Droit de retrait dans une vente de bien litigieux : qui peut l'exercer ?

Imaginez la scène : à Septèmes-les-Vallons, dans les Bouches-du-Rhône, deux voisins se disputent la propriété d'une parcelle de terrain depuis des années. L'un, M. Perrin, affirme avoir acquis le terrain par prescription acquisitive (c'est-à-dire en l'occupant pendant trente ans sans contestation). L'autre, la famille Durand, vient de racheter le bien à un tiers. Lorsque M. Perrin apprend que la vente a eu lieu, il veut exercer son droit de retrait : rembourser le prix d'achat au nouveau propriétaire pour récupérer le terrain. Mais peut-il le faire ? La question que se pose chaque propriétaire dans un conflit de bornage ou de possession : puis-je annuler une vente en remboursant l'acheteur ?

La réponse des juges est claire : non, pas dans ce cas. La Cour de cassation, dans un arrêt du 19 novembre 2014 (n° 13-24.372), rappelle que le droit de retrait prévu à l'article 1699 du Code civil (qui permet à celui qui est menacé de perdre un droit litigieux de le racheter) ne peut être exercé que par le défendeur à l'instance, c'est-à-dire celui qui se défend contre une action en justice. En l'espèce, M. Perrin était le demandeur : c'est lui qui avait saisi le tribunal pour faire reconnaître sa propriété. Il n'est donc pas recevable à exercer le retrait. Une décision qui semble technique, mais qui a des conséquences très concrètes pour tous ceux qui sont impliqués dans un litige immobilier.

Dans cet article, je vais décortiquer cette affaire, expliquer le raisonnement des juges, et surtout vous donner les clés pour comprendre quand et comment utiliser (ou ne pas utiliser) ce fameux droit de retrait. Que vous soyez propriétaire, locataire, acquéreur ou copropriétaire, vous verrez que cette jurisprudence peut changer la donne dans un conflit immobilier.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence par une situation classique de conflit de voisinage autour de parcelles de terrain. Feu Jean X... était propriétaire de plusieurs parcelles cadastrées C 169, C 170 et C 171 à Septèmes-les-Vallons. Il avait autorisé son voisin, M. A..., à déposer du matériel sur les parcelles C 169 et C 170. Au fil du temps, M. A... a implanté des bungalows sur ces parcelles et a fini par les occuper de manière continue. Après le décès de Jean X..., ses descendants, les consorts X..., ont hérité des parcelles.

En 2006, M. A... a assigné les consorts X... devant le tribunal de grande instance de Marseille pour faire constater qu'il était devenu propriétaire des parcelles C 169, C 170 et C 171 par prescription acquisitive (possession trentenaire). undefined, il revendiquait la propriété parce qu'il les occupait depuis plus de trente ans sans opposition. Mais pendant la procédure, un événement a tout changé : les consorts X... ont vendu les parcelles litigieuses à un tiers, M. Y... (le petit-fils de Jean X...). M. A..., apprenant cette vente, a alors voulu exercer son droit de retrait : il a proposé de rembourser le prix payé par M. Y... pour récupérer le bien, se fondant sur l'article 1699 du Code civil.

Le tribunal a d'abord donné raison à M. A... sur le principe de la prescription acquisitive, mais a rejeté sa demande de retrait. M. A... a fait appel, et la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le rejet. L'affaire est montée jusqu'à la Cour de cassation, qui a tranché définitivement en 2014.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation a dû interpréter l'article 1699 du Code civil, qui dispose : « Celui contre lequel on cède un droit litigieux peut s'en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix de la cession avec les frais et loyaux coûts, et en lui payant les intérêts du prix à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite. » En langage courant, cela permet à une personne menacée de perdre un droit qui fait l'objet d'un procès (un « droit litigieux ») de racheter ce droit à l'acheteur, en remboursant le prix et les frais.

Mais qui peut exercer ce droit ? La Cour de cassation répond : seul le défendeur à l'instance, c'est-à-dire la personne contre laquelle la revendication est dirigée. En l'espèce, M. A... était le demandeur : c'est lui qui avait saisi le tribunal pour faire reconnaître sa propriété. Les consorts X... (puis M. Y...) étaient les défendeurs. Or, le droit de retrait est destiné à protéger le défendeur qui risque de perdre un bien qu'il possède. Le demandeur, lui, ne peut pas s'en prévaloir, car il est à l'origine de la contestation.

