Entscheidungsreferenz: cc • N° 77-13.563 • 1978-11-08 • Entscheidung einsehen →
Diese Frage, die technisch erscheint, berührt einen grundlegenden Grundsatz unseres Rechts: Das Eigentumsrecht ist absolut, selbst unter der Erde. Eine berühmte Entscheidung des Kassationshofs vom 8. November 1978 (Nr. 77-13.563) hat entschieden: Eine Grundstücksüberschreitung, selbst im Untergrund, rechtfertigt den Abriss. Und zwar auch dann, wenn das Bauwerk im Übrigen vollständig den baurechtlichen Vorschriften entspricht.
Klar gesagt: Der Eigentümer kann sich nicht hinter einer Baugenehmigung verstecken, um seine Grundstücksüberschreitung zu behalten. Aber Vorsicht, alles ist nicht so einfach. Lassen Sie uns diese Entscheidung und ihre konkreten Folgen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Ein Eigentümer ließ von der Firma Les Maisons Phénix ein Einfamilienhaus bauen. Einige Jahre später stellt sein Nachbar fest, dass die Fundamente dieses Hauses die Grenzlinie zwischen ihren beiden Grundstücken überschreiten. Die Grundstücksüberschreitung erfolgt unterirdisch: An der Oberfläche ist sie nicht sichtbar, aber sie ist real. Der Nachbar verlangt den Abriss des übergreifenden Teils.
Der Eigentümer und die Firma Les Maisons Phénix weigern sich. Sie führen zwei Argumente an: Zum einen entspreche das Bauwerk dem Bebauungsplan; zum anderen liege die Grundstücksüberschreitung im Untergrund und verursache keinen sichtbaren Schaden. Der Fall geht vor Gericht.
In erster Instanz ordnet das Tribunal de grande instance den Abriss an. Das Berufungsgericht Toulouse hebt dieses Urteil jedoch auf: Es ist der Ansicht, dass, da die Grundstücksüberschreitung im Untergrund liegt und das Bauwerk den baurechtlichen Vorschriften entspricht, kein Anlass für die Anordnung des Abrisses besteht. Der Nachbar legt Kassation ein.
Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass die Artikel 552 und 545 des Code civil eindeutig sind: Der Eigentümer des Bodens ist Eigentümer des Untergrunds, und niemand kann gezwungen werden, sein Eigentum aufzugeben, es sei denn aus Gründen des öffentlichen Interesses und gegen Entschädigung. Die Grundstücksüberschreitung, auch unterirdisch, ist eine Verletzung des fremden Eigentums. Der Richter kann den Abriss nicht mit der Begründung verweigern, dass das Bauwerk dem Bebauungsplan entspricht.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Entscheidung des Kassationshofs beruht auf zwei grundlegenden Texten. Artikel 552 des Code civil bestimmt: „Das Eigentum am Boden umfasst das Eigentum am darüber und darunter Befindlichen.“ Mit anderen Worten: Wenn Sie Eigentümer eines Grundstücks sind, sind Sie auch Eigentümer von allem, was sich im Untergrund befindet, bis zum Erdmittelpunkt (theoretisch). Artikel 545 präzisiert: „Niemand kann gezwungen werden, sein Eigentum aufzugeben, es sei denn aus Gründen des öffentlichen Interesses und gegen eine gerechte und vorherige Entschädigung.“
Das Berufungsgericht hatte einen Fehler begangen: Es hatte angenommen, dass der unterirdische Charakter der Grundstücksüberschreitung und die baurechtliche Konformität ausreichten, um den Abriss auszuschließen. Aber der Kassationshof erinnert daran, dass das Eigentumsrecht ein absolutes Recht ist: Sobald eine Grundstücksüberschreitung vorliegt, hat der geschädigte Eigentümer ein Recht auf Abriss, ohne einen besonderen Schaden nachweisen zu müssen. Dies wird als der „dingliche“ Charakter der Abrissklage bezeichnet.
Was nur wenige wissen, ist, dass der Kassationshof noch weiter geht: Er stellt fest, dass der Richter die Sanktion nicht modulieren kann. Er kann beispielsweise nicht anstelle des Abrisses Schadensersatz zusprechen, es sei denn, die Parteien stimmen zu oder es liegt eine technische Unmöglichkeit vor. In diesem Fall hatte das Berufungsgericht den Abriss für unverhältnismäßig gehalten. Aber das oberste Gericht sagte nein: Das Eigentumsrecht hat Vorrang.
Vorsicht jedoch: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass der Abriss in allen Fällen automatisch erfolgt. Es muss eine Grundstücksüberschreitung festgestellt werden und der geschädigte Eigentümer muss klagen. Wenn die Grundstücksüberschreitung geringfügig ist oder der Eigentümer die Situation lange geduldet hat (dreißigjährige Verjährung), kann der Abriss ausgeschlossen sein.
Was das für Sie konkret ändert
Für selbstnutzende Eigentümer: Wenn Sie feststellen, dass die Fundamente Ihres Nachbarn auf Ihr Grundstück übergreifen, auch im Untergrund, können Sie den Abriss verlangen. Lassen Sie sich nicht sagen, dass „es nicht schlimm ist“ oder dass „es unter der Erde ist“. Die Rechtsprechung ist klar: Ihr Eigentumsrecht ist verletzt.
Nehmen wir ein Beispiel. Ihr Nachbar hat einen Anbau errichtet, dessen Fundamente einige Zentimeter auf Ihr Grundstück ragen. Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen: Die Grundstücksüberschreitung kann einen versteckten Mangel darstellen und den Verkaufspreis mindern oder sogar zur Aufhebung des Verkaufs führen. Wenn Sie schnell handeln, können Sie den Abriss auf Kosten des Nachbarn erreichen.
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie eine Immobilie vermieten und eine Grundstücksüberschreitung festgestellt wird, muss der Eigentümer gegen den Nachbarn vorgehen. Der Mieter ist nicht berechtigt, den Abriss zu verlangen, kann Sie aber informieren und, wenn die Grundstücksüberschreitung ihn stört, eine Mietminderung oder Kündigung des Mietvertrags verlangen.
Für Käufer: Lassen Sie vor dem Kauf einer Immobilie von einem Geometer die Grundstücksgrenzen und das Fehlen von Grundstücksüberschreitungen überprüfen. Wenn Sie eine Immobilie mit einer nicht deklarierten Grundstücksüberschreitung kaufen, könnten Sie gezwungen sein, selbst abzureißen oder eine Abrissklage des Nachbarn zu erdulden.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen die Grundstücksüberschreitung unterirdisch war und der geschädigte Eigentümer nach jahrelangem Verfahren den Abriss erreicht hat. Die Kosten des Abrisses können hoch sein, aber der Nachbar muss sie tragen.
Vier Ratschläge, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Lassen Sie vor jedem Bauvorhaben eine Grenzfeststellung durchführen. Die Grenzfeststellung durch einen Geometer
