Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-19.561 • 2016-11-10 • Entscheidung einsehen →
Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 10. November 2016 ein starkes Prinzip bekräftigt: Das Eigentumsrecht ist absolut, und jeder Überbau, selbst ein geringfügiger, muss beseitigt werden. Der Sachverhalt war einfach: Ein Dach ragte 20 cm auf das Nachbargrundstück. Das Berufungsgericht von Caen hatte den Abriss verweigert, da es die Maßnahme für unverhältnismäßig hielt. Das oberste Gericht hob diese Entscheidung jedoch auf und erinnerte daran, dass Artikel 545 des Code civil keine Inanspruchnahme fremden Grund und Bodens duldet.
In diesem Urteil hat das höchste Gericht ein Berufungsgericht zensiert, das den Abriss eines 20 cm großen Überbaus mit der Begründung verweigert hatte, dies sei unverhältnismäßig. Der Kassationsgerichtshof bekräftigte, dass Artikel 545 des Code civil jede Inanspruchnahme fremden Grund und Bodens verbietet, unabhängig von ihrem Ausmaß. Ein Sieg für den Eigentümer, aber auch eine Warnung für nachlässige Bauherren.
Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer oder Mieter? Dieser Artikel analysiert den Fall, erläutert die Argumentation der Richter und gibt Ihnen konkrete Ratschläge, um einen solchen Rechtsstreit zu vermeiden oder zu bewältigen. Denn ein Überbau, selbst von wenigen Zentimetern, kann teuer werden, wenn Sie ihn erleiden ... oder wenn Sie ihn begehen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft die Familie [M], Eigentümer eines Hauses, gegen die Familie [V], ihre Nachbarn. Bei Renovierungsarbeiten am Dach des Gebäudes der [V] stellte sich heraus, dass das neue Dach etwa 20 cm auf das Grundstück der [M] ragte. Genauer gesagt, das Dach ragte über die Grenzmauer hinaus und nahm Luft und Boden des Nachbargrundstücks in Anspruch.
Die [M] verklagten die [V] auf Abriss des überstehenden Teils. In erster Instanz gab ihnen das Gericht recht und ordnete den Abriss an. Die [V] legten Berufung ein. Das Berufungsgericht von Caen hob das Urteil am 26. März 2015 auf: Es stellte fest, dass der Überbau nur 20 cm betrug, keine Schäden oder Störungen verursacht hatte und seine Beseitigung für beide Parteien nachteilig und unverhältnismäßig wäre. Kurz gesagt, es hielt den Aufwand für nicht lohnenswert.
Die [M] ließen sich nicht entmutigen und legten Kassationsbeschwerde ein. Sie argumentierten, dass der Eigentümer eines Grundstücks, auf das ein Bauwerk eines anderen Eigentümers übergreift, berechtigt sei, dessen Abriss zu verlangen, ohne einen Schaden nachweisen zu müssen. Der Kassationsgerichtshof gab ihnen am 10. November 2016 recht, hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall an das Berufungsgericht von Rouen zurück.
Mit anderen Worten: Die Tatsachenrichter (das Berufungsgericht) hatten versucht, einen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz einzuführen, aber der Kassationsgerichtshof erinnerte daran, dass das Eigentumsrecht absolut ist: Jeder Überbau, selbst ein geringfügiger, muss auf bloßen Antrag des geschädigten Eigentümers beseitigt werden.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs beruht auf Artikel 545 des Code civil, der besagt: „Niemand kann gezwungen werden, sein Eigentum abzutreten, es sei denn aus Gründen des öffentlichen Nutzens und gegen eine gerechte und vorherige Entschädigung.“ In klarer Sprache: Niemand kann Sie zwingen, zuzulassen, dass ein anderer Ihr Grundstück nutzt, auch nur ein kleines bisschen. Das Gericht folgert daraus, dass jeder Überbau, so geringfügig er auch sein mag, eine Verletzung des Eigentumsrechts darstellt und den Eigentümer berechtigt, den Abriss des überstehenden Bauwerks zu verlangen, ohne einen Schaden (konkreten Nachteil) nachweisen zu müssen.
Was nur wenige wissen: Die Tatsachenrichter hatten versucht, einen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz anzuwenden, der von der Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (EGMR) inspiriert war. Sie waren der Ansicht, dass die Zerstörung eines Daches wegen 20 cm übermäßig sei. Der Kassationsgerichtshof lehnte diesen Ansatz jedoch entschieden ab: Das Eigentumsrecht hat Vorrang vor allen Erwägungen der Ausgewogenheit oder der guten Nachbarschaft.
Die Argumente der [V] – fehlende Störung, unverhältnismäßige Kosten – wurden verworfen. Das Gericht war der Ansicht, dass der Eigentümer nach Feststellung des Überbaus ein absolutes Recht auf Abriss hat. Dies ist keine bloße Option, sondern eine Verpflichtung des Richters, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands anzuordnen.
Vorsicht jedoch: Diese Lösung ist nicht neu. Der Kassationsgerichtshof wendet eine ständige Rechtsprechung seit dem Urteil „Überbau“ von 1999 (Civ. 3e, 4. Mai 1999, Nr. 97-14.966) an. Das Urteil von 2016 hat jedoch das Verdienst, daran zu erinnern, dass die Tatsachenrichter nicht die Verhältnismäßigkeit anführen können, um den Antrag abzuweisen. Kurz gesagt, der Kassationsgerichtshof schließt das System ab: Kein Kompromiss möglich.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat sehr praktische Auswirkungen, ob Sie Eigentümer, Mieter oder Immobilienfachmann sind.
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, auf das überbaut wurde: Sie können den Abriss des überstehenden Teils verlangen, selbst wenn der Überbau geringfügig ist (einige Zentimeter) und kein Schaden entstanden ist. Konkretes Beispiel: Sie entdecken, dass die Terrasse Ihres Nachbarn 15 cm auf Ihr Grundstück ragt. Sie können ihn auffordern, sie abzureißen, und wenn er sich weigert, ihn verklagen. Der Richter muss den Abriss anordnen, ohne die Kosten oder die Geringfügigkeit anführen zu können. Achtung: Diese Abrissklage ist unverjährbar, aufgrund des absoluten Charakters des Eigentumsrechts.
Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, das überbaut: Sie sind in Gefahr. Selbst wenn der Überbau „geringfügig“ ist, können Sie gezwungen werden, auf Ihre Kosten abzureißen. Lassen Sie vor dem Bau oder der Renovierung eine Grenzfeststellung (genaue Abgrenzung der Grundstücke) durchführen.
