参考判决： cc • N° 09-66.284 • 2010-09-07 • 查看判决 →
想象一下这个场景：您是一位位于Trélazé的商铺业主，将房屋出租给一家修车行。有一天，您得知您的租户正在进行司法清算（liquidation judiciaire，一种旨在出售其所有资产以偿还债权人的集体程序）。司法代理人（mandataire judiciaire，负责管理清算的专业人士）宣布出售店铺资产（fonds de commerce，包括客户群、设备、租赁权）。您的租约中规定有优先购买权（droit de préemption，优先购买的权利）。但问题是：法官专员（juge-commissaire，监督程序的法官）在未征询您意见的情况下授权将资产出售给第三方。该怎么办？法国最高法院（Cour de cassation）2010年9月7日的这一判决回答了这个问题：在司法清算中，动产（bien meuble，如店铺资产）的非公开出售（vente de gré à gré，即友好协商出售）自法官专员的裁定（ordonnance）作出时即告成立。但请注意：这种成立是以该裁定不可撤销（irrévocable）为条件的。换句话说，出租人只能在收到转让草案（projet d'acte de cession）后，并且仅在裁定成为终局（définitif）时，才能行使其优先购买权。这是一个时间顺序问题，曾让许多当事人陷入困境。
事实：一个日常发生的故事
2006年1月2日，SCI Aroumic（一家民事不动产公司，房屋业主）与Lauragais centre auto公司签订商铺租约，后者在Trélazé经营一家修车行。租约中包含一项有利于出租人的优先购买权条款：如果租户出售其店铺资产，业主必须得到通知，并可以优先按相同条件购买。该条款明确规定，该权利适用于“无论以何种形式进行的转让”。
不幸的是，Lauragais公司被置于司法清算（一种终止活动并出售资产的程序）中。清算人（liquidateur，负责变现资产的代理人）请求法官专员授权将店铺资产非公开出售给第三方。法官专员于2006年11月21日作出裁定授权出售，但出租人事先未被告知，也未有机会行使其优先购买权。SCI Aroumic向上诉法院（cour d'appel）对该裁定提出异议，上诉法院以未尊重合同优先购买权为由撤销了法官专员的裁定。
清算人和买受人向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决。为什么？因为出租人的优先购买权只能从转让草案的通知（signification，正式送达）时起行使，而该通知只能在法官专员的裁定成为不可撤销（即不再可上诉）之后进行。在本案中，出租人尚未收到转让草案；上诉法院因此违反了《法国民法典》（Code civil）第1134条（现为第1103条，确立了协议的约束力）和《法国商法典》（Code de commerce）第L. 642-19条（该条规范司法清算中的资产出售）。
法院的推理——详细解读
最高法院依据两项关键法律。首先，《法国民法典》第1134条（自2016年合同法改革后成为第1103条）规定：“合法订立的协议对当事人具有法律效力。”这意味着各方必须遵守合同条款，本案中即优先购买权。其次，《法国商法典》第L. 642-19条（根据2005年7月26日《企业救助法》（loi de sauvegarde des entreprises）的版本）规定，动产的非公开出售自法官专员的裁定作出时即告成立，但以该裁定获得既判力（force de chose jugée，即不再可上诉）为停止条件（condition suspensive，在条件成就前暂停出售效力）。
最高法院解释说，出租人只能从收到转让草案的通知时起就行使优先购买权做出决定。而该通知是法官专员裁定之后的行为。只要裁定尚未不可撤销，转让草案就不能被通知。因此，上诉法院不能以优先购买权在出售授权前未得到履行（purgé）为由撤销裁定。最高法院区分了两个阶段：首先是出售授权（法官专员的裁定），其次是出售的完成（签署文件，通知出租人）。优先购买权在第二阶段行使，即在裁定成为终局之后。
