参考判决： cc • N° 10-27.027 • 2011-12-07 • 查看判决 →
想象一下：您是在Vallauris（位于格拉斯（Grasse）腹地）拥有一小块农业用地的业主。您找到了一位认真的买受人，一位想要在此定居的年轻菜农。预买卖合同已签署，公证人正在积极办理。但此时，SAFER（土地整治与乡村建设机构）行使了其优先购买权：它代替您购买了这块土地，以便转交给另一位经营者。您感到失望，但更重要的是，您想知道：如果SAFER未能在规定期限内完成买卖？被排除的买受人能否强制其完成买卖？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2011年12月7日判决（n° 10-27.027）中提出的问题。这是一个对数千宗农村和城乡结合部交易（包括我们在格拉斯（Grasse）和勒卡内（Le Cannet）之间的活动区域，农业用地常被住宅区取代）至关重要的问题。该判决明确指出，被排除的买受人有权向优先购买权持有人（SAFER）发出催告，要求其在规定期限内完成买卖，否则该优先购买权的行使将失效。
但这具体意味着什么？如果您处于这种情况，具体该怎么做？让我们一起来解读。
事实：一个每天都会发生的故事
业主M. X先生在Vallauris决定将一块农业用地出售给年轻农民M. Y先生。2003年12月23日，双方签署了预买卖合同。但奥弗涅大区SAFER（主管的SAFER）行使了其优先购买权，即它取代买受人购买了该土地。SAFER通常有六个月的时间将该财产转交给一名农业经营者。然而，这个期限过去了，SAFER仍未完成买卖。
被排除的买受人M. Y先生变得不耐烦。他通过执法员（huissier）向SAFER发出催告，要求其在十五天内完成买卖，依据是《农村与海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime）第L. 412-8条（该条规定，如果在催告后未在规定期限内完成买卖，则该买卖自动无效）。SAFER未作回应。M. Y先生向法院提起诉讼，要求宣告优先购买权的行使无效。
一审法院支持了他的请求。但SAFER提出上诉，辩称只有出卖人（M. X先生）才有权发出催告，而非被排除的买受人。上诉法院采纳了这一推理，驳回了M. Y先生的请求。后者遂向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细解析
最高法院撤销了上诉法院的判决。它指出，《农村法典》第L. 412-8条（当时有效的版本）规定，如果优先购买权持有人在收到执法员催告后十五天内未完成买卖，则该买卖自动无效。而上诉法院认为只有出卖人才能采取行动。但最高法院认为，被排除的买受人对此有直接利益，因此也有权采取行动。换言之，法律并未将催告权仅限于出卖人；任何利害关系人均可为之。
法官的推理基于对文本的目的论解释：无效规定旨在保护被排除的买受人，因此他应当能够启动该程序。最高法院还引用了格言“任何人不得通过代理人提起诉讼”（nul ne plaide par procureur），但以此说明买受人具有自身利益。简而言之，SAFER不能以出卖人未采取行动为由而回避问题。
这一判决确认了有利于被排除买受人的判例趋势。它属于更广泛的保护预合同关系中弱势方的运动的一部分。很少有人知道，这一解决方案后来被扩展到其他优先购买权情形。
这对您意味着什么——具体而言
对被排除的买受人：您不再是被动的。如果SAFER（或其他拥有优先购买权的集体）未能在六个月内履行其完成买卖的义务，您可以通过执法员向其发出催告。如果它在十五天内未作回应，则买卖无效，您重获自由（或可要求损害赔偿）。
对出卖人：请保持警惕。如果买受人不采取行动，您应当自己向SAFER发出催告，否则您可能陷入不确定状态。在我的实践中，我曾遇到出卖人认为买卖已失效，将财产转售给第三人，结果被指责为双重买卖的案例。
勒卡内（Le Cannet）的具体例子：一位业主出售一块可建用地。市镇行使了其城市优先购买权。如果市镇未能在规定期限内签署公证文书，被排除的买受人可以对其发出催告。期限：十五天。涉及金额：通常达数十万欧元。如何应对？请通过执法员记录未完成买卖的事实。
避免此类纠纷的四个建议
- 检查优先购买权的期限：自签署预买卖合同起，记下完成买卖的截止日期（通常SAFER为6个月，市镇为2个月）。如果权利持有人未采取行动，请及时发出催告。
- 一旦优先购买权被行使，立即咨询公证人或律师。专业人士可以跟踪期限并就策略提供建议。
- 保留所有书面往来：信件、电子邮件、回执。发生纠纷时，催告的证据至关重要。
- 不要被动等待：如果您是被排除的买受人，您有直接利益采取行动。不要指望出卖人会为您这样做。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于有利于被排除买受人的系列判例。可以提及最高法院2007年11月14日判决（n° 06-18.423），该判决已承认被排除的买受人有权在SAFER未能在规定期限内完成买卖时，请求宣告优先购买权无效。2011年的判决更进一步，明确催告可由买受人本人发出。
此后，判例法进一步发展：最高法院将此权利扩展到其他优先购买权（例如城市优先购买权），并明确即使出卖人反对，也可发出催告。但请注意：催告必须通过执法员文书（acte d'huissier）进行，简单的挂号信是不够的。这是一项费用较高的手续（约150欧元），但必不可少。
未来趋势？ 保护买受人的趋势仍在继续，但SAFER也有救济途径（例如质疑催告的有效性）。因此，获得良好建议至关重要。
实际操作：应该怎么做
常见问题解答：
- 问：我可以自己向SAFER发出催告吗？ 答：可以，通过执法员文书。此手续无需律师，但建议寻求协助。
- 问：催告后的期限是多少？ 答：催告后十五天内如未完成买卖，则买卖自动无效。
- 问：如果SAFER在催告后但在十五天期满前完成了买卖，会怎样？ 答：买卖有效，催告不再有意义。
- 问：我可以要求损害赔偿吗？ 答：可以，如果您因延迟或未完成买卖而遭受损害（如产生的费用、机会损失等）。
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检查清单：如果您是被排除的买受人：1° 记录优先购买权行使的日期。2° 检查买卖是否在六个月内完成。3° 如果未完成，通过执法员发出催告（并抄送出卖人）。4° 等待十五天。5° 如果无果，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，请求宣告无效并要求损害赔偿。
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