Entscheidungsreferenz: cc • N° 08-13.508 • 2009-04-01 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Mâcon, rue de la République. Sie schließen einen Mietvertrag mit zwei Gesellschaftern, Pierre und Jacques, die ein Café betreiben. Fünf Jahre lang läuft alles gut. Dann kommen die Schwierigkeiten: Die Mieten werden nicht mehr gezahlt, Sie kündigen den Mietvertrag. Die Räume stehen leer, aber Sie fordern die ausstehenden Mieten und eine Nutzungsentschädigung. Wer muss zahlen? Beide Mitmieter, auch wenn einer die Räume verlassen hat? Die Frage, die sich jeder Vermieter stellt: Besteht die bei Vertragsabschluss eingegangene gesamtschuldnerische Haftung nach der Kündigung des Mietvertrags fort?
Die Antwort des Kassationsgerichts ist klar: Nein, es sei denn, der Vertrag sieht ausdrücklich das Gegenteil vor. Wer die Räume jedoch ohne Rechtstitel weiter nutzt, schuldet eine Nutzungsentschädigung auf der Grundlage seiner quasi-deliktischen Haftung. Kurz gesagt: Die Wirkung der Gesamtschuld endet mit dem Mietvertrag, aber der schuldhaft handelnde Nutzer (derjenige, der bleibt) zahlt persönlich.
Diese Entscheidung vom 1. April 2009 (Revisionsnr. 08-13.508) ist ein Referenzurteil für alle Gewerbemietverträge. Sie schützt den Mitmieter, der die Räume verlassen hat, stärkt aber die Verantwortung des Nutzers. Lassen Sie uns die Fakten, die Argumentation der Richter und die Auswirkungen für Sie untersuchen, ob Sie nun Eigentümer in Digoin oder Mieter in Chalon-sur-Saône sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Gewerbeimmobilie in Chalon-sur-Saône, vermietet diese an zwei Mitmieter: die Gesellschaft Y und die Gesellschaft Z. Der 1999 unterzeichnete Mietvertrag enthält eine Gesamtschuldklausel: Jeder Mitmieter verpflichtet sich, die gesamte Miete zu zahlen, auch wenn der andere nicht zahlt. Im Jahr 2003 werden die Mieten nicht mehr gezahlt. Der Eigentümer stellt eine Zahlungsaufforderung zu und erwirkt 2004 gerichtlich die Kündigung des Mietvertrags.
Die Gesellschaft Z, einer der beiden Mitmieter, bleibt jedoch ohne Zahlung in den Räumen. Der Eigentümer verklagt beide Gesellschaften auf Zahlung der rückständigen Mieten und der Nutzungsentschädigung nach der Kündigung. Das Berufungsgericht von Dijon verurteilt beide Mitmieter gesamtschuldnerisch. Die Gesellschaft Y, die die Räume verlassen hatte, legt jedoch Kassation ein.
Ihr Argument: Die gesamtschuldnerische Haftung sei mit der Kündigung des Mietvertrags erloschen. Sie schulde daher keine Nutzungsentschädigung, da sie die Räume nicht mehr nutze. Der Kassationshof gibt ihr recht. Mit anderen Worten: Die Gesamtschuld erstreckt sich nicht automatisch auf Schulden, die nach Beendigung des Mietvertrags entstehen. Aber Achtung: Die Gesellschaft Z, die in den Räumen geblieben ist, muss die Nutzungsentschädigung zahlen, da sie durch das Verbleiben ohne Rechtstitel eine quasi-deliktische Handlung begeht.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei rechtliche Säulen. Erstens Artikel 1202 des alten Code civil: Die Gesamtschuld wird nicht vermutet; sie muss ausdrücklich vereinbart sein. Zweitens Artikel 1240 desselben Gesetzbuchs (früher 1382): Jede Handlung eines Menschen, die einem anderen einen Schaden zufügt, verpflichtet denjenigen, durch dessen Verschulden der Schaden eingetreten ist, zum Ersatz. Kurz gesagt: Die Nutzungsentschädigung ist keine Miete, sondern ein Schadensersatz für die Nutzung ohne Rechtstitel.
Die Richter argumentieren wie folgt: Der Mietvertrag ist gekündigt, daher erlischt die Gesamtschuldklausel als vertragliche Klausel, es sei denn, die Parteien haben ihr Fortbestehen vereinbart. Der Mitmieter, der in den Räumen bleibt, begeht dagegen eine quasi-deliktische Handlung (im Recht bedeutet Quasi-Delikt eine nicht vorsätzliche rechtswidrige Handlung, die einen Schaden verursacht). Diese Handlung ist persönlich: Sie kann dem anderen Mitmieter, der die Räume verlassen hat, nicht zugerechnet werden.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt die frühere Rechtsprechung. Bereits 1999 hatte der Kassationshof entschieden, dass die gesamtschuldnerische Haftung des Übernehmers nicht über die Kündigung des Mietvertrags hinaus fortbesteht (Civ. 3e, 24. Februar 1999, Nr. 97-13.850). Hier erweitert er diesen Grundsatz auf Mitmieter. Es handelt sich also um eine ständige Rechtsprechung: Die Gesamtschuld endet mit dem Vertrag. Aber warum? Weil die Gesamtschuld eine Ausnahme von dem Grundsatz darstellt, dass jeder nur für seine eigenen Schulden haftet. Die Richter wollen vermeiden, dass ein Mitmieter unbegrenzt für Schulden haftbar gemacht wird, die entstehen, nachdem er die Räume verlassen hat.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den Vermieter: Sie können die Nutzungsentschädigung nicht mehr von allen Mitmietern gesamtschuldnerisch fordern, wenn einer von ihnen die Räume verlassen hat. Sie müssen den tatsächlichen Nutzer identifizieren und nur gegen ihn vorgehen. Konkretes Beispiel: In Mâcon, wenn Sie an zwei Gewerbetreibende vermieten und einer vor der Kündigung auszieht, der andere bleibt: Nach der Kündigung können Sie nur denjenigen belangen, der die Räume nutzt. Enthält der Mietvertrag eine Klausel, die das Fortbestehen der Gesamtschuld über die Kündigung hinaus vorsieht, können Sie gegen alle vorgehen. Überprüfen Sie also Ihre Mietverträge!
Für den Mitmieter: Wenn Sie die Räume vor oder zum Zeitpunkt der Kündigung verlassen, sind Sie von jeder Verpflichtung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung befreit. Achtung: Sie haften weiterhin für die vor der Kündigung fälligen Mietrückstände, da die Gesamtschuld für den vertraglichen Zeitraum gilt. Wenn Sie in Digoin sind und Ihr Partner im Laden bleibt, müssen Sie dessen Nutzung nicht bezahlen. Stellen Sie jedoch sicher, dass Sie einen Nachweis über Ihren Auszug haben (Schlüsselrückgabe, Übergabeprotokoll).
Für den Erwerber eines Mietvertrags: Wenn Sie ein Geschäft kaufen, prüfen Sie, ob der Mietvertrag eine Klausel enthält, wonach die Gesamtschuld über die Kündigung hinaus fortbesteht. Andernfalls haften Sie im Falle einer Kündigung nicht gesamtschuldnerisch mit dem früheren Mieter für die Nutzungsentschädigung. Wenn Sie jedoch bleiben, schulden Sie diese persönlich.
