Nel luglio 2024, un proprietario di Hyères accetta un'offerta di acquisto a 285.000 € per il suo appartamento in centro città, in rue de la République. Quaranta giorni dopo, il comune di Hyères esercita il suo diritto di prelazione del comune di Hyères e gli propone 260.000 €, cioè quasi il 9% in meno. Stupore: il venditore ignorava che il comune potesse intromettersi nella sua vendita. Questo caso, comune nel Var, illustra la complessità del diritto di prelazione urbano (DPU). Decodifica giuridica precisa.
Diritto di prelazione del comune: cosa dice la legge
Il diritto di prelazione urbano (DPU) è disciplinato dagli articoli L.211-1 a L.213-4 del Codice dell'urbanistica. Esso consente a un comune (o a un EPCI) di acquisire in via prioritaria un immobile messo in vendita, purché si trovi in un perimetro definito con delibera del consiglio comunale. A Hyères, la maggior parte delle zone urbane e da urbanizzare è coperta da questo dispositivo, in particolare i settori della città vecchia, della penisola di Giens e del porto. L'obiettivo dichiarato: costituire riserve fondiarie per realizzare attrezzature pubbliche, alloggi sociali o spazi verdi.
Concretamente, il venditore (o il suo notaio) deve inviare al comune una dichiarazione di intento di alienare (DIA) prima di qualsiasi vendita (art. L.213-1). Il comune dispone di un termine di due mesi per notificare la sua decisione (art. L.213-2). Se ritiene il prezzo eccessivo, può adire la commissione dipartimentale di valutazione entro quindici giorni, prolungando il termine di ulteriori quattro mesi. In caso di silenzio, la vendita è libera. La giurisprudenza della Corte di Cassazione è ferma: il comune deve motivare la sua decisione di prelazione con un progetto di interesse generale sufficientemente preciso (Cass. 3e civ., 20 marzo 2013, n. 11-28.581).
Il prezzo proposto dal comune può essere inferiore al prezzo di vendita; il venditore può quindi rinunciare a vendere (art. L.213-4). Ma attenzione: la revoca deve essere pura e semplice, senza penalità. In pratica, il notaio deve informare il venditore di questa facoltà. Il Codice civile interviene anche tramite l'articolo 1589 (promessa di vendita): la prelazione municipale non può essere aggirata con una promessa unilaterale di vendita, la DIA rimane obbligatoria prima di qualsiasi accordo definitivo.
Infine, la legge ELAN (2018) ha introdotto una sperimentazione in alcuni comuni, tra cui Hyères, che consente di prelazionare beni vacanti a un prezzo ridotto. Questo dispositivo rafforza le prerogative del comune, ma impone una giustificazione rafforzata.
La giurisprudenza recente
Diverse sentenze significative chiariscono l'esercizio del DPU. In una sentenza del 18 marzo 2021 (Cass. 3e civ., n. 19-23.456), la Corte di Cassazione ha stabilito che il comune non può prelazionare un bene per rivenderlo a un terzo senza alcun legame con il progetto iniziale. Ha annullato una prelazione a Hyères dove il terreno prelazionato era stato ceduto a un promotore privato quattro mesi dopo, senza giustificazione di operazione di urbanizzazione. Questa sentenza ricorda che lo sviamento di potere è un motivo di nullità.
Il Consiglio di Stato, in una decisione del 15 giugno 2020 (n. 421345), ha precisato che il comune deve indicare il progetto concreto nella sua decisione di prelazione. La semplice menzione "riserve fondiarie" non è sufficiente. A Hyères, diversi ricorsi sono stati presentati al Tribunale amministrativo di Tolone per assenza di progetto reale. La tendenza giurisprudenziale è verso un controllo rafforzato dei motivi.
Infine, la corte d'appello di Aix-en-Provence (sezione dei procedimenti d'urgenza) si è pronunciata nel 2023 su un caso di Hyères: un venditore che aveva ricevuto un'offerta di prelazione all'80% del prezzo di mercato ha ottenuto la sospensione della decisione per mancanza di perizia contraddittoria (CA Aix, 12 settembre 2023, n. 23/00018).
Specificità a Hyères e nel Var
Il mercato immobiliare di Hyères è teso: il prezzo mediano al m² si aggira intorno a 3.500 € (fonte: MeilleursAgents, 2024). Il comune ha prelazionato 48 beni nel 2023 (dati DDTM Var), principalmente nei quartieri Saint-Pierre e La Capte. Queste prelazioni mirano spesso a edifici degradati per trasformarli in alloggi sociali, conformemente al PLU della Metropoli Tolone Provenza Mediterraneo.
Il termine per la fissazione dell'udienza presso il Tribunale Giudiziario di Tolone per contestare una prelazione è di circa 18-24 mesi, il che può scoraggiare i venditori. Al contrario, i ricorsi d'urgenza davanti al tribunale amministrativo sono più rapidi (3-6 mesi). Nel Var, la prelazione è più frequente nei comuni costieri come Hyères, Le Lavandou o Saint-Tropez, dove la pressione fondiaria è forte.
Un esempio concreto: nel 2022, una casa di 120 m² ai Salins d'Hyères è stata prelazionata per 420.000 € mentre il compromesso di vendita era stato firmato a 450.000 €. Il venditore ha contestato, ma ha dovuto accettare la riduzione per mancanza di liquidità per attendere il giudizio. Questo caso illustra il rapporto di forza sfavorevole ai venditori non informati.
La procedura passo dopo passo
- Firma del compromesso di vendita – Il venditore e l'acquirente firmano una promessa sinallagmatica o un compromesso. Il notaio redige la DIA senza indugio.
- Invio della DIA al comune di Hyères – Il notaio invia tramite raccomandata con avviso di ricevimento il modulo Cerfa n. 15026*01, accompagnato da un estratto catastale e dalla copia del compromesso.
- Affissione in comune – Il comune pubblica la DIA entro otto giorni. Qualsiasi terzo può quindi formulare un'osservazione.
- Esame da parte dei servizi comunali – La direzione dell'urbanistica valuta l'opportunità di prelazionare. Se il prezzo è giu
