Droit de préemption rural : calcul de la surface maximale au jour de l'exercice

Imaginez un couple d'exploitants agricoles à Chambéry, M. et Mme R., qui louent depuis des années une parcelle de 5 hectares. Le propriétaire, M. T., décide de vendre. Le couple souhaite acheter pour agrandir leur exploitation. Mais voilà : le droit de préemption du fermier (le droit de se porter prioritaire pour acheter le bien loué) est limité par une surface maximale fixée par la loi. Qui doit être pris en compte pour calculer cette surface ? Seul le preneur qui exerce le droit, ou les deux époux ? Cette question, qui peut sembler technique, a des conséquences financières considérables. La Droit de préemption urbain : la date de référence déterminante pour la fixation du prix">Cour de cassation, dans un arrêt du 7 mai 2014, a tranché : seul le preneur qui notifie sa décision compte, peu importe que l'achat soit fait par les deux époux. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire à Saint-Priest d'une parcelle agricole de 8 hectares, donnée à bail à M. et Mme Z., un couple d'exploitants. En 2010, M. X reçoit une offre d'achat d'un voisin. Conformément à la loi, il notifie au couple son intention de vendre, en précisant le prix et les conditions. Le droit de préemption du preneur en place (le fermier) lui permet d'acheter en priorité, sous réserve de respecter certaines conditions, notamment une surface maximale d'exploitation. L'article L. 312-6 du code rural et de la pêche maritime (le texte qui fixe les règles du droit de préemption rural) prévoit en effet que le preneur ne peut préempter que si, après acquisition, la surface totale qu'il exploite ne dépasse pas un certain seuil (variable selon les départements).

M. et Mme Z. décident d'exercer leur droit de préemption. Mais un problème se pose : M. Z. exploite déjà 10 hectares à titre personnel, tandis que Mme Z. n'en exploite aucun. Si l'on additionne les surfaces de M. Z. (10 ha) et la parcelle à préempter (8 ha), le total (18 ha) dépasse le seuil maximal autorisé. Si l'on ne tient compte que de M. Z., le droit de préemption est impossible. Mais si l'on considère le couple comme un tout, la surface de Mme Z. (0 ha) ramène la moyenne en dessous du seuil. Le propriétaire, M. X., soutient que le droit de préemption ne peut être exercé car M. Z., seul preneur à avoir notifié sa décision, dépasse la surface maximale. Le couple, lui, argue que l'acquisition se fait en commun, et que la surface doit être appréciée globalement.

L'affaire est portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Lyon, qui donne raison au propriétaire. Les époux Z. interjettent appel. La cour d'appel de Lyon infirme le jugement : elle estime que la surface à prendre en compte est celle du couple, puisque l'achat est conjoint. M. X se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire devant la cour d'appel de Chambéry. Pour la Haute juridiction, seul le preneur qui exerce le droit de préemption (ici, M. Z.) doit être pris en compte pour le calcul de la surface maximale, et ce, à la date à laquelle il notifie sa décision. Peu importe que l'acquisition soit faite par les deux époux.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 312-6 du code rural (qui fixe la surface maximale pour l'exercice du droit de préemption) et sur l'article L. 412-1 du même code (qui organise la procédure de notification et d'exercice). Elle rappelle un principe fondamental : le droit de préemption est un droit personnel, attaché à la personne du preneur. Il ne peut être exercé que par celui qui est locataire au moment de la notification, et pour son propre compte. Même si le preneur est marié, son conjoint n'est pas automatiquement preneur, à moins d'être co-titulaire du bail. Or, en l'espèce, seul M. Z. était titulaire du bail (le bail était à son nom). Mme Z. n'était que son épouse, exploitante sur l'exploitation familiale, mais non preneuse au sens juridique.

La cour d'appel avait commis une erreur en considérant que l'achat en commun des époux justifiait de prendre en compte les biens des deux. Mais la Cour de cassation est claire : « Pour le calcul de la surface maximale prévue par l'article L. 312-6 du code rural seuls doivent être pris en compte les biens du preneur qui exerce le droit de préemption à la date à laquelle celui-ci notifie sa décision ». En d'autres termes, on regarde la situation individuelle du preneur au jour J. Si celui-ci dépasse le seuil, le droit de préemption est impossible, même si son conjoint n'a aucune exploitation. Ce qui compte, c'est la personne qui exerce le droit, pas le ménage.

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : le droit de préemption est un droit strict, qui doit être exercé dans des conditions précises. Les juges du fond (les tribunaux) doivent vérifier que le preneur remplit bien les conditions à la date de sa décision. Ici, la cour d'appel n'avait pas effectué cette vérification, se contentant de constater que l'achat était conjoint. La cassation était donc inévitable.

undefined, la Cour de cassation rappelle que le droit de préemption ne profite qu'au preneur lui-même, et non à sa famille ou à son couple. C'est une interprétation restrictive, qui protège le propriétaire contre des contournements : sans cela, un preneur proche du seuil pourrait se marier avec une personne sans terre pour « diluer » sa surface et ainsi préempter au-delà de la limite.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : vous avez désormais un argument solide pour contester un droit de préemption exercé par un preneur qui, individuellement, dépasse la surface maximale. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires à Saint-Priest ont vu leur vente bloquée par un preneur qui, avec son conjoint, restait sous le seuil, mais qui, seul, le dépassait. Désormais, vous pouvez exiger que le calcul soit fait sur la seule tête du preneur. Attention toutefois : si le bail est au nom des deux époux (co-titulaires), la situation est différente : ils sont tous deux preneurs, et il faudra alors cumuler leurs surfaces ? La jurisprudence n'a pas encore tranché ce point. Mais dans le cas d'un bail individuel, la règle est claire.

