参考判决： cc • 第95-11.189号 • 1997-10-21 • 查看判决 →
您已签署了一份位于拉塞讷-sur-Mer（La Seyne-sur-Mer）一栋漂亮房屋的买卖预合同。一切看似完美：价格已商定，公证人准备起草契约。但您可能忽略了一项条款：该条款将买卖的完成取决于优先购买权的放弃。如果市镇或其他权利持有人未在期限内回复怎么办？买卖告吹，您将损失定金。这正是法国最高法院在1997年10月21日审理的案件中发生的情况。但它做出了什么判决？最重要的是，您如何保护自己？本文将以清晰的语言和具体例子为您解释一切。
每个业主或买受人都会问的问题：“如果因优先购买权导致买卖未能完成，我能拿回我的保证金吗？”答案并不简单，因为完全取决于解除条件（即暂停买卖直至某一事件发生）是如何起草的。1997年10月21日的判决提供了关键启示：当解除条件因未在合理期限内放弃优先购买权而未能实现时，买受人不仅可以拿回定金，还可以在出卖人未善意行事时获得损害赔偿。
该判决是在欧洲人权法院（CEDH）1994年9月22日对Hentrich案的判决之后作出的。欧洲人权法院并未谴责税收优先购买权的原则，而是谴责在本案中行使该权利的方式。法国最高法院从该判例中得出推论：优先购买权本身并非非法，但不得滥用或在不遵守程序保障的情况下行使。简言之，如果行政机关或市镇延迟回复，或出卖人未采取必要步骤，买受人可以向出卖人追索。
事实：一个每天都会发生的故事
想象一下：1994年，德国业主Hentrich女士在法国出售一块土地。但税务机关以较低价格行使了优先购买权（即以买受人身份购买该财产的权利）。Hentrich女士提出异议，认为该优先购买权侵犯了《欧洲人权公约》保障的财产权。欧洲人权法院在1994年支持了她的主张，但并非基于实质：它裁定行使优先购买权的条件不成比例（例如，缺乏理由、期限过短）。
在法国，此案产生了影响。法国最高法院1997年10月21日的判决涉及类似的民事纠纷。买受人（Biessy Promotion公司）已为购买一块土地支付了保证金。买卖受解除条件约束：即优先购买权的缺失（即优先购买权持有人放弃行使该权利）。但出卖人未在期限内获得此项放弃，买卖未能完成。买受人要求返还定金，还要求赔偿遭受的损害（例如，失去购买机会、价格上涨）。
一审法官驳回了他们的请求，认为解除条件未实现且出卖人无责任。但法国最高法院撤销了该判决：它裁定出卖人有义务尽一切努力获得优先购买权的放弃，而未这样做则构成过错。换言之，出卖人不能以解除条件为由拒绝返还定金。很少有人知道，这一推理也适用于在市镇房地产买卖中行使城市优先购买权（DPU）的市镇。
法院推理——详细解读
法国最高法院将其判决建立在《法国民法典》第1240条（原第1382条）之上，该条规定：“任何人的行为造成他人损害的，有过错者应负赔偿责任。”通俗地说：如果您因自己的过错对他人造成损害，您必须赔偿。在此，出卖人的过错在于未在合理期限内请求放弃优先购买权，或未告知买受人困难。
法院还明确指出，解除条件并非“随意条件”（即其实现仅取决于一方意愿的条件）。事实上，如果出卖人未采取任何行动获得放弃，条件未实现是因其过错。法官提醒，出卖人必须善意并勤勉行事。例如，如果市镇有两个月期限回复，出卖人必要时应当跟进。
该判决确认了先前的判例：法国最高法院此前已裁定，出卖人有义务履行其承诺的解除条件（例如，获得建筑许可证）。在此，它将该原则扩展至优先购买权。但请注意：这并非判例转变，而是合同法一般原则的逻辑应用。法院的趋势是保护买受人，尤其是当出卖人是专业人士或有一定经验时。
简言之，如果您是买受人且买卖因优先购买权而失败，您不仅可以拿回定金，还可以在出卖人未积极行事时要求损害赔偿。但注意，证明出卖人过错的举证责任在您。因此，必须保留所有步骤的证据（信件、电子邮件、跟进记录）。
这对您意味着什么——具体而言