这一判决确认了此前的判例：司法清算中的资产出售遵循特定的规则，这些规则在一定顺序上优先于合同条款。然而，下级法院曾认为优先购买权应在任何授权之前得到尊重。最高法院恢复了层级关系：集体程序优先，但合同权利并未被消灭，只是时间上被推迟。
对您的实际影响——具体来说
如果您是出租人业主：您的租约中有优先购买权吗？请注意，如果您的租户进入司法清算，您只能在法官专员授权出售且该裁定成为终局后才能行使该权利。您将通过转让草案的通知获得信息。在收到该草案之前，不要急于对裁定提出异议：否则您可能会失去上诉机会。具体例子：在Chemillé-en-Anjou，一位出租人试图在未收到转让草案的情况下撤销法官专员授权的店铺资产出售。上诉法院支持了他，但最高法院撤销了该判决。结果：两年的诉讼和毫无用处的律师费。
如果您是处于清算中的租户（或其清算人）：您可以在不事先履行优先购买权的情况下出售店铺资产。首先请求法官专员授权，然后在裁定不可撤销后，将转让草案通知给出租人。出租人将有（通常一个月的）期限做出回应。如果他行使优先购买权，出售将在他名下进行；否则，您可以出售给第三方买受人。
如果您是买受人：您可以放心：授权出售的裁定赋予您一项既得权利，但以该裁定不可撤销为条件。但请注意：如果在通知后出租人行使优先购买权，您将失去购买机会。因此，您必须确保清算人已遵守通知程序。否则，您可能被排除。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查您的租约：如果您是出租人，请重新阅读优先购买条款。它是否规定在出售前或出售后行使？如有必要，进行调整，明确规定在所有情况下（包括司法清算）该权利只能在转让草案通知后行使。
- 预判集体程序：如果您是租户，请注意司法清算可能发生。在这种情况下，清算人必须了解优先购买权的存在。在程序开始时即告知清算人，以避免争议。
- 不要过早提出异议：出租人，在收到转让草案之前，不要对法官专员的裁定提出上诉。等待通知，然后行使您的优先购买权，或者如果草案不尊重您的权利，再提出异议。
- 咨询专业律师：每个案件都独一无二。一位专门从事不动产法和集体程序的律师将帮助您按顺序完成步骤，并维护您的利益，避免程序错误。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院曾作出多项类似判决。例如，在2006年1月24日的判决（n° 04-10.471）中，它已经裁定司法清算中店铺资产的出售自法官专员裁定作出时即告成立，但以停止条件为限。这一解决方案在本案判决中得到了重申。然而，在2008年12月16日的判决（n° 07-19.063）中，最高法院似乎给予了合同优先购买权更多权重，但该案涉及的是集体程序外的友好转让。因此趋势是明确的：在司法清算中，集体程序规则优先，但优先购买权并未被取消，只是推迟。自2016年合同法改革以来，第1134条已成为第1103条，但解决方案保持不变。从业者必须注意行为的先后顺序。
常见问题
如果我的优先购买权在出售授权前未得到尊重，我可以撤销法官专员的裁定吗？
不能，因为优先购买权只能在转让草案通知后行使，而通知发生在裁定之后。您必须等待该通知才能对出售提出异议，而不是对裁定本身。
如果我从未收到转让草案怎么办？
您可以请求法官专员确认出售尚未完成，并命令清算人向您通知草案。如果出售已经完成而未通知，您可以要求损害赔偿。
通知后行使优先购买权的期限是多久？
通常为通知之日起一个月，除非另有约定。该期限是强制性的：逾期则丧失权利。
如果我行使优先购买权，清算人可以在未经我同意的情况下出售店铺资产吗？
可以，如果您行使权利，您将成为优先买受人。清算人必须按提供给第三方的相同条件将资产出售给您。如果您拒绝，则可以出售给第三方。
这一判例适用于店铺资产以外的其他资产吗？
是的，《法国商法典》第L. 642-19条涉及司法清算中债务人的任何动产（设备、库存等）。同一原则适用：出售自裁定作出时成立，但以停止条件为限。
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