SAFER优先购买权：法官能否强制其行使？

您是梅里尼亚克（Mérignac）的业主，刚刚收到SAFER（土地整治与农村安置公司）的信函，通知您其拒绝就您的农业用地行使优先购买权。或者相反，您是波尔多（Bordeaux）一块地块的买受人，而SAFER决定取代您行使优先购买权。无论哪种情况，您都想知道：能否对这一决定提出异议？尤其是，法官能否强制SAFER行使或放弃优先购买权？

法国最高法院（Cour de cassation）1999年6月2日的判决（编号97-19.807）给出了明确答案：司法法官可以审查SAFER决定的合法性，但不能强制其行使优先购买权。换言之，您可以对不合法的决定提出攻击，但不能要求SAFER在不愿购买时购买您的财产。

简而言之，这一判例限制了法院的权力。对于业主和买受人而言，这意味着必须对优先购买权的程序及SAFER的动机保持警惕。解读如下。

事实：每日可见的故事

在本案中，布列塔尼土地整治与农村安置公司（SBAFER）获悉Z...家族向Y先生出售一块土地。根据法律规定，SBAFER享有优先购买权（出于土地整治目的优先购买待售农业用地的权利）。但SBAFER拒绝行使该权利，任由交易以Y先生为买受人完成。

Y先生不满，诉诸司法。他认为SBAFER本应行使优先购买权，且其拒绝属不合法。因此，他向大审法院（tribunal de grande instance）起诉，要求强制SBAFER行使优先购买权。

初审法官支持Y先生，命令SBAFER行使优先购买权。但SBAFER向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉判决，指出虽然司法法院可以评估优先购买权决定的合法性，但无权强制SAFER行使该权利。换言之，法官不能替代SAFER做出决定。

然而，如果拒绝决定存在不合法之处（例如缺乏理由），法官可以撤销该决定。但撤销并不导致强制行使优先购买权；仅开辟了损害赔偿（赔偿）的权利。

在我的实践中，我遇到过一些案件，业主对拒绝优先购买权提出异议，希望法官命令SAFER购买。本判决提醒他们，这是不可能的：必须转向基于民法典第1240条的责任诉讼，以获得因不合法决定造成的损害的赔偿。

鲜为人知的是，自该日期以来，这一解决方案一直保持不变：最高法院多次确认法官不能替代SAFER。这是行政（SAFER是准公共机构）与司法法官之间权力分立的问题。

具体而言，这一决定迫使您迅速行动并仔细检查程序的合法性。上诉期限通常为自SAFER决定通知之日起两个月。

法院推理——解析

最高法院依据规范SAFER的文本，特别是《农村与海洋渔业法典》（Code rural et de la pêche maritime）。这些文本赋予SAFER决定是否行使优先购买权的自由裁量权。拒绝决定并非创设权利的个人决定（依据1979年7月11日法律），而是属于其自身权限的行为。

推理如下：司法法官有权检查SAFER是否遵守形式和实质规则（例如，是否充分说明拒绝理由？是否遵守期限？）。但不能进一步强制行使优先购买权。换言之，SAFER保留其选择自由，但须接受合法性审查。

然而，如果拒绝决定存在不合法之处（例如缺乏理由），法官可以撤销该决定。但撤销并不导致强制行使优先购买权；仅开辟了损害赔偿（赔偿）的权利。

在我的实践中，我遇到过一些案件，业主对拒绝优先购买权提出异议，希望法官命令SAFER购买。本判决提醒他们，这是不可能的：必须转向基于民法典第1240条的责任诉讼，以获得因不合法决定造成的损害的赔偿。

鲜为人知的是，自该日期以来，这一解决方案一直保持不变：最高法院多次确认法官不能替代SAFER。这是行政（SAFER是准公共机构）与司法法官之间权力分立的问题。

这对您的实际影响

对于出售方业主： 如果SAFER拒绝行使优先购买权，您可以自由出售给您的买受人。但如果您认为该拒绝是非法的（例如，SAFER未遵守期限或未说明理由），您可以要求损害赔偿。具体示例：波尔多的一位业主收到其土地20万欧元的购买要约。SAFER无正当理由拒绝行使优先购买权。该业主随后可以提起司法诉讼，以获得损害补偿（例如，如果因程序瑕疵导致出售失败）。

