Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 17-17.240 • 2018-06-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Draguignan haben Sie gerade eine schöne Eigentumswohnung mit Blick auf den Garten gekauft. Sie sind begeistert, bis eines Tages ein Nachbar Ihnen mitteilt, dass er das Recht hat, Ihre Terrasse für seine Grillabende zu nutzen. Sie überprüfen Ihren Kaufvertrag: Nichts ist erwähnt. Doch der Nachbar zückt eine alte Teilungserklärung von 1972. Wer hat recht? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 7. Juni 2018 (Nr. 17-17.240) gibt eine klare Antwort: Wenn das Recht, ein Sondereigentum zu nutzen, mit einem anderen Sondereigentum verbunden ist (dingliches Recht), ist dieses Recht dauerhaft. Mit anderen Worten: Es erlischt nicht mit der Zeit, selbst wenn das Sondereigentum den Eigentümer wechselt. Aber was ändert das genau? Tauchen wir in den Fall ein.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Sondereigentums in Draguignan, hatte seine Wohnung erworben, ohne zu wissen, dass das benachbarte Sondereigentum von Frau Y ein Sondernutzungsrecht an seinem Keller hatte. Dieses in der Teilungserklärung festgelegte Recht erlaubte Frau Y, den Keller zur Weinlagerung zu nutzen. Als Herr X sein Sondereigentum verkaufen wollte, entdeckte der potenzielle Käufer diese Dienstbarkeit (dingliches Recht) und trat vom Kauf zurück. Wütend verklagte Herr X Frau Y auf Aufhebung dieses Rechts mit der Begründung, es sei verwirkt (durch Nichtgebrauch erloschen). Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence gab ihm recht und entschied, dass das Recht seit über 30 Jahren nicht genutzt worden und daher verjährt sei. Doch Frau Y legte Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und entschied, dass dieses mit einem Sondereigentum verbundene dingliche Recht dauerhaft ist: Es kann nicht durch Nichtgebrauch erlöschen. Die Richter stellten klar, dass dieses Recht ein untrennbarer Bestandteil des begünstigten Sondereigentums ist und bei einem Verkauf mit diesem übergeht. Mit anderen Worten: Selbst wenn Frau Y den Keller nie genutzt hatte, bestand ihr Recht fort.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte sich auf die Artikel 544 (Eigentumsrecht) und 686 (Dienstbarkeiten) des Code civil. Er stellte klar, dass das mit einem Sondereigentum verbundene dingliche Recht, das eine Sondernutzung an einem anderen Sondereigentum einräumt, von Natur aus dauerhaft ist. Anders als eine bloße persönliche Verpflichtung (ein Vertrag zwischen zwei Personen) ist ein dingliches Recht ein Recht an einer Sache, das der Sache folgt. Das Gericht entschied, dass Nichtgebrauch dieses Recht nicht erlöschen lassen kann, da es sich um ein dingliches Immobilienrecht handelt und nicht um eine Wegerecht- oder Aussichtsdienstbarkeit, die durch dreißigjährigen Nichtgebrauch erlöschen kann (Artikel 706 Code civil). Was nur wenige wissen: Die Unterscheidung ist subtil: Ist das Recht mit einem Sondereigentum verbunden (dingliches Recht), ist es dauerhaft; ist es mit einer Person verbunden (persönliches Recht), kann es befristet sein. In diesem Fall war das Recht zugunsten des Sondereigentums von Frau Y eingetragen, nicht auf ihren persönlichen Namen. Daher überdauert es Eigentümerwechsel. Die Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung (Civ. 3e, 15. März 2006, Nr. 04-20.862), präzisiert jedoch die Rechtslage für dingliche Rechte in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Vorsicht: Sieht die Teilungserklärung eine befristete Dauer vor, wäre die Lösung anders.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer: Wenn Ihr Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht (Terrasse, Keller, Parkplatz) an einem anderen Sondereigentum genießt, ist dieses Recht endgültig. Sie können es an Ihre Mieter weitergeben. Beispiel: In Bandol vermieten Sie eine Wohnung mit einem Wegerecht zum Privatstrand des Nachbarsondereigentums. Dieses Recht kommt Ihrem Mieter zugute, auch wenn der Eigentümer des Nachbarsondereigentums wechselt. Für Erwerber: Prüfen Sie vor dem Kauf die Teilungserklärung. Belastet ein dingliches Recht Ihr Sondereigentum, müssen Sie es hinnehmen, selbst wenn es in Ihrem Kaufvertrag nicht erwähnt ist. In der Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen der Erwerber die Dienstbarkeit erst nach der Unterzeichnung entdeckte und sie weder aufheben noch eine Kaufpreisminderung erwirken konnte. Für Wohnungseigentümer: Wenn Sie der Meinung sind, ein dingliches Recht werde nicht mehr genutzt, können Sie nicht allein durch Zeitablauf seine Löschung verlangen. Dazu bedarf es eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung oder einer Änderung der Teilungserklärung. In Zahlen: Ein solcher Rechtsstreit kann zwischen 3.000 und 10.000 € Gerichtskosten verursachen. Vorbeugen ist besser.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Prüfen Sie vor dem Kauf stets die Teilungserklärung. Verlassen Sie sich nicht nur auf den Kaufvertrag: Die Teilungserklärung kann dingliche Rechte enthalten, die anderswo nicht erwähnt sind. Bitten Sie Ihren Notar, aktive und passive Dienstbarkeiten zu überprüfen.
- Melden Sie dingliche Rechte Ihrer Versicherung. Besteht an Ihrem Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht, informieren Sie Ihre Hausratversicherung. Bei Schäden durch die Ausübung dieses Rechts (z. B. Wasserschaden) könnte Ihre Haftung bestehen.
- Bei Zweifeln über das Bestehen eines Rechts fragen Sie
