Decisione di riferimento : cc • N° 15-10.278 • 2016-07-07 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Decazeville, nell'Aveyron, un immobile ospita da decenni una famiglia. Il padre ha concesso al figlio un diritto di uso e di abitazione (il diritto di occupare l'alloggio a vita), ma ne ha conservato la nuda proprietà. Alla sua morte, gli altri figli ereditano la piena proprietà. Problema: il figlio occupante e i nuovi proprietari non si accordano sull'uso del bene. Chi decide per i lavori? Si può forzare la divisione? Questa domanda, che ogni giorno si pongono proprietari e titolari di diritti reali, ha trovato una risposta chiara in una sentenza della Corte di cassazione del 7 luglio 2016.
L'alta giurisdizione ha infatti stabilito che quando il proprietario di un bene e il titolare di un diritto di uso e di abitazione (diritto reale che consente di occupare l'alloggio senza esserne proprietario) esercitano diritti concorrenti su tale bene, si trovano in una situazione di comunione (possesso in comune) quanto a tale diritto di uso e di abitazione. Conseguenza: possono chiederne la divisione, cioè la liquidazione di tale diritto, ad esempio convertendolo in una somma di denaro o vendendo il bene.
Questa sentenza, emessa in una causa proveniente da Villefranche-de-Rouergue, sconvolge la pratica notarile e offre una soluzione a situazioni bloccate. Analisi completa, con consigli concreti per evitare o risolvere questo tipo di contenzioso.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
Nel 1992, una coppia acquista un immobile situato a Decazeville, rue des Fleurs. Il marito, sig. L., muore nel 2010, lasciando la moglie e i loro tre figli. Per testamento, aveva lasciato al figlio maggiore, Jean, un diritto di uso e di abitazione (diritto di occupare l'alloggio a vita, senza poterlo affittare) sull'immobile. Gli altri due figli, Pierre e Marie, ereditano la nuda proprietà (proprietà senza diritto di occupazione) in parti uguali.
Ben presto sorgono tensioni. Jean occupa l'alloggio da solo, ma rifiuta che i fratelli vi accedano. Pierre e Marie desiderano vendere il bene, ma Jean si oppone, adducendo il suo diritto di uso. I proprietari citano quindi Jean in giudizio per chiedere la divisione del diritto di uso e di abitazione, ritenendo che tale diritto sia indiviso (comune) tra loro e il fratello.
Il tribunale di grande istanza di Rodez, adito in primo grado, respinge la domanda di Pierre e Marie nel 2013. Ritiene che il diritto di uso e di abitazione sia un diritto personale e incedibile (che non può essere trasmesso o diviso), e che quindi non esista comunione. I proprietari propongono appello. La corte d'appello di Montpellier, con sentenza del 2 dicembre 2014, conferma la decisione: secondo essa, il diritto di uso e di abitazione è un diritto vitalizio (a vita) che si estingue con la morte del suo titolare, e non può essere diviso finché esiste. Pierre e Marie ricorrono quindi in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello e rinvia la causa alla corte d'appello di Tolosa. Fonda la sua decisione sull'articolo 815 del Codice civile, che regola la comunione (situazione in cui più persone hanno diritti della stessa natura su un medesimo bene). I giudici supremi ritengono che il diritto di uso e di abitazione, sebbene personale e vitalizio, sia un diritto reale (che riguarda direttamente il bene) e non un semplice diritto personale (come una locazione). Di conseguenza, il proprietario (che ha la nuda proprietà) e il titolare del diritto di uso (che ha l'occupazione) esercitano entrambi diritti reali sullo stesso bene: uno detiene la proprietà (demembrata), l'altro l'uso. Questi diritti sono della stessa natura (sono diritti reali) e si esercitano concorrentemente. Esiste quindi una comunione tra loro, e la divisione può essere richiesta.
La Corte precisa che la divisione non riguarda il diritto di uso in sé (che è vitalizio), ma il valore di tale diritto, ad esempio convertendolo in una rendita o procedendo alla vendita del bene con ripartizione del prezzo. In altre parole, il giudice può, su richiesta di un comunista, ordinare la cessazione della comunione liquidando il diritto di uso e di abitazione.
Questa decisione segna un'evoluzione notevole: in precedenza, la giurisprudenza riteneva spesso che il diritto di uso e di abitazione, essendo vitalizio e personale, non potesse essere diviso. Ora, la Corte di cassazione apre una breccia riconoscendo la comunione e quindi la possibilità di uscire da questa situazione bloccata. Gli argomenti dei proprietari (necessità di liquidità, dissidio) hanno prevalso su quelli dell'occupante (che invocava il suo diritto di occupare a vita).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se avete concesso un diritto di uso e di abitazione a un parente (per donazione o testamento), non siete più condannati a subire indefinitamente questa situazione. In caso di conflitto, potete chiedere al giudice la divisione di tale diritto. Ad esempio, se l'alloggio vale 200.000 € e il diritto di uso è valutato 80.000 €, il giudice potrà ordinare la vendita e attribuirvi la vostra parte. Ma attenzione: la divisione non è automatica; il giudice valuta sovranamente l'opportunità di pronunciarla.
Per i titolari di un diritto di uso e di abitazione: sappiate che il vostro diritto non è assoluto. Potete essere costretti a dividerlo, il che può portare alla perdita dell'occupazione. D'altro canto, potete anche chiedere la divisione se ritenete che la situazione vi sia sfavorevole (ad esempio, se i proprietari vi impediscono di godere pacificamente del bene).
Prendiamo un esempio concreto a Villefranche-de-Rouergue: una signora anziana abita un