对于被取代的买受人： 如果SAFER取代您行使优先购买权，您可以对其合法性提出异议。但您不能获得有利于SAFER的出售的撤销；如果优先购买权不合法，您只能获得损害赔偿。例如，您已就15万欧元的价格签署了出售承诺，SAFER以15万欧元行使优先购买权，但您发现SAFER未遵守两个月的通知期限。您可以要求损害赔偿（公证费、机会损失）。

对于承租人或农业经营者： 如果您是现有的承租人（佃农），您享有优先于SAFER的优先购买权。如果SAFER取代您行使优先购买权，您可以向农村租赁合议庭（tribunal paritaire des baux ruraux）对该决定提出异议。但同样，法官不能命令SAFER让您优先；只能撤销不合法决定并赔偿您的损失。

简而言之，这一决定迫使您迅速行动并仔细检查程序的合法性。上诉期限通常为自SAFER决定通知之日起两个月。

避免此类纠纷的四项建议

• 检查SAFER决定的理由： 任何行使或拒绝优先购买权的决定都必须说明理由（指出具体原因：整治项目、安置年轻农民等）。如果理由缺失或不充分，该决定不合法。您可以提出异议。
• 遵守通知期限： SAFER自收到转让意向声明（DIA）之日起有两个月的时间通知其决定。超过该期限，视为放弃优先购买权。请妥善保管您的DIA回执。
• 在出售前咨询农村法律专业律师： 专业人士可以帮助您准备DIA，预见可能的优先购买权，并及时对不合法决定提出异议。在波尔多，Maître Zakine可以协助您。
• 在优先购买权行使时，立即要求查阅档案： SAFER必须证明其决定。如果拒绝提供文件，可能构成程序瑕疵。请毫不犹豫地通过挂号信要求查阅档案。

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深入研究：相关判例与演变

1999年的这一判决属于一贯的司法脉络。此前，最高法院在1996年7月10日的判决（编号94-16.722）中已裁定司法法官不能命令SAFER行使优先购买权。自那以后，判例保持稳定：法官的审查仅限于合法性，而非适当性。

较新的判决（最高法院第三民事庭，2019年9月12日，编号18-18.086）明确指出，如果SAFER未遵守不动产公示规则，法官可以撤销优先购买权。但仍不能命令行使优先购买权。

相反，行政法官（最高行政法院）在SAFER作为公共机构行事时，可以审查其决定。但在优先购买权方面，司法法官具有管辖权，除非有例外情况。

需要记住的是：趋势是保护SAFER。立法者赋予其广泛的自由裁量权，法官尊重这一余地。对于诉讼当事人而言，这意味着必须在形式和证据上做到无可挑剔。

关键要点

常见问题解答：

如果SAFER拒绝，我能强制其行使优先购买权吗？ 不能，法官不能强制其行使。您只能对其拒绝的合法性提出异议并要求损害赔偿。

如果SAFER无正当理由取代我行使优先购买权，我该怎么办？ 您可以在通知后的两个月内向司法法院提起诉讼，要求撤销优先购买权并获得损害赔偿。

对SAFER决定提出异议的期限是多少？ 必须在决定通知之日起两个月内提出上诉。超过该期限，决定成为终局。

SAFER能否以低于出售价格的价格行使优先购买权？ 可以，但必须基于公共利益理由（例如，为避免投机）。如果提出的价格明显偏低，您可以提出异议。

公证人在优先购买权程序中的作用是什么？ 公证人必须向SAFER提交转让意向声明。他有义务告知各方优先购买权。如果出现错误，其责任可能被追究。

具体案例：该判例如何适用于您的情况

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