Décision de référence : cc • N° 72-14.595 • 1974-02-06 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain agricole à Le Cannet, et vous souhaitez le vendre. Mais la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) peut, dans certains cas, s'immiscer dans votre vente en exerçant un droit de préemption (priorité pour acheter à votre place). Cela vous inquiète ? Une question vous taraude : puis-je vendre seulement la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans l'usage) et garder l'usufruit (le droit d'utiliser le bien) pour échapper à ce droit ? Ou l'inverse ?
Cette décision de la Cour de cassation du 6 février 1974 répond précisément à cette interrogation. Elle a tranché : le droit de préemption des SAFER, conçu pour rééquilibrer les exploitations agricoles et lutter contre la spéculation, ne peut pas s'exercer sur la vente de la nue-propriété seule. Sauf si cette vente est frauduleuse, c'est-à-dire destinée à contourner la loi. Un soulagement pour beaucoup, mais gare aux montages trop habiles.
Alors, comment distinguer une vente légitime d'une fraude ? Quels sont les risques si vous séparez la nue-propriété de l'usufruit ? Plongeons dans cette affaire qui, bien que vieille de cinquante ans, reste d'actualité pour tout propriétaire foncier dans le ressort de Grasse ou ailleurs.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
En 1967, un propriétaire, que nous appellerons M. X, possède un domaine agricole à Grasse. Il souhaite le vendre, mais la SAFER locale manifeste son intérêt. Plutôt que de vendre la pleine propriété (nue-propriété + usufruit) d'un seul bloc, M. X décide de procéder en deux temps : il vend d'abord la nue-propriété à une société, la Société des Gravettes, et s'engage par un acte séparé à céder ultérieurement l'usufruit à la SAFER, si celle-ci exerce son droit de préemption sur la nue-propriété.
La SAFER, flairant le stratagème, assigne M. X en justice. Elle estime que cette vente en deux temps est une fraude pour lui faire perdre son droit de préemption sur la pleine propriété. Les juges du fond (tribunal de grande instance de Grasse, puis cour d'appel d'Aix-en-Provence) donnent raison à la SAFER et annulent la vente de la nue-propriété.
M. X se pourvoit en cassation. Son argument : la SAFER n'a pas le droit de préempter la nue-propriété seule, car son droit ne s'exerce que sur la pleine propriété ou sur l'usufruit ? La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et renvoie l'affaire. Pour elle, la vente de la nue-propriété n'ouvre pas le droit de préemption de la SAFER, sauf si elle est frauduleuse. Or, en l'espèce, la fraude n'était pas caractérisée : M. X n'avait pas cherché à dissimuler la vente de l'usufruit à la SAFER, mais au contraire l'avait promise par avance.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1er de l'ordonnance du 5 août 1960 (devenue l'article L. 143-1 du Code rural). Ce texte donne aux SAFER un droit de préemption pour « réaliser l'équilibre des exploitations agricoles, contribuer à la constitution de nouvelles exploitations équilibrées et éviter la spéculation foncière ». Mais ce droit, dit la Cour, ne peut jouer « à l'occasion de la vente de la nue-propriété d'un bien rural ».
Pourquoi ? Parce que la nue-propriété seule ne confère pas l'usage du bien. L'acquéreur ne peut ni cultiver, ni habiter, ni percevoir les fruits (loyers, récoltes). Or, les objectifs de la SAFER — rééquilibrer les exploitations, lutter contre la spéculation — supposent que l'acquéreur ait la maîtrise effective du bien. Acheter la nue-propriété sans l'usufruit ne sert pas ces buts. Donc, la SAFER ne peut pas s'y opposer, sauf si la séparation des deux droits est un artifice pour contourner la loi.
La Cour précise : « hormis le cas de fraude ». Si le vendeur et l'acquéreur de la nue-propriété s'entendent pour que l'usufruit soit ultérieurement cédé à la SAFER, ou si le montage vise à cacher une vente en pleine propriété, alors là, la SAFER peut agir. Mais en l'absence de fraude, la vente de nue-propriété est libre. C'est une confirmation de la liberté contractuelle : chacun peut vendre un droit démembré (séparé en nue-propriété et usufruit) sans craindre la SAFER.
Les arguments de la SAFER — que la vente en deux temps était une manœuvre — ont été rejetés car le vendeur avait promis l'usufruit à la SAFER elle-même, ce qui montrait sa bonne foi. Les juges du fond avaient vu une fraude là où la Cour de cassation n'en voit pas.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un terrain agricole à Grasse, Le Cannet, ou ailleurs, cette décision vous donne une carte : vous pouvez vendre la nue-propriété sans que la SAFER ne s'interpose. Concrètement, si vous voulez conserver l'usage de votre terrain (par exemple, pour y vivre ou le cultiver) tout en en cédant la propriété à vos enfants ou à un investisseur, vous pouvez le faire. La SAFER ne pourra pas préempter cette vente.
Mais attention : si vous vendez la nue-propriété à un tiers, et que vous vous engagez à lui céder l'usufruit plus tard (ou si l'acquéreur est déjà usufruitier), la SAFER pourrait considérer qu'il s'agit d'une vente déguisée de la pleine propriété. Par exemple, si vous vendez la nue-propriété à un agriculteur qui est déjà locataire (et donc usufruitier de fait), la SAFER pourrait contester. Le risque est réel : annulation de la vente, dommages et intérêts.
Pour un acquéreur, c'est une opportunité : vous pouvez acheter la nue-propriété d'un bien agricole sans que la SAFER ne vous devance. Mais vérifiez que le vendeur ne garde pas l'usufruit de manière excessive (plus de 20 ans par exemple) : cela pourrait être requalifié en vente d
