市政优先购买权：已知污染不构成隐蔽瑕疵

您是拉罗什叙福龙（La Roche-sur-Foron）一块土地的所有者。您与一位开发商签订了预售合同，随后开发商发现了污染。市政当局行使了优先购买权（droit de préemption），但以隐蔽瑕疵为由拒绝签署最终公证文书。会发生什么？法国最高法院（Cour de cassation）2012年11月7日的判决明确了：如果市政当局能够通过其技术部门或国家服务部门了解污染情况，则不能以隐蔽瑕疵或欺诈性沉默为由提出抗辩。解释如下。

事实：日常发生的故事

2009年，两家民事房地产公司（SCI）出售位于亚眠（Amiens）阿布维尔街（rue d'Abbeville）的一块土地。与买方签订了预售合同，并将一份污染报告附于该私署文书（acte sous seing privé）中。亚眠市行使了城市优先购买权（droit de préemption urbain），取代了买方。但在了解该报告后，市政当局拒绝签署销售公证文书，认为卖方隐瞒了土地受污染的状况。两家民事房地产公司因此起诉市政当局，要求继续履行销售。一审法院支持卖方，但市政当局上诉。亚眠上诉法院（cour d'appel d'Amiens）于2011年驳回了民事房地产公司的请求，认为市政当局有权拒绝销售。卖方向最高法院提起上诉。谁是正确的？

法院的推理——详细解析

最高法院撤销了上诉判决。它指出，要构成隐蔽瑕疵或欺诈性沉默，买方（本案中为市政当局）必须证明其在销售前无法了解该缺陷。然而，市政当局拥有专门的服务部门，并可以得到国家服务部门（如大区环境、规划与住房局 DREAL）的协助。此外，预售合同中提及了污染，但该合同无需附于转让意向声明（déclaration d'intention d'aliéner）中。因此，市政当局本有办法了解情况。换言之，当一方有能力发现隐蔽瑕疵时，不能援引该理由。该判决遵循了既定的判例原则：优先购买权并非反悔权。市政当局必须尽职尽责。

对您的实际影响

如果您是受污染土地的所有者，且市政当局行使了优先购买权，那么如果市政当局本可以了解污染情况，就不能以您未完全告知为由反悔。例如，在托农莱班（Thonon-les-Bains），一块售价20万欧元的土地存在市政部门已知的铅污染：市政当局不能拒绝销售。对于买方而言，这意味着在购买前必须检查诊断报告。共有人（copropriétaires）和租户（locataires）不直接受影响，但该判决增强了交易的法律安全性。如果您处于这种情况，您可以要求继续履行销售，并附加逾期罚款（astreinte），例如每天500欧元。

避免此类纠纷的四点建议

• 将所有诊断报告附于预售合同：即使法律不要求将其附于转让意向声明中，这样做也能避免任何争议。
• 在销售前进行土壤研究：花费1500至3000欧元，您可以了解土地状况并据此协商价格。
• 查阅BASOL和SIS数据库：这些数据库列出了受污染或可能受污染的地点。免费查询，您可了解土地是否涉及。
• 收到转让意向声明后立即咨询律师：市政当局有两个月时间行使优先购买权；咨询律师可以避免其滥用拒绝权。

深入探讨：相关判例与演变

该判决确认了最高法院2006年5月3日的一项先前判决（第04-18.198号），该判决已裁定，如果市政当局有能力了解污染情况，则卖方无需告知。然而，自2014年《城市与住房法》（loi ALUR）以来，在某些情况下（如SIS区域），卖方必须告知买方存在污染。但这一义务不适用于行使优先购买权的市政当局，后者被视为专业人士。因此，趋势是强化市政当局的责任：它们必须在行使优先购买权前利用其服务部门，而非事后反悔。

行动前检查清单

• 对于卖方：您是否将所有诊断报告附于预售合同？您是否检查过土地是否被列为污染地？
• 对于市政当局：在行使优先购买权前，您是否咨询了国家服务部门（如DREAL）？是否存在已知的污染报告？
• 对于私人买方：您是否要求进行土壤研究？卖方是否向您提供了所有信息？
• 发生争议时：您是否聘请了律师？起诉必须在拒绝后5年内提出（诉讼时效）。

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