Entscheidungsreferenz: cc • N° 16-25.829 • 2018-05-31 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Bollène. Sie möchten es verkaufen, aber um die Steuern zu optimieren, entscheiden Sie sich, den Nießbrauch (das Recht, die Immobilie zu nutzen und die Erträge daraus zu ziehen) an eine Person und das Bloßeigentum (das „leere“ Eigentum ohne Nutzungsrecht) an eine andere Person zu übertragen. Sie glauben, so dem Vorkaufsrecht der SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) zu entgehen, jener Organisation, die landwirtschaftliche Flächen vorrangig kaufen kann, um sie neu zu verteilen. Schwerer Fehler.
Die Frage, die jeden Grundstückseigentümer quält: Stellt der getrennte Verkauf von Nießbrauch und Bloßeigentum an zwei verschiedene Erwerber eine einzige Veräußerung dar, die dem Vorkaufsrecht unterliegt? Die Antwort, klar und deutlich, kommt vom Kassationshof in einem Urteil vom 31. Mai 2018.
Diese Entscheidung, die im Bezirk des Berufungsgerichts von Avignon ergangen ist, setzt einer gängigen, aber riskanten Praxis ein Ende. Sie erinnert daran, dass die Gesamtveräußerung (Eigentumsübertragung) des gesamten Grundstücks, selbst wenn sie in zwei Akte oder auf zwei Erwerber aufgeteilt wird, das Vorkaufsrecht auslöst. Und wenn die SAFER nicht in die Lage versetzt wurde, zu kaufen, ist der Verkauf mit Nichtigkeit (vollständige Annullierung) bedroht, ohne dass die SAFER an die Stelle des Käufers treten kann. Eine radikale Sanktion, die teuer werden kann.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X und Frau Z waren jeweils zu ihrem Anteil Eigentümer landwirtschaftlicher Parzellen. 2011 beschließen sie, ihre Grundstücke zu verkaufen. Aber statt eines klassischen Verkaufs wählen sie eine Konstruktion in zwei Schritten: Sie übertragen den Nießbrauch ihrer Parzellen an Herrn A und das Bloßeigentum an das GFA (Groupement Foncier Agricole) „Les Chênes“. Zwei Erwerber, zwei getrennte Rechte (Dismembration: Trennung von Nießbrauch und Bloßeigentum). Der Vertrag wird unterzeichnet.
Problem: Die SAFER der Region Paca, die lediglich durch eine Erklärung über eine befreite Transaktion (ein Dokument, das angibt, dass die Transaktion dem Vorkaufsrecht entgeht) informiert wurde, hat kein Verkaufsangebot erhalten. Sie konnte daher ihr Recht, vorrangig zu kaufen, nicht ausüben. Die SAFER klagt vor Gericht mit der Begründung, dass dieser getarnte Verkauf in Wirklichkeit eine Gesamtveräußerung des Grundstücks sei, die ihrem Vorkaufsrecht unterliege.
Das Tribunal de grande instance von Carpentras und dann das Berufungsgericht von Avignon geben der SAFER recht. Die Verkäufer und Erwerber legen Widerspruch ein: Für sie stellt der Verkauf von Nießbrauch und Bloßeigentum an zwei verschiedene Personen keine einheitliche Veräußerung dar. Jede Übertragung betreffe unterschiedliche Rechte. Der Fall gelangt bis zum Kassationshof.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof hebt in seinem Urteil vom 31. Mai 2018 das Urteil des Berufungsgerichts von Nîmes auf, das der Argumentation der Verkäufer gefolgt war. Die Richter am Quai de l'Horloge wenden Artikel L. 143-1 des Land- und Fischereigesetzbuchs (der die dem Vorkaufsrecht der SAFER unterliegenden Grundstücke definiert) und Artikel L. 143-13 (der die Nichtigkeit bei Verkauf ohne vorherige Mitteilung vorsieht) an.
