Expulsion d'un occupant sans droit ni titre : l'action en revendication est imprescriptible

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Pamiers, mis à disposition d'un ancien salarié. Son contrat de travail prend fin, mais il refuse de quitter les lieux. Vous engagez une procédure d'expulsion. Et là, surprise : votre avocat vous apprend que le locataire sans titre invoque la prescription trentenaire pour faire échec à votre demande. Scandaleux ? C'est pourtant ce qui est arrivé à la société Bpifrance Financement, qui a vu son action en expulsion déclarée prescrite par la cour d'appel de Paris, avant que la Cour de cassation ne rétablisse la vérité juridique.

Mais qu'est-ce que ça change exactement ? En quelques mots : l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, est une action en revendication. Or, la revendication d'un bien immobilier par son propriétaire est imprescriptible, c'est-à-dire qu'elle ne s'éteint jamais par l'écoulement du temps. Cette décision du 25 mars 2021 est une victoire pour les propriétaires, mais soulève aussi des questions pour les occupants de bonne foi.

Dans cet article, je vais décortiquer cette décision, vous expliquer pourquoi elle est importante, et vous donner des conseils concrets pour éviter ou gérer ce type de litige, que vous soyez propriétaire à Colomiers, locataire à Toulouse ou professionnel de l'immobilier.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire oppose la société Bpifrance Financement à son ancien salarié, M. X. Ce dernier occupait un logement appartenant à la société dans le cadre de son contrat de travail. Lorsque le contrat prend fin, Bpifrance lui demande de libérer les lieux. M. X refuse et se maintient dans les lieux sans aucun droit. Bpifrance l'assigne alors en expulsion.

Devant le tribunal judiciaire de Paris, M. X soulève un moyen de procédure imparable en apparence : il invoque la prescription de l'action. Selon lui, l'action en expulsion serait soumise à la prescription extinctive de trente ans (article 2227 du Code civil), et comme il occupe le logement depuis plus de trente ans, l'action serait irrecevable. Le tribunal le suit et déclare l'action prescrite. Bpifrance interjette appel, mais la cour d'appel de Paris confirme le jugement : pour elle, l'action en expulsion est une action personnelle, soumise à la prescription trentenaire, et le délai court à compter de la fin du contrat de travail.

Bpifrance se pourvoit alors en cassation. La question posée à la Cour de cassation est simple : l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, est-elle une action en revendication (imprescriptible) ou une action personnelle (prescriptible) ?

undefined, c'est que la distinction entre action réelle (qui porte sur un bien) et action personnelle (qui porte sur une obligation) est cruciale en droit immobilier. La revendication est l'action par laquelle le propriétaire réclame la reconnaissance de son droit de propriété et la restitution du bien. Elle est imprescriptible car le droit de propriété est perpétuel. À l'inverse, les actions personnelles, comme le paiement d'un loyer, se prescrivent par cinq ans (ou trente ans pour les actions anciennes).

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel et pose un principe clair : « l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre, fondée sur le droit de propriété, constitue une action en revendication qui n'est pas susceptible de prescription ». undefined, peu importe que l'occupant soit là depuis trente, cinquante ou cent ans : le propriétaire peut toujours demander son expulsion.

Le raisonnement des juges est le suivant. L'action en expulsion peut avoir deux fondements : soit elle repose sur un contrat (bail, commodat), auquel cas c'est une action personnelle qui se prescrit ; soit elle repose sur le droit de propriété lui-même, auquel cas c'est une action réelle de revendication, imprescriptible. En l'espèce, Bpifrance fondait son action sur son droit de propriété, et non sur le contrat de travail qui avait pris fin. Dès lors, l'action était une revendication, et la prescription ne pouvait lui être opposée.

Cette solution n'est pas une surprise : elle s'inscrit dans une jurisprudence constante, mais elle est ici rappelée avec force. La Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens dans un arrêt du 13 février 2019 (n° 18-10.526). L'originalité de l'arrêt du 25 mars 2021 est de trancher le cas particulier de l'occupation liée à un contrat de travail. undefined une fois le contrat terminé, l'occupation devient sans droit ni titre, et le propriétaire peut agir en revendication sans limite de temps.

Attention toutefois : cette imprescriptibilité ne signifie pas que le propriétaire peut agir à tout moment sans conséquence. Par exemple, si le propriétaire a laissé l'occupant croire qu'il était titulaire d'un droit (en acceptant des loyers après la fin du contrat), cela pourrait créer un bail verbal, et l'action deviendrait alors personnelle et prescriptible. Mais en l'absence de tout acte du propriétaire, la revendication est éternelle.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs, c'est une sécurité juridique majeure. Si un locataire se maintient dans les lieux après la fin du bail, ou si un occupant sans titre s'installe, vous pouvez engager une expulsion à tout moment, sans crainte de la prescription. Exemple : à Colomiers, un propriétaire a loué un appartement en 1990. Le locataire est décédé en 2000, mais sa fille continue d'occuper les lieux sans payer. Le propriétaire, qui n'a rien fait pendant vingt ans, peut encore demander l'expulsion en 2024. Avant cet arrêt, un juge aurait pu estimer que l'action était prescrite après trente ans à compter du décès du locataire.

Pour les locataires et occupants de bonne foi, attention : si vous occupez un logement sans titre, même depuis longtemps, le propriétaire peut vous expulser à tout moment. Vous ne pouvez pas invoquer la prescription pour rester. Toutefois, si vous avez payé un loyer après la fin du contrat, cela pourrait être interprété comme un bail verbal. Dans ce cas, le propriétaire devra agir dans le cadre du bail, avec un délai de prescription de cinq ans pour les loyers impayés, mais l'action en expulsion fondée sur le bail reste soumise au délai de prescription de droit commun (trente ans pour les baux conclus avant 2009, cinq ans pour les baux conclus après).