Les juges ont donc rejeté la demande de M. A..., confirmant ainsi la position de la cour d'appel. Attention toutefois : la Cour de cassation ne remet pas en cause le droit de retrait en lui-même, elle en précise simplement les conditions d'exercice. C'est une décision de principe, qui s'inscrit dans une jurisprudence constante (voir par exemple Cass. civ. 1re, 19 mars 1996, n° 94-10.391).

undefined, c'est que cette règle s'applique même si le demandeur est de bonne foi. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires occupants, après avoir découvert que leur terrain était revendiqué par un héritier, ont voulu racheter le bien. Mais s'ils sont demandeurs, ils ne peuvent pas utiliser ce mécanisme.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur : si vous êtes assigné en justice par un locataire qui revendique un droit sur le bien (par exemple, une servitude ou un droit de propriété), et que le locataire vend son droit à un tiers, vous pouvez, en tant que défendeur, exercer le droit de retrait pour racheter ce droit. Mais si c'est vous qui attaquez, vous ne le pouvez pas.

Pour un locataire : si vous occupez un bien depuis longtemps et que vous voulez en devenir propriétaire, vous pouvez intenter une action en prescription acquisitive, mais vous ne pourrez pas utiliser le droit de retrait si le propriétaire vend le bien pendant le procès. Vous devrez attendre le jugement sur le fond.

Pour un acquéreur : si vous avez acheté un bien litigieux (par exemple, une parcelle à Gemenos dont la propriété est contestée), vous êtes en position de défendeur si l'ancien occupant vous attaque. Vous pouvez alors exercer le droit de retrait à l'encontre de votre vendeur si celui-ci vous a cédé un droit litigieux. Mais attention : si c'est vous qui attaquez, vous ne pouvez pas.

Exemple chiffré : à Gemenos, une parcelle de 1 000 m² est vendue 50 000 € alors qu'elle est litigieuse. Le défendeur peut, s'il est assigné, racheter le droit pour 50 000 € + frais (environ 2 000 €) + intérêts (disons 5 % par an). S'il est demandeur, il ne peut pas.

Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier votre position procédurale : êtes-vous demandeur ou défendeur ? C'est la clé.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la propriété avant d'acheter : demandez un état hypothécaire et une attestation de non-litige. Une visite sur place à Septèmes-les-Vallons peut révéler une occupation ancienne.
• Régularisez les occupations précaires : si vous autorisez un voisin à déposer du matériel sur votre terrain, faites un écrit (bail ou convention d'occupation précaire) pour éviter toute prescription acquisitive.
• En cas de litige, ne vendez pas précipitamment : la vente pendant un procès peut compliquer la situation. Consultez un avocat avant toute cession.
• Gardez les preuves de possession : factures de travaux, témoignages, photos datées. Si vous êtes défendeur, cela peut vous aider à exercer le droit de retrait ou à défendre votre droit.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. La Cour de cassation avait déjà jugé dans un arrêt du 19 mars 1996 (n° 94-10.391) que le droit de retrait ne profite qu'au défendeur. Plus récemment, un arrêt du 6 juillet 2016 (n° 15-18.946) a précisé que le retrait peut être exercé même si le cessionnaire (l'acheteur) est de bonne foi. La tendance est donc restrictive : le droit de retrait est une exception, réservée à celui qui se défend.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les tribunaux continuent d'interpréter strictement l'article 1699. Les demandeurs devront donc se tourner vers d'autres voies, comme l'action en revendication ou la prescription acquisitive. Attention toutefois : la prescription acquisitive (trente ans) est longue et difficile à prouver.

En pratique : ce qu'il faut faire

• Je suis assigné en revendication de propriété : Si le demandeur vend son droit pendant le procès, vous pouvez exercer le droit de retrait en remboursant le prix et les frais. Faites-le rapidement, dans un délai raisonnable (généralement avant le jugement).
• Je suis demandeur en revendication : Vous ne pouvez pas exercer le droit de retrait. Vous devez poursuivre l'action au fond et prouver votre droit.
• J'ai acheté un bien litigieux : Vous êtes défendeur si l'ancien occupant vous attaque. Vous pouvez racheter son droit par retrait, ou défendre votre titre de propriété.
• Je veux vendre un bien litigieux : Informez l'acheteur du litige. La vente peut être annulée si vous ne le faites pas (vice caché ou dol).

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