参考判决： cc • N° 22-22.488 • 2024-07-11 • 查看判决 →
想象一下您在布里尼奥勒（Brignoles）：您拥有一块农地，想卖给一位想种植橄榄树的邻居。突然，土地整治与乡村建设公司（SAFER，Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural）出现并优先购买了您的土地。为什么？为了保护一个栖息着受保护物种的湿地，即使购买者有一个农业项目。您会问：SAFER 真的可以为了与环境无直接关联的农业原因而阻止出售吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在2024年7月11日的一项判决中回答了这个问题。它确认《农村与海洋渔业法典》（CRPM，code rural et de la pêche maritime）第 L. 143-2, 8° 条授权 SAFER 为了环境保护而行使优先购买权，主要通过适当的农业实践，但并非仅限于此。换句话说，即使环境目标不通过农业实现，SAFER 也可以采取行动。这一决定颠覆了所有者和购买者的局面。
在本文中，我将剖析这一判决及其具体影响，并为您提供实用建议以避免意外。无论您是耶尔（Hyères）的业主还是瓦尔省（Var）的农民，以下内容都与您相关。
事实：每天都会发生的故事
X 先生是布里尼奥勒一块土地的业主，他与购买者 Y 先生签订了出售承诺，Y 先生希望在此经营一个砾石坑（采石场）。是的，砾石坑，不是农业。加斯科涅上朗格多克 SAFER（SAFER Gascogne Haut Languedoc）以环境为由行使了优先购买权（即优先于购买者购买土地的权利）：该地点栖息着湿地和受保护物种。Y 先生对此提出异议，认为 SAFER 不能出于与农业无关的环境目标而使用该权利。
诉讼始于欧什（Auch）的大审法院（TGI，tribunal de grande instance），该法院支持了 SAFER。Y 先生向阿让（Agen）的上诉法院（cour d'appel）提起上诉，该法院维持了原判。随后他向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。最高法院在2024年7月11日的判决中驳回了上诉，确认了优先购买权的有效性。
需要记住的是：SAFER 无需证明该土地将用于农业目的即可证明其环境优先购买权的正当性。法官认为，即使初始项目并非农业，环境保护也可以成为充分理由。
法院的推理——深入分析
最高法院依据《农村与海洋渔业法典》第 L. 143-2, 8° 条，该条款源于2014年10月13日法律。该条文规定，SAFER 的优先购买权可以以环境保护为目的，主要通过实施适当的农业实践。关键词是“主要”，而非“唯一”。
因此，法院认为，虽然实施适当的农业实践是实现环境目标的首选方式，但并非唯一方式。简而言之，即使没有计划任何农业项目，或初始项目非农业，SAFER 也可以出于环境原因行使优先购买权。这是一种扩大 SAFER 权力的宽泛解释。
Y 先生的论点如下：优先购买权应被撤销，因为 SAFER 提出的理由是“模板式”（通用）的，而非针对该土地。法院驳回了这一论点，认为理由足够具体。此外，Y 先生主张2014年法律要求与农业直接关联。法院排除了这种解读，确认环境可以是一个独立的目标。
但请注意：法院提醒，SAFER 必须根据土地特征提出具体和具体的理由来证明其决定。这不是空白支票。在我的实践中，我曾遇到过 SAFER 在没有真正环境分析的情况下行使优先购买权，法官随后撤销了该决定。在本案中，SAFER 充分证明了该地点的生态价值。
这对您的具体影响
对于出租人业主： 如果您出售一块农村土地，即使购买者没有农业项目，只要该土地具有环境价值，SAFER 现在也可以行使优先购买权。例如：在耶尔，一块栖息着受保护物种的荒地，即使您想卖给开发商，SAFER 也可以为保护它而行使优先购买权。因此，在签署出售承诺之前，您必须了解您地块的生态问题。
对于购买者： 在购买农村土地之前，请检查 SAFER 是否可能对其感兴趣。如果该土地具有生态价值（湿地、受保护物种栖息地），您的项目可能会被阻止。在这种情况下，您可以尝试与 SAFER 协商，使其放弃权利，但这并不保证。
对于共同所有者： 共有土地也受影响。如果您出售一块土地，必须通知其他共有人。SAFER 可以对其中一位共有人的份额行使优先购买权。请考虑咨询律师以提前应对。
具体来说，如果您遇到这种情况，您应该：1) 确定您的土地是否位于环境敏感区域（查阅地方城市规划计划 PLU 或大区环境、规划和住房局 DREAL）；2) 如果发生优先购买，请在收到通知后两个月内提出异议，否则决定将成为最终决定；3) 准备有力论据：例如，证明您的项目不会影响环境，或与 SAFER 的目标兼容。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何出售前，进行环境诊断：请专业机构识别受保护物种或湿地。这将使您能够提前预见可能的优先购买并准备文件。
- 向当地 SAFER 了解信息：联系您所在省份的 SAFER（例如，瓦尔省可联系普罗旺斯-阿尔卑斯-蓝色海岸大区 SAFER，SAFER Paca），了解其优先事项。它可以告知您的土地是否在其干预区域内。
- 仔细起草出售承诺：包含一项解除条件，规定如果 SAFER 行使优先购买权，则出售取消且无罚款。如果购买者反悔，这可以保护您。
- 如果发生优先购买，迅速提出异议：上诉期限为两个月。收集所有材料：优先购买文件、提出的理由，并证明 SAFER 未遵守法律条件（例如，缺乏具体理由）。
深入：相关判例与演变
在此判决之前，最高法院曾在2019年3月13日的判决（n° 17-26.027）中解释过第 L. 143-2, 8° 条。当时它判定 SAFER 可以出于环境原因行使优先购买权，但强调与农业的联系。2024年的判决更进一步：它明确将环境目标与农业手段分开。这是一个重大演变。
但请注意：巴黎上诉法院在2023年9月12日的一项判决中，以 SAFER 未证明缺乏农业替代方案为由撤销了一项优先购买。这一分歧表明下级法院可能对文本有不同解释。最高法院的判决结束了这种不确定性：农业替代方案并非强制性条件。
展望未来，可以预期 SAFER 将更频繁地出于环境目的使用其优先购买权。业主需提高警惕，特别是在瓦尔省沿海或 Natura 2000 区域等敏感地带。
常见问题
- 如果我想把土地卖给农民，SAFER 可以行使优先购买权吗？ 可以，如果该土地具有需要不同保护的环境价值。例如，如果农民计划进行排水会破坏湿地，SAFER 可以行使优先购买权以强制实施更环保的实践。
- 我可以以高于 SAFER 出价的价格出售我的土地吗？ 不可以，SAFER 以初始出售价格行使优先购买权。如果您认为价格被低估，可以向征收法官（juge de l'expropriation）提出异议。
- 对 SAFER 优先购买提出异议的期限是多久？ 自收到优先购买决定通知之日起两个月。逾期则无法采取行动。
- SAFER 可以对已城市化土地行使优先购买权吗？ 不可以，SAFER 的优先购买权仅适用于农业、畜牧业或林业用途的土地，以及位于地方城市规划计划（PLU）农业区域内的土地。城市区域内的可建设用地不在此列。
- 如果 SAFER 无正当理由行使优先购买权怎么办？ 您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求撤销优先购买。您需要证明 SAFER 的行为与其权利目的无关（例如，向业主施压）。
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