Décision de référence : cc • N° 00-16.015 • 2002-03-20 • Consulter la décision →
Dans une affaire jugée le 20 mars 2002, une propriétaire a découvert que la construction de son voisin empiétait sur son terrain. L'expert judiciaire qualifia cet empiètement de « négligeable », mais la Cour de cassation a rappelé que tout empiètement, même minime, constitue une violation de l'article 545 du Code civil.
Le droit de propriété est-il absolu, ou doit-on tolérer un empiètement « raisonnable » ? La Cour de cassation a tranché net : peu importe la mesure de l'empiètement, il constitue une violation du droit de propriété. Autrement dit, même un empiètement de quelques centimètres permet d'exiger la démolition de l'ouvrage qui empiète, sans avoir à prouver un préjudice.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Dans cette affaire, une propriétaire était propriétaire d'un fonds. Son voisin avait édifié une construction qui, selon elle, empiétait sur sa propriété. Saisi, le tribunal a ordonné une expertise. L'expert a confirmé l'existence d'un empiètement, mais l'a qualifié de « négligeable ». Fort de ce constat, le voisin a estimé que l'empiètement était trop minime pour justifier une action en justice.
La propriétaire n'était pas de cet avis. Elle a assigné son voisin devant le tribunal de grande instance de Grenoble pour obtenir la démolition de l'ouvrage empiétant. Le tribunal l'a déboutée au motif que l'empiètement était négligeable. La propriétaire a fait appel. La cour d'appel de Grenoble a confirmé le jugement : selon elle, un empiètement aussi minime ne justifiait pas une mesure aussi radicale que la démolition.
Mais la propriétaire ne s'est pas arrêtée là. Elle a formé un pourvoi en cassation. Son argument : le droit de propriété est absolu, et un empiètement, quelle que soit sa taille, en est une violation. La Cour de cassation lui a donné raison, cassant l'arrêt de la cour d'appel et renvoyant l'affaire devant une autre cour.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'est appuyée sur l'article 545 du Code civil, qui dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». En clair, votre propriété est inviolable : personne ne peut vous obliger à supporter un empiètement, même minime, sans votre consentement ou sans une procédure d'expropriation.
Les juges du fond avaient considéré que l'empiètement étant négligeable, il n'y avait pas lieu d'ordonner la démolition. Mais la Cour de cassation leur a répondu que « peu importe la mesure de l'empiètement ». Dès lors qu'il y a empiètement, le propriétaire peut en exiger la cessation, sans avoir à prouver un préjudice. C'est ce qu'on appelle le caractère absolu du droit de propriété.
Attention toutefois : cette position s'inscrit dans une jurisprudence constante. Ce qui est frappant, c'est le refus de toute proportionnalité : même un empiètement de 1 centimètre justifie la démolition. Les juges ne peuvent pas invoquer le caractère « négligeable » pour écarter la demande. Toutefois, une atténuation existe : si l'empiètement est dû à une erreur de construction et que le propriétaire du fonds voisin a agi de bonne foi, le juge peut parfois accorder des dommages-intérêts plutôt que la démolition, lorsque celle-ci est impossible ou disproportionnée.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : si votre locataire construit une terrasse qui empiète chez le voisin, vous êtes responsable. Vous pouvez être contraint de démolir, même si l'empiètement est minime.
Pour le locataire : vous n'êtes pas propriétaire, mais vous pouvez agir si un empiètement vous gêne. Vous devez informer votre bailleur, qui pourra intenter une action. Si le bailleur ne fait rien, vous pouvez l'assigner pour trouble de jouissance.
Pour l'acquéreur : avant d'acheter un bien, faites réaliser un bornage. Un empiètement non déclaré peut vous coûter cher après l'achat. Vous pourriez être contraint de démolir ou de payer des dommages-intérêts.
Pour le copropriétaire : les parties communes sont souvent source d'empiètements. Si un copropriétaire empiète sur une partie commune, le syndic peut agir. N'attendez pas que l'empiètement devienne « acceptable » avec le temps.
Si vous êtes dans cette situation, vous devez agir rapidement. La prescription est de trente ans en matière immobilière (article 2227 du Code civil). Mais plus vous attendez, plus il sera difficile de prouver l'empiètement et de faire valoir vos droits.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites réaliser un bornage avant toute construction : même pour une simple clôture. Le bornage délimite précisément les propriétés. C'est l'assurance de ne pas empiéter involontairement.
- Obtenez une autorisation écrite de votre voisin si vous devez construire près de la limite. Même un accord verbal peut être contesté. Un écrit signé vous protège.
- En cas d'empiètement constaté, ne tardez pas à agir : envoyez un courrier recommandé avec accusé de réception à votre voisin pour l'informer. Si rien ne bouge, consultez un avocat spécialisé. Les frais d'avocat peuvent être récupérables si vous gagnez.
- Vérifiez votre assurance dommages-ouvrage si vous êtes constructeur. Elle peut couvrir les frais de démolition en cas d'empiètement involontaire. Mais attention : les exclusions sont nombreuses.
- En cas de vente, mentionnez tout empiètement dans l'acte : c'est une obligation légale. L'omission peut entraîner l'annulation de la vente ou des dommages-intérêts.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante. Déjà en 1996 (Civ. 3e, 9 octobre 1996, n° 94-20.340), la Cour de cassation avait jugé que « l'empiètement, si minime soit-il, constitue une violation du droit de propriété ». L'arrêt de 2002 confirme et renforce cette position.
Une évolution récente mérite d'être signalée : dans un arrêt du 7 septembre 2017 (n° 16-19.013), la Cour a précisé que le propriétaire peut demander la démolition même si l'empiètement est inférieur à 1 cm. Mais elle a aussi admis que le juge peut, dans certains cas, substituer des dommages-intérêts à la démolition si celle-ci est disproportionnée.
