauf zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde anfechten? Genau diese Frage hat der Kassationshof in einem Urteil vom 7. September 2022 entschieden.
Diese Entscheidung, die in einem Fall ergangen ist, der sich in Belfort abgespielt haben könnte, beantwortet eine Frage, die sich viele Eigentümer und Erwerber stellen: Kann der ausgeschlossene Erwerber, nachdem er das Angebot des Vorkaufsberechtigten angenommen hat, noch die Aufhebung des ursprünglichen Verkaufs verlangen? Die Antwort lautet nein, und sie ist endgültig. Lassen Sie uns gemeinsam diese Entscheidung und ihre konkreten Auswirkungen analysieren.
Rechtsanwältin Cécile Zakine, Fachanwältin für Immobilienrecht, erklärt Ihnen Schritt für Schritt diese Rechtsprechung, die die Lage für jeden Rechtsstreit im Zusammenhang mit dem Vorkaufsrecht ändert, sei es in Belfort, Offemont oder anderswo in Frankreich.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Die Geschichte beginnt mit dem Verkauf einer Immobilie. Ein Eigentümer, nennen wir ihn Herrn Dupont, beschließt, sein Haus an eine Privatperson, Herrn Martin, zu verkaufen. Ein Vorvertrag wird unterzeichnet. Aber die Gemeinde, Inhaberin des städtebaulichen Vorkaufsrechts (ein durch Artikel L. 213-1 des Städtebaugesetzbuchs gewährtes Recht, das es einer Gebietskörperschaft erlaubt, ein Grundstück vorrangig für Projekte von allgemeinem Interesse zu erwerben), beschließt, dieses Recht auszuüben und tritt an die Stelle des Erwerbers. Herr Martin wird ausgeschlossen.
Gemäß Artikel L. 213-11-1 des Städtebaugesetzbuchs (der den Vorkaufsberechtigten verpflichtet, den Erwerb des Grundstücks zunächst dem früheren Eigentümer und dann, wenn dieser verzichtet, dem ausgeschlossenen Erwerber anzubieten) bietet die Gemeinde Herrn Dupont zunächst an, sein Grundstück zurückzukaufen. Herr Dupont lehnt ab. Anschließend bietet die Gemeinde den Verkauf Herrn Martin, dem ausgeschlossenen Erwerber, an. Herr Martin nimmt an und unterzeichnet einen Kaufvertrag mit der Gemeinde.
Aber Herr Martin ist nicht zufrieden: Er ist der Ansicht, der ursprüngliche Kaufpreis sei zu hoch gewesen und die Gemeinde hätte bestimmte Formalitäten einhalten müssen. Er verklagt daher die Gemeinde auf Aufhebung des ursprünglichen Verkaufs zwischen Herrn Dupont und der Gemeinde. Das Berufungsgericht weist seine Klage ab mit der Begründung, er habe durch die Annahme des Angebots auf jedes Rechtsmittel verzichtet. Herr Martin legt Kassation ein.
Der Kassationshof weist seine Revision mit Urteil vom 7. September 2022 zurück. Er bestätigt, dass der ausgeschlossene Erwerber ab dem Zeitpunkt, an dem er das ihm nach Artikel L. 213-11-1 gemachte Angebot annimmt, nicht mehr berechtigt ist, die Aufhebung des zwischen dem früheren Eigentümer und dem Vorkaufsberechtigten geschlossenen Verkaufs zu verlangen. Mit anderen Worten: Sobald er angenommen hat, kann er nicht mehr zurück.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel L. 213-11-1 des Städtebaugesetzbuchs. Diese Vorschrift sieht ein zweistufiges Verfahren vor: Zunächst muss der Vorkaufsberechtigte dem früheren Eigentümer (dem Verkäufer) den Erwerb des Grundstücks anbieten. Verzichtet dieser, so muss der Berechtigte den Erwerb dem ausgeschlossenen Erwerber (demjenigen, der den Vorvertrag unterzeichnet hatte) anbieten. Nimmt der ausgeschlossene Erwerber an, so kommt der Verkauf zwischen ihm und dem Vorkaufsberechtigten zustande.
Klar gesagt: Der Gesetzgeber wollte dem ausgeschlossenen Erwerber eine Chance geben, das Grundstück trotz Ausübung des Vorkaufsrechts erwerben zu können. Aber diese Vergünstigung hat ihren Preis: Der Erwerber muss die Situation endgültig akzeptieren. Der Kassationshof führt aus, dass die Annahme des Angebots notwendigerweise den Verzicht auf jedes Rechtsmittel gegen den ursprünglichen Verkauf beinhaltet. Warum? Weil der ausgeschlossene Erwerber nicht gleichzeitig vom Verkauf profitieren und ihn anfechten kann. Das wäre widersprüchlich.
Allerdings: Der Gerichtshof sagt nicht, dass der ausgeschlossene Erwerber eine Vorkaufsentscheidung niemals anfechten kann. Hat die Gemeinde die gesetzlichen Formalitäten nicht eingehalten (z.B. wenn sie ihre Vorkaufsentscheidung nicht begründet hat), kann der Erwerber vor Annahme des Angebots immer noch gerichtlich vorgehen. Aber sobald er angenommen hat, ist der Rechtsweg versperrt.
Was nur wenige wissen: Diese Lösung fügt sich in eine Logik der Sicherung von Immobilientransaktionen ein. Die Richter wollen vermeiden, dass Verkäufe Jahre später in Frage gestellt werden, was der Rechtssicherheit (der Stabilität rechtlicher Situationen) schaden würde. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ausgeschlossene Erwerber zögerten, ein Angebot anzunehmen, aus Angst, ihre Rechte zu verlieren. Diese Entscheidung schafft Klarheit: Annehmen bedeutet, einen Schlussstrich zu ziehen.
Was das für Sie konkret ändert
Für einen vermietenden Eigentümer in Belfort: Wenn Sie ein Grundstück verkaufen und die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht ausübt, sollten Sie wissen, dass der ausgeschlossene Erwerber es noch kaufen kann, wenn Sie den Rückkauf ablehnen.
