Décision de référence : cc • N° 96-14.760 • 1998-12-16 • Consulter la décision →
Dans un arrêt du 16 décembre 1998, la Cour de cassation a répondu à une question essentielle en droit immobilier : le propriétaire actuel d'un bâtiment est-il tenu de démolir des fondations empiétant sur le terrain voisin, même s'il n'en est pas le constructeur ? La réponse est claire : oui. La simple existence de l'empiètement suffit à justifier la démolition, sans avoir à prouver une faute. Cet arrêt, opposant la fondation Cognacq-Jay à des propriétaires parisiens, illustre ce principe.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
L'affaire commence à Paris, où la fondation Cognacq-Jay, propriétaire d'un immeuble, se voit assignée en justice par les propriétaires d'un terrain voisin. Ces derniers constatent que les fondations de l'immeuble de la fondation empiètent sur leur propriété. Ils demandent donc la suppression de l'empiètement, c'est-à-dire la démolition des parties de fondations qui dépassent sur leur fonds.
La fondation Cognacq-Jay résiste : elle argue que l'immeuble a été construit par un précédent propriétaire, et qu'elle n'a commis aucune faute personnelle. Selon elle, pour qu'un propriétaire soit condamné à démolir, il faudrait prouver une faute de sa part, par exemple qu'il a lui-même construit ou qu'il a laissé faire. Mais la cour d'appel de Paris donne raison aux voisins et ordonne la démolition. La fondation se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation, dans son arrêt du 16 décembre 1998 (n° 96-14.760), rejette le pourvoi et valide le raisonnement des juges d'appel. Elle estime que dès lors que les fondations appartiennent au défendeur (ici, la fondation Cognacq-Jay), et qu'elles empiètent sur le fonds voisin, la demande de démolition est justifiée, sans qu'il soit nécessaire de rechercher si le défendeur a construit ou fait construire l'immeuble. En clair, la responsabilité du propriétaire est engagée du seul fait de l'empiètement, indépendamment de toute faute.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
Pour bien comprendre cette décision, il faut revenir sur le fondement juridique invoqué : l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382), qui dispose que « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Dans le cas d'un empiètement, la faute réside dans le fait de laisser une construction empiéter sur le fonds voisin, ce qui constitue une violation du droit de propriété.
Mais la fondation Cognacq-Jay soutenait que, n'ayant pas construit, elle n'avait commis aucune faute. La Cour de cassation lui répond que la faute n'est pas un élément nécessaire : l'empiètement est en lui-même constitutif d'un trouble anormal de voisinage, et le propriétaire actuel, en tant que propriétaire de la construction, est tenu de le faire cesser. Autrement dit, il s'agit d'une responsabilité sans faute, fondée sur la théorie des troubles anormaux de voisinage (article 1240 du Code civil, combiné avec le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage).
Cette solution n'est pas nouvelle : la Cour de cassation l'avait déjà affirmée dans plusieurs arrêts antérieurs (par exemple, Cass. civ. 3e, 22 janvier 1992, n° 90-14.413). L'apport de l'arrêt de 1998 est de préciser que la qualité de propriétaire de la construction empiétant suffit, sans avoir à démontrer que le propriétaire a construit ou laissé construire. Cela renforce la protection du propriétaire victime d'un empiètement.
Attention toutefois : cette responsabilité n'est pas automatique dans tous les cas. Il faut que l'empiètement soit caractérisé (c'est-à-dire démontré par des mesures précises) et qu'il constitue un trouble anormal (un simple dépassement minime peut être toléré). Mais dès lors que l'empiètement est établi, le propriétaire du fonds voisin peut exiger la démolition, sans autre preuve de faute.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques majeures pour tous les acteurs de l'immobilier.
- Pour le propriétaire victime d'un empiètement : vous pouvez agir directement contre le propriétaire actuel de la construction, même s'il n'a pas construit. Par exemple, si vous découvrez un empiètement sur votre terrain, vous pouvez assigner votre voisin actuel, sans avoir à rechercher l'historique de la construction. Une procédure judiciaire peut être coûteuse, mais la démolition le sera encore plus pour votre voisin.
- Pour le propriétaire dont la construction empiète : vous êtes tenu de faire cesser l'empiètement, même si vous n'avez pas construit. Vous devrez donc démolir (ou négocier une servitude ou un rachat de terrain). Les travaux de démolition peuvent représenter des sommes importantes, et il est souvent difficile de se retourner contre le constructeur d'origine.
- Pour l'acquéreur : avant d'acheter un bien, vérifiez les limites de propriété et l'absence d'empiètement. Un bornage (délimitation officielle du terrain) est vivement recommandé. Si un empiètement est découvert après la vente, vous pourrez agir contre le vendeur pour vices cachés ou dol, mais c'est plus complexe.
- Pour le locataire : vous n'êtes pas responsable des empiètements existants, mais vous devez signaler à votre bailleur tout empiètement constaté. Si vous causez un empiètement par vos travaux, vous en serez responsable.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites réaliser un bornage avant toute acquisition ou construction. Un géomètre-expert délimite précisément les propriétés. C'est un investissement qui peut vous éviter des années de procédure.
- Lors de travaux, faites vérifier les limites par un professionnel. Avant de couler des fondations, un géomètre peut matérialiser la ligne de propriété. Un promoteur peut ainsi éviter un litige en recalant son projet.
- Conservez tous les documents relatifs à votre propriété : acte de vente, plan cadastral, relevé de bornage, permis de construire. En cas de litige, ces éléments sont essentiels.
- Négociez à l'amiable si l'empiètement est minime. Parfois, une servitude de passage ou une cession d'une bande de terrain peut résoudre le problème sans démolition. Mais faites toujours constater l'accord par un professionnel du droit (notaire, avocat) pour éviter de futurs litiges.