Ihre Argumentation: Die gleichzeitige entgeltliche Veräußerung von Nießbrauch und Bloßeigentum eines landwirtschaftlichen Grundstücks, selbst an zwei verschiedene Personen, stellt eine einzige Veräußerung des Vollrechts dar. Die Dismembration ist nur ein Kunstgriff. Es spielt keine Rolle, dass die Erwerber unterschiedlich sind: Die Gesamttransaktion überträgt alle Rechte an dem Grundstück. Daher muss die SAFER durch ein Verkaufsangebot (nicht nur eine einfache Befreiungserklärung) informiert werden und kann ihr Vorkaufsrecht für das Ganze ausüben.
Im vorliegenden Fall hatten die Verkäufer eine „Erklärung über eine befreite Transaktion“ eingereicht, d.h. ein Dokument, das besagt, dass der Verkauf dem Vorkaufsrecht entgeht. Diese Erklärung stellt jedoch kein Verkaufsangebot dar. Die SAFER wurde daher nicht in die Lage versetzt, zu kaufen. Die gesetzlich vorgesehene Sanktion ist die Nichtigkeit des Verkaufs, ohne dass die SAFER an die Stelle des Erwerbers treten kann (d.h. die SAFER kann nicht an die Stelle des Käufers treten, sie muss von vorne beginnen). Dies ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung (Civ. 3e, 20. März 1996, Nr. 94-12.219).
Der Gerichtshof weist das Argument der Verkäufer zurück, dass die Übertragung von Nießbrauch und Bloßeigentum an zwei verschiedene Personen es unmöglich mache, die Transaktion als einheitliche Veräußerung zu betrachten. Für die Richter ist das Wesentliche, dass das Vollrecht übertragen wird, auch wenn es in mehrere Hände geht.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie landwirtschaftliche Flächen verkaufen, versuchen Sie nicht, die SAFER zu umgehen, indem Sie Nießbrauch und Bloßeigentum getrennt verkaufen. Sie riskieren die Nichtigkeit des Verkaufs mit allen Kosten zu Ihren Lasten (Notar, Anwalt, Schadensersatz). Beispiel: In Sorgues hatte ein Eigentümer ein 5 Hektar großes Grundstück für 150.000 € über diese Konstruktion verkauft. Die SAFER erwirkte die Nichtigkeit, und der Eigentümer musste die Erwerber zurückzahlen und 20.000 € Kosten tragen.
Für Erwerber: Seien Sie vorsichtig, wenn Ihnen angeboten wird, nur den Nießbrauch oder das Bloßeigentum zu kaufen. Überprüfen Sie, ob die SAFER ein Verkaufsangebot erhalten und auf ihr Recht verzichtet hat. Ist dies nicht der Fall, könnte Ihr Eigentumstitel Jahre später für nichtig erklärt werden.
Für Notare: Dies ist eine Erinnerung an die Wachsamkeit. Der Kaufvertrag muss das Vorkaufsrecht erwähnen und, wenn die Transaktion ihm unterliegt, den Nachweis der Mitteilung an die SAFER beifügen. Die Nichtigkeit kann innerhalb von 5 Jahren nach dem Verkauf geltend gemacht werden.
Vier Ratschläge, um diese Art von Streitigkeiten zu vermeiden
- Konsultieren Sie einen auf französisches Landwirtschaftsrecht spezialisierten Anwalt, bevor Sie eine Verkaufsstruktur mit Dismembration in Betracht ziehen.
- Wenn Sie eine Dismembration planen, reichen Sie bei der SAFER ein formelles Verkaufsangebot für das gesamte Grundstück ein, nicht nur eine Befreiungserklärung.
- Bewahren Sie den Nachweis der Mitteilung an die SAFER und deren Antwort (oder das Schweigen, das als Verzicht gilt) sorgfältig auf.
- Denken Sie daran, dass die Nichtigkeit auch Jahre später geltend gemacht werden kann; die Verjährungsfrist beträgt 5 Jahre ab dem Verkauf.
