Décision de référence : cc • N° 77-13.563 • 1978-11-08 • Consulter la décision →
Cette question, qui semble technique, touche à un principe fondamental de notre droit : le droit de propriété est absolu, même sous terre. Une décision célèbre de la Cour de cassation du 8 novembre 1978 (n° 77-13.563) a tranché : un empiétement, même en sous-sol, justifie la démolition. Et ce, même si la construction est par ailleurs parfaitement conforme aux règles d'urbanisme.
En clair, le propriétaire ne peut pas se retrancher derrière un permis de construire pour conserver son empiétement. Mais attention, tout n'est pas si simple. Décryptons ensemble cette décision et ses conséquences concrètes.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Un propriétaire a fait construire un pavillon par la société Les Maisons Phénix. Quelques années plus tard, son voisin constate que les fondations de ce pavillon dépassent la limite séparative de leurs deux propriétés. L'empiétement est souterrain : on ne le voit pas en surface, mais il est bien réel. Le voisin demande la démolition de la partie empiétante.
Le propriétaire et la société Les Maisons Phénix refusent. Ils invoquent deux arguments : d'une part, la construction est conforme au plan d'urbanisme ; d'autre part, l'empiétement est en sous-sol et ne cause aucun préjudice visible. L'affaire va en justice.
En première instance, le tribunal de grande instance ordonne la démolition. Mais la cour d'appel de Toulouse infirme ce jugement : elle estime que, puisque l'empiétement est en sous-sol et que la construction est conforme à l'urbanisme, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition. Le voisin se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel. Elle rappelle que les articles 552 et 545 du Code civil sont clairs : le propriétaire du sol est propriétaire du dessous, et nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant indemnité. L'empiétement, même souterrain, est une violation de la propriété d'autrui. Le juge ne peut pas refuser la démolition au motif que la construction est conforme au plan d'urbanisme.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La décision de la Cour de cassation repose sur deux textes fondamentaux. L'article 552 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». Autrement dit, quand vous êtes propriétaire d'un terrain, vous l'êtes aussi de tout ce qui se trouve en sous-sol, jusqu'au centre de la Terre (en théorie). L'article 545 précise que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».
La cour d'appel avait commis une erreur : elle avait considéré que le caractère souterrain de l'empiétement et la conformité urbanistique suffisaient à écarter la démolition. Mais la Cour de cassation lui rappelle que le droit de propriété est un droit absolu : dès lors qu'il y a empiétement, le propriétaire lésé a droit à la démolition, sans avoir à prouver un préjudice particulier. C'est ce qu'on appelle le caractère « réel » de l'action en démolition.
Ce que peu de gens savent, c'est que la Cour de cassation va encore plus loin : elle affirme que le juge ne peut pas moduler la sanction. Il ne peut pas, par exemple, substituer des dommages-intérêts à la démolition, sauf accord des parties ou impossibilité technique. Dans cette affaire, la cour d'appel avait pourtant estimé que la démolition était disproportionnée. Mais la Haute juridiction a dit non : le droit de propriété prime.
Attention toutefois : cette décision ne signifie pas que la démolition est automatique dans tous les cas. Il faut que l'empiétement soit caractérisé et que le propriétaire lésé agisse en justice. Si l'empiétement est minime ou si le propriétaire a toléré la situation pendant longtemps (prescription trentenaire), la démolition peut être écartée.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires occupants : si vous découvrez que les fondations de votre voisin empiètent sur votre terrain, même en sous-sol, vous pouvez exiger la démolition. Ne vous laissez pas dire que « ce n'est pas grave » ou que « c'est sous terre ». La jurisprudence est claire : votre droit de propriété est violé.
Prenons un exemple. Votre voisin a construit une extension dont les fondations dépassent de quelques centimètres sur votre terrain. Vous souhaitez vendre votre bien : l'empiétement peut constituer un vice caché et faire baisser le prix de vente, voire entraîner l'annulation de la vente. Si vous agissez rapidement, vous pouvez obtenir la démolition aux frais du voisin.
Pour les propriétaires bailleurs : si vous louez un bien et que l'empiétement est constaté, c'est au propriétaire d'agir contre le voisin. Le locataire n'a pas qualité pour demander la démolition, mais il peut vous informer et, si l'empiétement le gêne, demander une réduction de loyer ou la résiliation du bail.
Pour les acquéreurs : avant d'acheter un bien, faites vérifier par un géomètre-expert les limites de propriété et l'absence d'empiétement. Si vous achetez un bien avec un empiétement non déclaré, vous pourriez être contraint de démolir vous-même, ou de supporter une action en démolition de la part du voisin.
Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où l'empiétement était souterrain et où le propriétaire lésé a obtenu la démolition après des années de procédure. Le coût de la démolition peut être élevé, mais c'est le voisin qui doit le supporter.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites réaliser un bornage avant toute construction. Le bornage, par un géomètre-expert, permet de délimiter officiellement les propriétés. Son coût varie selon la surface et la complexité.
- Exigez une étude de sol et un plan de fondation. Avant de couler le béton, assurez-vous que les fondations restent bien dans votre propriété. Un simple coup d'œil sur le plan peut éviter un litige de plusieurs années.
- Rédigez une convention de servitude si l'empiétement est inévitable. Si vous devez passer chez le voisin pour des fondations, faites signer une servitude à titre gratuit ou onéreux. Cela évite toute contestation ultérieure.
- En cas de découverte d'un empiétement, agissez vite. La prescription pour agir en justice est de trente ans pour les actions réelles immobilières. Mais plus vous attendez, plus il sera difficile de prouver l'empiétement et d'obtenir la démolition. Consultez un avocat rapidement.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La décision de 1978 a été confirmée à plusieurs reprises. Par exemple, dans un arrêt du 10 mars 1993 (n° 91-14.306), la Cour de cassation a jugé que l'empiétement d'une construction sur le fonds voisin, même minime, autorise le propriétaire à demander la démolition, sans avoir à prouver un préjudice. Plus récemment, dans un arrêt du 12 juillet 2012 (n° 11-19.376), elle a réaffirmé que l'empiétement constitue une atteinte à la propriété justifiant la démolition, le juge ne pouvant se fonder sur l'absence de dommage pour la refuser.
Cette jurisprudence constante protège le droit de propriété dans toutes ses dimensions, y compris sous terre. Pour tout litige, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier.
