参考判决： cc • N° 92-21.897 • 1995-01-18 • 查看判决 →
想象一下：您是Sanary-sur-Mer一块土地的所有者。您找到了一个买家，签署了初步协议，一切似乎都很顺利。然后，SAFER（Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural，农业土地整治与乡村建设公司）的一封信通知您，它要优先购买您的财产。您感到无助。但是，如果SAFER在购买之后，以更高的价格或卖给与农业无关的人，您该怎么办？
法国最高法院（Cour de cassation）1995年1月18日的这一判决回答了一个关键问题：法官能否通过审查后续转售（rétrocession）的条件来判断SAFER的优先购买决定是否合法？换句话说，法官能否“回头看”来审查优先购买的效力？答案是肯定的，这对于卖方和被排除的买方来说是一种基本保护。
这一判决源于洛林地区（Lorraine）的一个案件，具有全国性影响。它涉及所有土地所有者，特别是在Var省，SAFER在Hyères、Sanary-sur-Mer及周边地区活跃。如果您面临优先购买，您必须知道您并非没有救济途径，法官可以审查SAFER的真实意图。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，洛林地区的一位土地所有者，决定将一块土地出售给个人Y先生。1986年1月15日签署了初步销售协议。但1986年3月16日，洛林SAFER行使了其优先购买权（为公共利益目的，如土地整治或安置年轻农民，取代买方优先购买财产的权利）。SAFER在决定中声称其目的是“重组农业结构”和“促进年轻农民的安置”。
被排除的买方Y先生对此次优先购买提出异议。他提起了撤销诉讼。但南锡上诉法院（cour d'appel de Nancy）宣布他的诉讼不予受理，因为未在优先购买决定后六个月内提出。Y先生向最高法院（Cour de cassation）提起上诉。他主张，SAFER实际上以更高的价格将土地转售给了一位并非年轻的农民，其动机只是借口以实现资本利得。因此，他要求以缺乏动机或权力滥用为由撤销优先购买。
法国最高法院（Cour de cassation）面临一个具体问题：法官能否通过分析转售的效果来审查优先购买的合法性？换句话说，法官能否审查SAFER在购买后对财产的处理？法院给出了肯定回答。它撤销了上诉法院的判决，认为上诉法院本应审查转售条件以确定优先购买是否合理。
法院的推理——解析
法国最高法院（Cour de cassation）依据《农村法典》（Code rural）第L.143-1条（该条规定了SAFER的目标：土地整治、环境保护、农民安置）以及行政审查的一般原则。它提醒，优先购买决定必须基于符合法律的目标。如果SAFER以某个理由优先购买，但随后采取与该理由相悖的行为，则优先购买可能被撤销。
简言之，法官可以“事后审查”以判断事先陈述的理由是否真实。如果SAFER说“我购买是为了安置一位年轻农民”，但随后以高价卖给一位60岁的农民，则优先购买可疑。法国最高法院（Cour de cassation）在1990年6月7日的早前判决（n° 88-18.452）中已承认这一原则，但本案进一步明确：质疑优先购买的六个月期限并不妨碍法官审查转售，因为转售揭示了SAFER的真实意图。
但请注意：法官不能仅凭转售价格撤销优先购买，但可以用它来审查目标是否真实。在本案中，Y先生主张SAFER在几个月后转售土地时实现了30%的资本利得。法国最高法院（Cour de cassation）认为这一因素与评估权力滥用（即为不同于法律规定的目的使用权力）相关。
鲜为人知的是，这一判决是SAFER权力与所有者权利之间的平衡。它并未质疑优先购买权本身，但加强了司法审查。在我的实践中，我遇到过Hyères或Sanary-sur-Mer的土地所有者被优先购买，随后SAFER以高得多的价格转售给开发商的情况。此类情形可根据这一判例提出质疑。
对您的实际影响
对于卖方所有者：如果SAFER优先购买您的财产，不要放弃。如果您有迹象表明SAFER未遵守其目标，您可以质疑该决定。例如，如果您得知土地被以高得多的价格转售给非农民，您可以向法院起诉。保存所有文件：优先购买文件、动机说明，尤其是关于转售的信息（谁、何时、以何价格）。
对于被排除的买方：您有六个月时间从通知之日起质疑优先购买。但如果您在此期限后发现转售与动机相矛盾，您仍可提起无效诉讼。例如，在Hyères，一块以“安置年轻农民”为由被优先购买的农业用地，被转售给一家民事房地产公司用于住宅开发项目。即使超过六个月期限，法官也可以撤销优先购买，因为转售是新事实。
对于房地产专业人士（公证人、经纪人）：在销售农业用地时保持警惕。如果您的客户遇到SAFER优先购买，请记录动机并跟踪转售。转售价格高于优先购买价格可能是警示信号。在Sanary-sur-Mer的一个案件中，一位公证人建议其客户要求SAFER提供转售条件，从而证明了权力滥用并获得了撤销。
数字方面：如果SAFER以100,000欧元优先购买，并在六个月后以130,000欧元转售，30%的资本利得可能被视为权力滥用的迹象。但每个案件都是具体的：法官自由裁量。
避免此类纠纷的四条建议
- 保存所有文件： 保留优先购买文件、通知以及与SAFER的所有通信。记录收到信件的确切日期——六个月期限从该日期起算。
- 检查动机： SAFER必须为其决定提供动机。要求具体动机：什么目标（安置年轻农民、地块重组等）。如果动机模糊，可以质疑。
- 监控转售： 向地籍部门或公证人查询土地转售给谁以及以何价格。快速以显著更高的价格转售是可疑的。
- 尽快咨询律师： 期限很短。即使您认为优先购买合法，律师也可以评估救济的成功几率。早期咨询可避免权利丧失。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于有利于审查SAFER的判例系列。1990年6月7日的判决（n° 88-18.452）已为法官审查动机真实性开辟了道路。最近，法国最高法院（Cour de cassation）在2013年3月20日的判决（n° 11-27.608）中确认了这一趋势，判定SAFER必须证明其在优先购买之日的目标真实性，而不仅仅是陈述。
法院的要求越来越严格。例如，土伦大审法院（tribunal de grande instance de Toulon）在2018年撤销了一项优先购买，理由是SAFER以双倍价格转售土地，且未证明任何土地整治。该判决直接依据1995年的判例。
未来，法官很可能继续加强审查，特别是在压力大的地区，如Var省沿海地区，土地压力很大。SAFER必须更精确地证明其决定，否则可能被撤销。
要点总结
常见问题：
- 我能否在超过六个月后质疑SAFER的优先购买？ 可以，如果您在期限后发现转售与宣布的动机矛盾。期限的起算点变为发现之日。
- 如果SAFER优先购买我的土地怎么办？ 在咨询律师前不要签署任何文件。您有六个月时间质疑。收集后续转售的证据。
- 如果SAFER以更高价格转售，法官能否撤销优先购买？ 可以，如果重大资本利得表明权力滥用。但必须证明实际目的是盈利而非公共利益。
- 质疑的费用是多少？ 律师费和诉讼费可能有所不同。Zakine律师的首次咨询为30分钟45欧元。利害关系可能值得投资。
- SAFER能否在Sanary-sur-Mer或Hyères优先购买？ 可以，如果财产位于农业或自然区。但优先购买必须有动机。如有疑问，律师可审查其合法性。
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