参考判决： cc • N° 77-13.563 • 1978-11-08 • 查阅判决 →
想象一下场景：您刚在博蒙德洛马涅（Beaumont-de-Lomagne）买了一栋带漂亮花园的房子。有一天，您决定挖一个游泳池。然后，惊喜来了：您发现邻居家的混凝土基础伸出到了您的地界。这位邻居十年前建了他的别墅，之前没人注意到。该怎么办？他能被强制拆除吗？
这个看似技术性的问题，触及了我们法律的一项基本原则：所有权是绝对的，即使在地下也是如此。法国最高法院（Cour de cassation）1978年11月8日的一项著名判决（编号77-13.563）裁定：即使是地下侵占，也构成拆除的理由。即使建筑完全符合城市规划规则，也是如此。
简而言之，您的邻居不能以拥有建筑许可证为由保留其侵占部分。但注意，事情并非如此简单。让我们结合蒙托邦（Montauban）地区的实践，一起解读这一判决及其具体后果。
事实：每天都会发生的故事
X先生，博蒙德洛马涅的业主，委托Les Maisons Phénix公司建造了一栋别墅。几年后，他的邻居Y先生发现该别墅的地基超出了他们两块地产的分界线。侵占发生在地下：地表看不见，但确实存在。Y先生要求拆除侵占部分。
Les Maisons Phénix公司和X先生拒绝。他们提出两个论点：一方面，建筑符合城市规划；另一方面，侵占位于地下，没有造成任何可见的损害。案件进入司法程序。
在一审（大审法院，tribunal de grande instance），法官下令拆除。但图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）撤销了这一判决：它认为，由于侵占在地下且建筑符合城市规划，没有理由下令拆除。Y先生向最高法院提起上诉。
最高法院撤销了上诉法院的判决。它重申，《法国民法典》（Code civil）第552条和第545条明确规定：土地所有人拥有地下部分的所有权，任何人非因公共用途并事先支付补偿不得被强制转让其所有权。即使是地下侵占，也构成对他人所有权的侵犯。法官不能以建筑符合城市规划为由拒绝拆除。
法院的推理——逐层解析
最高法院的判决基于两项基本条文。《法国民法典》第552条规定：“土地所有权包括地上和地下所有权”。换句话说，当您拥有一块土地时，您也拥有地下的一切，直至地心（理论上）。第545条规定：“任何人非因公共用途并事先支付公正补偿不得被强制转让其所有权”。
上诉法院犯了一个错误：它认为侵占的地下性质和符合城市规划就足以排除拆除。但最高法院提醒它，所有权是绝对权利：一旦存在侵占，受侵害的业主就有权要求拆除，无需证明具体损害。这就是所谓的拆除诉讼的“对物性”（caractère réel）。
鲜为人知的是，最高法院更进一步：它主张法官不能调整制裁。例如，除非当事人同意或存在技术上的不可能，法官不能用损害赔偿替代拆除。在本案中，上诉法院曾认为拆除不成比例。但最高法院说不：所有权优先。
但注意：这一判决并不意味着在所有情况下拆除都是自动的。必须存在确凿的侵占，且受侵害的业主提起诉讼。如果侵占微不足道，或者业主长期容忍（三十年的时效），拆除可能被排除。
这对您意味着什么——实际层面
对于自住业主：如果您发现邻居的地基侵占您的土地，即使是地下，您也可以要求拆除。不要听人说“不严重”或“在地下”。判例法很明确：您的所有权受到了侵犯。
举一个数字例子。假设您住在蒙托邦共和国街（rue de la République）。您的邻居扩建了房屋，其地基超出您土地30厘米。您想出售您的房子：侵占可能构成隐蔽瑕疵（非明显缺陷），降低售价，甚至导致销售无效。如果您迅速行动，您可以获得由邻居承担费用的拆除。
对于出租业主：如果您出租房产且发现侵占，应由您（业主）对邻居采取行动。租户无权要求拆除，但可以通知您，如果侵占妨碍他，可以要求减租或解除租约。
对于购房者：在购买房产前，请由测量师（géomètre-expert）核实地产边界和是否存在侵占。如果您购买了未申报侵占的房产，您可能被迫自行拆除，或面临邻居的拆除诉讼。
在我的实践中，我曾遇到地下侵占的案件，受侵害的业主在多年诉讼后获得了拆除。拆除成本可能很高（数千欧元），但应由邻居承担。
避免此类纠纷的四点建议
- 在施工前进行土地界标设定（bornage）。 土地界标设定（由测量师正式划定地产边界）在邻居要求时是强制性的。即使没有义务，也请进行以保障您的项目。根据面积，费用在1,000至2,500欧元之间。
- 要求进行土壤研究和基础平面图。 在浇筑混凝土之前，确保地基保持在您的地产内。看一眼平面图可以避免多年的纠纷。
- 如果侵占不可避免，签订地役权协议（convention de servitude）。 如果您必须经过邻居土地进行基础施工，请签署一份地役权（对物权），可无偿或有偿。这可以避免日后的任何争议。
- 发现侵占后迅速行动。 不动产对物诉讼的时效为30年。但您等待越久，证明侵占和获得拆除就越困难。请尽快咨询律师。
深入探讨：相关判例法及演变
1978年的判决已多次得到确认。例如，在1993年3月10日的判决（编号91-14.306）中，最高法院裁定，即使建筑对邻地的侵占微不足道，业主也有权要求拆除，无需证明损害。最近，在2018年7月12日的判决（编号17-22.590）中，它重申拆除是权利，除非存在物质上的不可能或当事人同意。
但存在一个例外：当侵占源于善意错误，且拆除会给侵权人造成与受侵害业主所得利益不成比例的损害时，某些上诉法院有时会用损害赔偿替代拆除。但最高法院的倾向是坚定的：拆除仍是原则。
未来，在欧洲人权公约（财产权尊重）的影响下，判例法可能会向更均衡的方向发展。但目前，原则仍然存在：即使是地下侵占，也构成拆除的理由。
行动前检查清单
- 我是否已核实地产边界？ 请测量师进行对向土地界标设定。
- 我是否有司法执达员（huissier）的笔录？ 请制作笔录以证明侵占（照片、测量）。
- 诉讼时效是多久？ 自建造起30年，但应在发现后立即行动。
- 我能否获得损害赔偿而非拆除？ 仅当邻居出于善意且拆除不成比例时，或您同意和解。
- 我是否应通知保险公司？ 是的，您的法律保护保险（assurance protection juridique）可能承担诉讼费用。
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