Pour les locataires (preneurs) : soyez vigilants. Si vous êtes seul titulaire du bail, votre conjoint ne compte pas dans le calcul de la surface maximale. Si vous approchez du seuil, vous risquez de perdre votre droit de préemption. Exemple chiffré : supposons que le seuil maximal dans votre département soit de 15 hectares. Vous exploitez déjà 12 hectares. La parcelle louée fait 5 hectares. Si vous voulez préempter, le total serait de 17 hectares, soit un dépassement de 2 hectares. Vous ne pourrez pas exercer votre droit, même si votre conjoint n'exploite rien. La solution ? Envisager une acquisition conjointe avec une autre personne qui n'est pas preneur (par exemple, un enfant ou un associé), mais cela ne changera pas le calcul pour vous : c'est vous, le preneur, qui comptez.

Pour les acquéreurs tiers (ceux qui veulent acheter le bien loué) : cette décision vous protège. Si le preneur ne peut pas préempter parce qu'il dépasse le seuil individuellement, la vente peut se faire librement à un tiers, sous réserve du droit de préférence éventuel. Cela ouvre des opportunités, surtout dans des zones tendues comme la région lyonnaise.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la titularité du bail : Si vous êtes propriétaire, assurez-vous que le bail est bien au nom de la personne qui exerce le droit de préemption. Un bail au nom d'un seul époux peut être un piège pour le couple. Pour le preneur, si vous voulez que votre conjoint soit pris en compte, demandez à ce qu'il soit co-titulaire du bail (avenant au contrat).
• Calculez précisément la surface maximale : Avant d'exercer votre droit de préemption, faites le point sur toutes les surfaces que vous exploitez, à titre individuel (fermage, propriété, etc.). N'oubliez pas les parcelles données à bail à votre nom, même si vous les exploitez en commun avec votre conjoint. Utilisez les seuils en vigueur dans votre département (ils varient : 15 ha en Rhône, 20 ha dans l'Ain…).
• Respectez les délais de notification : Le preneur doit notifier sa décision d'exercer le droit de préemption dans un délai de deux mois à compter de la réception de la notification du propriétaire. Passé ce délai, le droit est perdu. La date de notification est cruciale : c'est à cette date que se calcule la surface maximale.
• Anticipez les conséquences fiscales : L'exercice du droit de préemption peut avoir des implications en matière de contrôle des structures (autorisation d'exploiter) et de fiscalité (droits d'enregistrement). Consultez un notaire ou un avocat spécialisé avant d'agir.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 2014 s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle stricte. Déjà, dans un arrêt du 11 février 2009 (n° 08-10.413), la Cour de cassation avait jugé que le droit de préemption du preneur est un droit personnel qui ne peut être exercé que par le preneur lui-même, et non par son conjoint ou ses héritiers. La décision de 2014 confirme et précise cette approche en matière de calcul de surface. En revanche, une autre décision du 2 décembre 2015 (n° 14-25.184) a nuancé : lorsque le bail est consenti à un couple (co-titulaires), la surface à prendre en compte est celle de l'ensemble des preneurs. Attention donc à la distinction entre bail individuel et bail conjoint. La tendance des tribunaux est claire : le droit de préemption est un droit d'ordre public, mais son exercice est strictement encadré. Les juges vérifient scrupuleusement les conditions. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que la question du conjoint exploitant non preneur soit encore débattue, notamment en cas d'apport de biens personnels.

Checklist avant d'agir

• Qui est le preneur ? Le bail est-il à votre nom seul, ou en commun avec votre conjoint ? Si seul, vous êtes le seul à compter pour le calcul de la surface.
• Quelle est la surface maximale applicable ? Renseignez-vous auprès de la direction départementale des territoires (DDT) ou consultez le code rural (article L. 312-6). Le seuil varie de 5 à 50 hectares selon les départements.
• Quelle est votre surface d'exploitation actuelle ? Additionnez toutes les terres que vous exploitez, en propriété ou en location, à titre individuel. N'oubliez pas les terres mises à disposition par votre conjoint si elles sont à votre nom.
• Quelle est la surface du bien à préempter ? Elle est indiquée dans la notification du propriétaire. Vérifiez qu'elle correspond au cadastre.
• Le total dépasse-t-il le seuil ? Si oui, vous ne pouvez pas préempter. Si non, vous pouvez exercer votre droit, mais il faut le faire dans les deux mois suivant la notification.

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