对于出卖人业主：您必须积极主动。签署预合同后，立即向优先购买权持有人（市镇、农业地产公司SAFER等）发出放弃请求。如果在法定期限内未收到回复，以书面形式跟进。保留记录。如果您不这样做，买受人可以要求您赔偿损害。例如，如果您以20万欧元出售位于萨纳里-sur-Mer（Sanary-sur-Mer）的一套公寓，且因您未向市镇请求放弃而导致买卖失败，买受人可能因失去机会要求1万欧元损害赔偿（如果价格在此期间上涨）。
对于买受人：如果解除条件未实现，请检查出卖人是否确实采取了步骤。如果没有，您可以要求返还定金（通常为价格的5%至10%）并赔偿损害。但注意：如果条件仅仅是“放弃优先购买权”，而未明确期限，出卖人可能声称他等待了。因此，最好在预合同中规定具体期限（例如，“出卖人承诺在两个月内获得放弃”）。
对于区分所有权人：如果您出售区分所有权中的份额，市镇可能对公共部分有优先购买权？不，但如果财产位于优先购买权区域，市镇可能对该份额本身有优先购买权。在签署前了解情况。
在我的实践中，我遇到过一些案件，买受人因解除条件起草不当而损失定金。例如，条款说“买卖以无优先购买权为条件”，但未明确谁应采取措施。结果：出卖人未做任何事，买卖被取消，买受人损失了定金。通过良好起草，可以避免这种风险。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草清晰详细的解除条件：明确规定出卖人承诺在签署后15天内请求放弃，并在一个月内证明其步骤。提及未遵守的后果（返还定金和损害赔偿）。
- 预见期限：市镇的优先购买权（DPU）自转让意向声明（DIA）起有两个月期限。出卖人应在签署预合同后立即提交DIA。如果市镇未回复，两个月后视为默示放弃。但如果市镇在此期限后回复，则必须通知省长，从而延迟买卖。
- 保留所有证明文件：保留DIA的收据、跟进信件、电子邮件。发生纠纷时，您需要证明您已勤勉行事。
- 咨询专业人士：房地产法专业的公证人或律师可以审查条款并建议步骤。在拉塞讷-sur-Mer，公证人熟悉当地特点（优先购买权区域等）。
深入探讨：相关判例与演变
1997年10月21日的判决属于保护买受人的一系列判决。例如，法国最高法院在1996年11月13日的判决（第94-14.123号）中裁定，出卖人必须在签署预合同前告知买受人优先购买权的存在，否则买卖无效。另一个例子：在2006年7月12日的判决（第05-15.082号）中，它明确指出，如果出卖人本身未遵守诚信义务，则不能援引解除条件。
因此，法院的趋势是加强保护被视为弱势方的买受人。相反，滥用优先购买权的市镇可能被定罪，正如欧洲人权法院在Hentrich案中所提醒的那样。未来，法官可能会继续要求出卖人和行政机关完全透明。如果您面临优先购买权，不要犹豫，质疑其行使条件（缺乏理由、期限过短、价格低估）。
常见问题
- 如果买卖因优先购买权而失败，我能拿回我的保证金吗？ 是的，如果解除条件未实现，保证金应返还给您。但如果出卖人已采取必要步骤且市镇行使了权利，您不能获得额外损害赔偿。
- 如果市镇在两个月内未回复怎么办？ 视为默示放弃。因此，您可以继续进行买卖。但为安全起见，最好获得市镇书面确认放弃，以避免后续纠纷。
- 出卖人能否因买卖失败被判赔偿？ 是的，如果他未勤勉行事。例如，如果他未及时提交DIA或未跟进市镇。您必须证明其过错（例如，缺乏信件）。
- 我可以要求的损害赔偿金额是多少？ 取决于您的损失：失去购买机会（如果价格上涨）、公证费、搬家费等。实践中，法院判决金额在售价的5%至15%之间。
- 如何知道我的财产是否受优先购买权约束？ 向市政厅咨询或查阅地方城市规划计划（PLU）。某些区域（如萨纳里-sur-Mer的沿海地区）通常涉及。
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