参考判决： cc • N° 16-25.829 • 2018-05-31 • 查看判决 →
想象一下：您是Bollène的一块农业用地的所有人。您想出售它，但为了优化税务，您决定将用益权（使用财产并收取收益的权利）转让给一个人，而将虚有权（没有使用权的所有权）转让给另一个人。您以为这样可以避开SAFER（土地整治与农村建设公司）的优先购买权，该机构可以优先购买农业用地以便重新分配。大错特错。
困扰每位土地所有者的问题是：将用益权和虚有权分别出售给两个不同的买受人，是否构成一项受优先购买权约束的转让？法国最高法院在2018年5月31日的一项判决中给出了明确而清晰的答案。
这项在阿维尼翁上诉法院辖区作出的判决，终结了一种常见但有风险的做法。它提醒我们，整体转让行为（所有权转移）即使分解为两份文书或两个买受人，也会触发优先购买权。如果SAFER未获得购买机会，则买卖无效（纯粹撤销），且SAFER不能取代买受人。这是一种可能代价高昂的严厉制裁。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生和Z女士各自拥有一部分农业地块。2011年，他们决定出售其财产。但并非采用传统销售方式，他们选择了一种两步走的安排：他们将地块的用益权转让给A先生，将虚有权转让给GFA（农业土地集团）“Les Chênes”。两个买受人，两项被分割的财产（分割：用益权与虚有权分离）。合同签署了。
问题：Paca地区的SAFER仅通过一份“豁免交易声明”（一份表明交易不受优先购买权约束的文件）得知此事，并未收到出售要约。因此，它无法行使优先购买权。SAFER向法院起诉，认为这种变相出售实际上是财产的整体转让，应受其优先购买权约束。
Carpentras大审法院，随后阿维尼翁上诉法院，均支持SAFER。出卖人和买受人提出异议：他们认为，将用益权和虚有权出售给不同的人不构成单一的转让。每项转让涉及不同的权利。案件一直上诉至法国最高法院。
法院的推理——解析
法国最高法院在2018年5月31日的判决中撤销了尼姆上诉法院的判决，该判决支持了出卖人的推理。位于Quai de l'Horloge的法官适用了《农村与海洋渔业法典》第L. 143-1条（定义了受SAFER优先购买权约束的财产）和第L. 143-13条（规定了未事先通知的买卖无效）。
他们的推理：同时有偿转让农业用地的用益权和虚有权，即使转让给两个不同的人，也构成完全所有权的单一转让。分割只是一种手段。无论买受人是否不同：整体交易转移了财产的全部权利。因此，必须通过出售要约（而非简单的豁免声明）通知SAFER，SAFER可以就整体行使优先购买权。
在本案中，出卖人通知了一份“豁免交易声明”，即一份声称买卖不受优先购买权约束的文件。然而，该声明不等于出售要约。因此，SAFER未被给予购买机会。法律规定的制裁是买卖无效，且SAFER不能取代买受人（即SAFER不能取代买受人，必须从头开始）。这是对先前判例（Civ. 3e, 1996年3月20日，n° 94-12.219）的确认。
法院驳回了出卖人的论点，即用益权和虚有权转让给不同的人阻止了该交易被视为单一转让。对于法官而言，关键在于完全所有权已被转移，即使转移到多人之手。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租人业主：如果您出售农业用地，不要试图通过分别出售用益权和虚有权来规避SAFER。您可能会面临买卖无效的风险，并承担所有费用（公证人、律师、损害赔偿）。例如，在Sorgues，一位业主通过这种安排以150,000欧元出售了5公顷土地。SAFER获得了无效判决，业主不得不偿还买受人并支付20,000欧元的费用。
对于买受人：如果有人向您提议仅购买用益权或虚有权，请谨慎行事。请核实SAFER是否确实收到了出售要约并放弃了其权利。否则，您的产权可能在多年后被撤销。
对于公证人：这是一次提醒，要保持警惕。买卖合同必须提及优先购买权，如果交易受其约束，则必须附上已通知SAFER的证明。无效诉讼可在买卖后5年内提出。
避免此类纠纷的四项建议
- 在出售农业用地前咨询农村法律专业律师，特别是如果您考虑分割。一次30分钟的咨询即可避免代价高昂的无效。
- 不要依赖豁免声明：如果您同时出售用益权和虚有权，即使出售给两个人，也要向SAFER发出出售要约。留出两个月时间等待答复。
- 要求您的公证人加入保证条款：在文书中规定出卖人承诺向SAFER发出要约并提供放弃或未行使优先购买权的证明。
- 若对是否受优先购买权约束有疑问，请向SAFER申请意见函（rescrite）。它将正式答复交易是否受约束。
深入探讨：相关判例与演变
该判决符合法国最高法院的一贯立场：农业用地的转让是一项整体交易，无论买受人数量多少。早在1996年3月20日的判决（n° 94-12.219）中，法院就判定通过单一文书将地块出售给两个不同的人构成单一转让。在本案中，法院将该原则扩展到分割情形。
然而，一项较新的判决（Civ. 3e, 2018年7月12日，n° 17-18.466）明确指出，如果在不同日期分别出售用益权和虚有权，且出卖人无规避法律意图，则不受优先购买权约束。时间性因此是一个关键因素。如果销售同时进行，风险最大。
趋势是加强对SAFER的保护，防止旨在规避其权利的安排。法院关注交易的经济实质，而非法律形式。
行动前核对清单
- 签署买卖前：确认财产是否位于SAFER优先购买区（查阅地方城市规划计划或省政府）。
- 如果您同时出售用益权和虚有权：通过挂号信附回执向SAFER发出出售要约。等待2个月。
- 如果SAFER通知其意图行使优先购买权：您必须以约定价格向其出售财产。否则，买卖无效。
- 若发生无效：如果出卖人未告知您优先购买权，您可以要求损害赔偿。
- 诉讼时效：无效诉讼自买卖在不动产登记簿上公布之日起5年内提出。
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