Pour les acquéreurs, c'est une raison supplémentaire de vérifier l'occupation du bien avant d'acheter. Un occupant sans titre peut être expulsé, mais cela prend du temps et de l'argent. Si vous achetez un bien occupé, assurez-vous que l'occupant a un titre (bail) et que ce titre est opposable. undefined, j'ai rencontré des dossiers où l'acquéreur d'un bien à Toulouse a découvert après la vente que l'ancien propriétaire avait laissé un parent occuper les lieux sans bail. L'expulsion a duré deux ans. Avec cette jurisprudence, l'acquéreur peut agir, mais il aurait mieux valu négocier le départ de l'occupant avant la vente.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez un contrat de bail écrit. Même pour une location de courte durée, un bail écrit permet de fixer les droits et obligations de chacun. En cas de conflit, vous pourrez agir sur le fondement du contrat (action personnelle) et non sur le seul droit de propriété. Cela évite les ambiguïtés sur le point de départ de la prescription.
• Ne laissez pas les délais s'écouler. Si un locataire cesse de payer ou se maintient dans les lieux après la fin du bail, agissez rapidement. Même si l'action en revendication est imprescriptible, plus vous attendez, plus il sera difficile de prouver l'absence de titre et de récupérer les loyers impayés (ces actions se prescrivent par cinq ans).
• Mettez en demeure l'occupant par écrit. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant de libérer les lieux. Conservez une copie. Cela prouve que vous n'avez pas tacitement accepté son occupation. Si vous acceptez un paiement après la fin du contrat, précisez qu'il s'agit d'une indemnité d'occupation et non d'un loyer, pour éviter la création d'un bail verbal.
• Consultez un avocat spécialisé dès les premiers signes de conflit. Un avocat vous aidera à choisir la bonne stratégie : action en revendication ou action fondée sur le contrat. Par exemple, si l'occupant est un ancien salarié, la qualification de l'occupation peut être complexe. À Pamiers, un propriétaire a perdu son procès parce qu'il avait fondé son action sur le contrat de travail, alors qu'il aurait dû se placer sur le terrain de la revendication. Ne faites pas la même erreur.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle protectrice du droit de propriété. Dans un arrêt du 13 février 2019 (n° 18-10.526), la Cour de cassation avait déjà jugé que l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre est une action en revendication imprescriptible. L'arrêt du 25 mars 2021 confirme et précise que cela vaut même lorsque l'occupation initiale était fondée sur un contrat (de travail) qui a pris fin.

Un arrêt plus ancien, du 10 juillet 2013 (n° 12-21.497), avait statué dans le même sens pour une occupation sans titre après un bail d'habitation. La jurisprudence est donc constante et ne montre aucun signe d'évolution contraire. Les tribunaux sont désormais alignés : le propriétaire qui agit sur le fondement de son droit de propriété n'est jamais prescrit.

Que signifie cette tendance pour l'avenir ? Probablement une protection accrue des propriétaires, mais aussi une incitation pour les occupants à régulariser leur situation. Si vous occupez un logement sans titre, ne comptez pas sur la prescription pour vous maintenir. Mieux vaut négocier un bail ou partir rapidement, sous peine de devoir payer des indemnités d'occupation (qui peuvent être rétroactives sur cinq ans) et les frais d'expulsion.

Checklist avant d'agir

FAQ : questions pratiques

1. Puis-je expulser un occupant sans titre qui est là depuis 40 ans ? Oui, l'action en revendication est imprescriptible. Vous pouvez agir à tout moment, mais attention : si vous avez accepté des loyers pendant ces 40 ans, cela pourrait être requalifié en bail verbal. Dans ce cas, l'action en expulsion fondée sur le bail est prescriptible (30 ans pour les baux anciens, 5 ans pour les baux récents). Consultez un avocat pour déterminer votre situation.
2. Quels sont les frais d'une procédure d'expulsion ? Les frais varient selon la complexité. Comptez entre 1 500 et 5 000 € pour la procédure judiciaire (avocat, huissier, frais de justice), auxquels s'ajoutent les frais d'expulsion forcée (huissier, déménagement, garde-meubles) si l'occupant ne part pas volontairement. En moyenne, une expulsion contentieuse coûte entre 3 000 et 8 000 €.
3. Combien de temps dure une procédure d'expulsion ? De l'assignation à l'expulsion effective, il faut compter 6 à 18 mois en moyenne, voire plus si l'occupant multiplie les recours. La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend les expulsions, ce qui peut allonger les délais.
4. Que faire si l'occupant est un ancien salarié ? Si le logement était lié à son contrat de travail, une fois le contrat terminé, l'occupation devient sans titre. Vous pouvez agir en revendication, comme dans l'arrêt du 25 mars 2021. Mais attention : le droit du travail peut imposer des délais de préavis ou des indemnités. Consultez un avocat spécialisé en droit immobilier et en droit du travail pour éviter les pièges.
5. Puis-je demander des dommages-intérêts à l'occupant ? Oui, vous pouvez réclamer une indemnité d'occupation (montant équivalent au loyer du marché) pour la période où l'occupant est resté sans titre, ainsi que des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance. Ces actions sont personnelles et se prescrivent par 5 ans à compter de chaque échéance. Ne tardez pas à les réclamer.

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